Влияние местоположения на стоимость


Влияние местоположения на стоимость

Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва

 

Аннотация: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости.

Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная при­влекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локаль­ного влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градострои­тельной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность ком­плексного использования. Последнее предполагает наличие возможности раз­нофункционального использования в соответствии с производственной необхо­димостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производ­ственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения воз­можности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рас­сматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).

Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость рай­она, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окруже­нии объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.

При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на сле­дующие особенности окружения:

—        репутация и статус соседей;

—        состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объек­тов на привлекательность и престижность места;

—        характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.

—        благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);

—       доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материа­лов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.

п);

—        доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.

Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказывае­мого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные зда­ния. К отрицательным — наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых поме­щений или монопольных объектов.

Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей глав­ной специфической особенности — неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказы­вают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным маги­стралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегаю­щих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средства­ми.

На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенно­сти:

—        близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

—        характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

—        наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

—        удаленность от ближайших станций метрополитена;

—        время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

—        интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

—        видимость с улицы;

—        отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

—        близость мест парковки и др.

Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодо­рогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промыш­ленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.

Инженерная инфраструктура.обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теп­лоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, по­жарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высо­коскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет воз­можности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъяв­ляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К при­меру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в прин­ципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта не­движимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебой­ность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монопо­лизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и вели­чину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммуналь­ных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации не­движимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимо­сти. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным пре­имуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением явля­ется малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных тепло­пунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охра­ны и соблюдение норм безопасности на объекте.

Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунто­вых вод и т. д. [1]

 

 

 

Список литературы

  1. Максимов С. Н. Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А Бузова и др.; под ред. С.Н. Максимова; ИНЖЭКОН. — СПб., 2005.

 

 

 

 

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

Сергей Горбачев

Комментарии: 0Публикации: 11Регистрация: 14-02-2017

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля