Параметры качества недвижимости


Параметры качества недвижимости

Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты при усло­вии инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.

Выделяются следующие основные физические характеристики объектов не­движимости (зданий и помещений):

—        расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);

—        качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состоя­ние);

—        площадь (общая, полезная, арендная);

—        внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);

—       строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.

д.);

—        техническое состояние конструктивных элементов объекта;

—        наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории;

 

Параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время прове­дения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять со специа­листом по технической экспертизе зданий, который может дать подробное каче­ственное и количественное описание износа. Качество недвижимости также оп­ределяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долго­вечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на соот­ветствие требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теп­лотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности дальнейшей экс­плуатации и издержки объекта.

Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципи­альным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возмож­ность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность ка­ждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. В связи с тем, что в течении времени доходность каждого сегмента рынка не­движимости может поменяться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, и еще на этапе выбора объекта инвестирования необходимо проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного обору­дования (например, для повышения привлекательности складского объекта ус­тановка погрузочного и разгрузочного оборудования), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому более универсаль­ные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со спе­циализированными объектами, если инвестора, прежде всего, интересует до­ходность, а не конкретный объект недвижимости. Надо отметить, что крупные промышленные собственники, как правило имеют более развитые специализи­рованные производственные помещения. Так же возможно переоборудование нерентабельных участков собственного производства под складские и офисные помещения.

К технико-экономическим характеристикам также относятся: общая пло­щадь объекта, соотношение общей и полезной площади, количество и площадь внутренних помещений, высота здания, тип здания (отдельно стоящее, при­стройка или часть здания) этажность, Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым парамет­рам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов ис­пользования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают, расположение на первом этаже здания и требуют отдельного входа, поэтому эти особенности также должны анализироваться в составе данной группы факто­ров. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлека­тельность недвижимости. [1]

Возраст здания, который определяется с момента постройки объекта, можно в каком-то смысле назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися длительное время. Логично предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что качество и экс­плуатационные условия строительства неодинаковы для каждого объекта не­движимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных парамет­ров, определяющих физические характеристики объекта.

Земельный участок, относимый к объекту.Площадь и форма участкаприлегающей территории, наличие других улучшений . Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор витрин магазина с проезжей части). Обустроенность, состояние прилегающей территории (захламленность, освещенность в ночное время суток, озеленение, и т.д.). Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площа­дей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.

Подъезд к зданию. В зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, он должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автома­шин может не соответствовать запросам арендаторов, что повлияет на доход­ность и, следовательно, на привлекательность объекта.

Юридическое сопровождение: Рассматривается наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста по судеб­ному решению, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по ис­пользованию объекта недвижимости. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности прав её владельца. Право собственности, согласно законодательству подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым органом юстиции соответствующе­го города или района, где находится объект недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сде­лок с ними осуществляет ГУ ФРС — государственное учреждение юстиции — фе­деральная регистрационная служба по регистрации прав на недвижимость (бывшее ГБР). [2]

 

Список литературы

  1. Сутырин С. Ф., Хованов Н.В. Россия как импортер капитала: основные компоненты ин­вестиционного климата / С.Ф. Сутырин, Н.В. Хованов // Российский путь в экономике. Серия: Россия накануне XXI века. Выпуск 7 / Редактор Г.Г. Богомазов. СПб, ТОО ТК «Петрополис», 1996.
  2.  Абдужабаров А.Х. Стратегия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости/ А.Х. Абдужабаров, С.А. Лочан // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». — 2009.

 

 

 

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

Сергей Горбачев

Комментарии: 0Публикации: 11Регистрация: 14-02-2017

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля