Параметры качества недвижимости
Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты при условии инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.
Выделяются следующие основные физические характеристики объектов недвижимости (зданий и помещений):
— расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);
— качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);
— площадь (общая, полезная, арендная);
— внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);
— строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.
д.);
— техническое состояние конструктивных элементов объекта;
— наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории;
Параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять со специалистом по технической экспертизе зданий, который может дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на соответствие требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности дальнейшей эксплуатации и издержки объекта.
Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. В связи с тем, что в течении времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может поменяться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, и еще на этапе выбора объекта инвестирования необходимо проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, для повышения привлекательности складского объекта установка погрузочного и разгрузочного оборудования), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора, прежде всего, интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости. Надо отметить, что крупные промышленные собственники, как правило имеют более развитые специализированные производственные помещения. Так же возможно переоборудование нерентабельных участков собственного производства под складские и офисные помещения.
К технико-экономическим характеристикам также относятся: общая площадь объекта, соотношение общей и полезной площади, количество и площадь внутренних помещений, высота здания, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания) этажность, Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают, расположение на первом этаже здания и требуют отдельного входа, поэтому эти особенности также должны анализироваться в составе данной группы факторов. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости. [1]
Возраст здания, который определяется с момента постройки объекта, можно в каком-то смысле назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися длительное время. Логично предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что качество и эксплуатационные условия строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.
Земельный участок, относимый к объекту.Площадь и форма участкаприлегающей территории, наличие других улучшений . Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор витрин магазина с проезжей части). Обустроенность, состояние прилегающей территории (захламленность, освещенность в ночное время суток, озеленение, и т.д.). Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.
Подъезд к зданию. В зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, он должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может не соответствовать запросам арендаторов, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность объекта.
Юридическое сопровождение: Рассматривается наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста по судебному решению, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта недвижимости. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности прав её владельца. Право собственности, согласно законодательству подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым органом юстиции соответствующего города или района, где находится объект недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ФРС — государственное учреждение юстиции — федеральная регистрационная служба по регистрации прав на недвижимость (бывшее ГБР). [2]
Список литературы
- Сутырин С. Ф., Хованов Н.В. Россия как импортер капитала: основные компоненты инвестиционного климата / С.Ф. Сутырин, Н.В. Хованов // Российский путь в экономике. Серия: Россия накануне XXI века. Выпуск 7 / Редактор Г.Г. Богомазов. СПб, ТОО ТК «Петрополис», 1996.
- Абдужабаров А.Х. Стратегия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости/ А.Х. Абдужабаров, С.А. Лочан // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». — 2009.