Влияние местоположения на стоимость
Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим уникальным свойством объекта недвижимости.
Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локального влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градостроительной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения возможности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).
Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.
При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на следующие особенности окружения:
— репутация и статус соседей;
— состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места;
— характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.
— благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);
— доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.
п);
— доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.
Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказываемого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания. К отрицательным — наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых помещений или монопольных объектов.
Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей главной специфической особенности — неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказывают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами.
На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенности:
— близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;
— характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;
— наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;
— удаленность от ближайших станций метрополитена;
— время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);
— интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
— видимость с улицы;
— отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;
— близость мест парковки и др.
Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.
Инженерная инфраструктура.обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высокоскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет возможности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъявляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К примеру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта недвижимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным преимуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением является малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных теплопунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охраны и соблюдение норм безопасности на объекте.
Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и т. д. [1]
Список литературы
- Максимов С. Н. Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А Бузова и др.; под ред. С.Н. Максимова; ИНЖЭКОН. — СПб., 2005.
Автор публикации
