Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса?


Основное преимущество девелопмента промзон заключается в том, что на их месте реализуются комплексные проекты с богатой инфраструктурной составляющей. Промзоны, которые подлежат реорганизации, обладают очень хорошим инвестиционным потенциалом – эти территории расположены по большей части в районе Третьего транспортного кольца или примыкают к нему, имеют готовую инженерную систему и подъездные пути, находятся, как правило, в окружении жилой застройки со сложившейся инфраструктурой. Однако обратная сторона масштабности – это рост затрат и длительные сроки строительства. Рассмотрим основные проблемы при реализации проектов по комплексному освоению территорий бывших промзон и способах их решения.
Под комплексным освоением территории обычно подразумеваются крупные проекты, в рамках которых наряду с жильем строится социальная инфраструктура и коммерческая недвижимость. Помимо этого в таких проектах создается внутренняя дорожная сеть и связки с другими транспортными артериями, появляются новые маршруты общественного транспорта. Процесс довольно сложный и растянутый во времени, зависящий от действий многих участников, от градостроительной политики. Кроме того, процесс технологически сложен – как правило, это и снос существующих строений, и рекультивация земли.
В большинстве случаев город, а особенно его центр, абсолютно не нуждается в наличии промышленных предприятий, поэтому я считаю, что основную часть подобных объектов необходимо выводить, а освободившиеся площадки отдать под коммерческие и жилые проекты. В любом случае новый объект выглядит более привлекательно, чем старое здание советского периода постройки промышленного назначения. Соответственно, от девелопмента промзон архитектурный облик города только выиграет.
• Основной проблемой девелопмента считается их унаследованная структура. Большинство крупнейших организованных промышленных территорий содержат важные объекты энергетического и логистического обеспечения городского хозяйства. Реорганизовать давно недействующий автокомбинат или складскую базу – это достаточно просто и некритично для городского хозяйства, а вот переформировать структуру подвоза грузов для той же энергетики, да и сами энергетические объекты – становится проблемой реформирования отдельно взятой отрасли.
• Территории, которые использовались ранее в промышленных целях, подлежат рекультивации, что влечет за собой дополнительные денежные и временные затраты.
• Администрация Москвы выдвигает определенные требования к строительным проектам, которые будут размещены на территории промзон. Это должна быть комплексная застройка со всеми необходимым атрибутами в виде социальной и торговой инфраструктуры, более того, девелопер за свой счет должен будет построить всю дорожно-транспортную инфраструктуру проекта. Очевидно, что выполнить эти требования смогут только крупные застройщики с большим опытом строительства проектов комплексной застройки и достаточным объемом инвестиций.
На сегодняшний день перспективными для девелопмента являются территории заводов «ЗИЛ» и «Серп и Молот» с точки зрения локации, транспортной доступности и площади застройки, позволяющей разместить достаточное количество жилых и коммерческих площадей, парковок и инфраструктурных объектов. Также еще можно выделить Бережковскую набережную (Экспериментальный завод полимерных материалов), набережную Тараса Шевченко (Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти), Мантулинскую ул. (ОАО «Краснопресненский сахарорафинадный завод»), 2-й Хорошевский пр., 7 (Плодоовощная база «Красная Пресня») и другие.
Что касается участков, на территории которых возможно появление объектов премиум-класса, то среди наиболее интересных можно выделить территорию завода «Сакко и Ванцетти», территорию Московской тюлево-гардинной фабрики на Савинской набережной и наиболее центральную площадку – остров Балчуг. Данные площадки обладают высоким потенциалом в силу своего расположения в престижных районах, близости воды, хороших видовых характеристик.
Максимального экономического эффекта при реорганизации промзон можно достичь путем синергии в одном проекте различных составляющих – жилой, офисной, торговой, спортивной и развлекательной недвижимости. Именно по пути создания многофункциональных кластеров идет в настоящее время освоение промышленных территорий. Пожалуй, самым известным проектом девелопмента является реорганизация территорий завода ЗИЛ. Концепция развития территории ЗИЛа, расположенного достаточно близко к центру предусматривает создание прогулочных зон у набережной, строительство образовательных центров, жилой недвижимости. Всего на территории ЗИЛа планируется ввести 4,5 млн кв. м разноформатной недвижимости. Под жилье и апартаменты планируется отдать около 50-60% от общей площади застройки. Я считаю, что это будет вполне комфортная комплексная застройка. И в недалекой перспективе территория ЗиЛа действительно превратится в уютный для проживания район с рабочими местами.
У правительства Москвы есть собственные концепции развития крупных промзон города, разработанные экспертами с учетом особенностей производства расположенных на них предприятий, нужд района и города. Если промзона расположена близко к центру столицы, логично отвести ее под коммерческую и жилую недвижимость, досуговые и культурные учреждения. В промзонах на окраинах города, наоборот, возможно размещение новых производств, интенсификация их промышленной функции. Там же следует строить офисы, административные здания.
На территории завода АЗЛК правительство планирует создать технополис «Москва», где разместятся инновационные компании. План реновации промзоны «Соколиная гора» предусматривает строительство жилого комплекса, торговых и офисных зданий. В Нагатинском затоне появятся жилые кварталы с социальной инфраструктурой, деловой центр и парк развлечений.
К примерам успешного девелопмента промзон можно отнести такие проекты как общественно-жилой комплекс на месте бывшего завода железобетонных изделий по ул. Мельникова, вл. 1-3, застройщик – компания «Моспромстрой»; деловые кварталы «Красная роза 1875» и «Даниловская мануфактура» девелопера KR Properties; деловой квартал «Новоспасский двор» группы ПСН; элитный жилой комплекс «Садовые кварталы» на месте Московского завода «РТИ-Каучук». Одним из ярких примеров девелопмента Московских промзон является проект «Царицыно» («Царицыно» и «Царицыно-2») в ЮАО. Всего в рамках данного проекта предусмотрено 27 монолитных корпусов, часть из них уже сдана и заселена. Особенностью проекта «Царицыно» является то, что на этой территории ранее находилось экологически чистое производство (хлебокомбинат), что наряду с доступными ценами, несомненно, является существенным плюсом для потенциальных покупателей.
Если говорить о проектах эконом-класса, реализующихся на территории промзон, то в пример можно привести ЖК «Большое Кусково» ГК «ПИК» на месте Кусковского химического завода (ВАО, близ метро «Новогиреево»). В рамках проекта возводятся жилые корпуса серии П-3МК «Флагман», а также планируется строительство школы, детского сада, парковки и других объектов инфраструктуры. Стоимость квартир начинается от 7 млн рублей. К слову, ГК «ПИК» выступила флагманом девелопмента промзон, когда еще в 2010 году начала реализацию масштабного проекта комплексной застройки на пересечении улицы Окской и Волжского бульвара. С территории было выведено 20 предприятий, проведена реорганизация и рекультивация участка. Сегодня у ГК «ПИК» в работе несколько проектов на месте бывших промзон. Сейчас они плотно работают над проектом освоения площадки Краснопресненского сахарорафинадного завода – одной из самых перспективных промышленных площадок в центре Москвы. На участке площадью 6,83 га возникнет новый современный жилой комплекс, органично интегрированный в городскую среду. Еще более крупный проект застройки территории (30 га) – ЖК «Некрасовка Парк», возводимый на месте Люберецких полей аэрации. Территория застраивается компанией Lexion Development. Проект находится на активной стадии строительства, часть корпусов уже введены в эксплуатацию. Одними из новых проектов бизнес-класса, реализуемых на территории заводов, являются ЖК «Донской Олимп» (Серпуховский вал, 19) — Московский завод по обработке цветных металлов и ЖК «Red Side» (ул. Сергея Макеева) — Промзона №4 «Звенигородское шоссе».
Перед девелопером стоит необходимость решать задачи градостроительного масштаба – с точки зрения транспортного обеспечения, инженерной инфраструктуры, природного комплекса, полного набора социальной инфраструктуры и так далее. Этих задач много, но суть их сводится к одному – превратить мертвую, вычеркнутую из жизни города территорию не в очередной спальный район, а в активную городскую среду, комфортную для жизни, работы, досуга. По сути, нужно создать эту среду с нуля.
На сегодняшний день в законодательстве не закреплено четкое определение проектов по комплексному освоению территорий. C 1 марта 2015 года в Градостроительный кодекс РФ введена статья 46.4, посвящённая КОТ, однако в ней прописаны лишь действия по застройке: подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в ее границах, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов.
Тем не менее, вопрос о законодательном определении КОТ по-прежнему остаётся открытым, их ключевые характеристики нормативно не закреплены. На сегодняшний день можно наблюдать ситуацию, когда девелопер позиционирует проект как КОТ, однако фактически объект ничем не отличается от обычной масштабной застройки. Для комплексного освоения непосредственно промзон пока не существует отдельного закона.
Помимо законодательных изменений для успешной реализации проектов КОТ необходима отдельная программа кредитования. Их масштабность, длительные сроки реализации и существенные затраты требуют длинных кредитов на срок от 10 лет с пониженной ставкой не более 9%. Также необходимы дополнительные меры поддержки крупных проектов КОТ, имеющих значительную социальную составляющую и значимость. В частности, предлагается включить затраты на строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в себестоимость, что снизит налоговую нагрузку.
В девелопменте промзон, как и в строительстве обычных крупных проектов, чаще всего участвуют крупные застройщики. Дело в том, что такие проекты требуют больших вложений. Столь масштабные проекты – ресурсоемкие и требующие больше времени, денег, специалистов. При этом в случае работы на бывших промышленных территориях затраты увеличиваются сильнее, чем при возведении комплексных проектов на пустых территориях. Дополнительные затраты связаны с урегулированием земельных вопросов с собственниками, рекультивацией земли, сносом высокопрочных производственных строений и демонтажом старых инженерных сетей.
Несмотря на эти сложности, строительство комплексных проектов на месте бывших промзон в конечном итоге выгодно всем. У девелопера появляется возможность создать действительно значимый и популярный проект на дефицитных московских землях, власти решают проблему «серых зон» на карте Москвы, а жители получают благоприятную и дружелюбную среду.
Реорганизация промышленных зон является важнейшей задачей градостроительной политики Москвы, которую власти пытаются решить на протяжении уже многих лет. Вопрос необходимости вывода производств за черту города начал подниматься еще в советское время. За 25 лет современной истории несколько раз предпринимались попытки упорядочить процесс ликвидации, вывода за пределы города и реорганизации промышленных зон Москвы. Однако несмотря на многочисленные попытки властей решить вопрос в течение уже четверти века, реальные результаты стали появляться лишь в последнее время. С каждым годом объемы строительства на бывших производственных зонах наращиваются. В 2013 году на индустриальных территориях было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м недвижимости (из них 0,4 млн кв.м – жилье), в 2014 году – 1,75 млн кв.м (0,5 млн кв.м – жилье). За прошедшие девять месяцев 2015 года объем нового строительства на месте бывших промзон составил 1,3 млн кв.м (жилье – 0,528 млн кв.м). Всего по итогам года на промышленных территориях планируется возвести 2,2 млн кв.м недвижимости.
Застройка промзон, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, на сегодняшний день – одно из самых перспективных направлений в столичном девелопменте жилой недвижимости.
Реновация производственных территорий – едва ли не единственная возможность для девелопера реализовать проект в старых границах столицы. Особенно если речь идет не о точечной застройке, а о масштабных комплексах. При этом, участие в таком масштабном проекте, безусловно, может позволить себе далеко не каждый девелопер, особенно, в текущих экономических условиях. Тем более что экономика проекта реновации промзон подразумевает, как правило, большие затраты (снос существующих строений, вывод производства и пр.).
Однако все эти сложности компенсируются преимуществами локации и высокой покупательской активностью. Ведь масштабы проектов позволяют построить не просто дома и минимально допустимое количество объектов инфраструктуры, но и улучшить качественно сам город: создать парки, бульвары, рекреационные зоны, что крайне привлекает покупателей.
Кроме того, многие бывшие промзоны отличаются выгодным расположением (в том числе и на берегу Москвы-реки) и хорошей транспортной доступностью. Немаловажно, что из-за больших масштабов строительства застройщик может установить более привлекательную стоимость квадратного метра, чем, к примеру, в точечных объектах. А это, в свою очередь, обеспечивает спрос, даже в столь нестабильной экономической обстановке.
Интерес застройщиков к таким проектам понятен. Новое строительство в Московской области становится все менее интересным для девелоперов с точки зрения стратегического развития в среднесрочной перспективе, т.к. к настоящему времени здесь много построено и очень сильна конкуренция. В ближайшие годы наиболее выгодными с точки зрения инвестиций будут проекты в самых удачных локациях в 10-километровой зоне от МКАД.
В Москве же сформировался существенный дефицит предложения качественного и при этом относительно доступного нового жилья. Ведь здесь, в отличие от Подмосковья, долгое время строили бизнес-класс. В итоге в столице сформировался большой отложенный спрос на комфортное и недорогое жилье, а с курсом на освоение промзон у девелоперов появился шанс его удовлетворить.
Девелоперы осознают, что ситуация на рынке непредсказуемая, и через несколько лет работать на нем станет намного сложнее. Поскольку доходы населения не растут, новый платежеспособный спрос практически не формируется. Накопления, которые пока остались у населения, могут иссякнуть через 2-3 года. Поэтому застройщики стараются воспользоваться ситуацией, чтобы «снять сливки». Они начинают активно осваивать промзоны, возводя там преимущественно комфорткласс, наиболее востребованный покупателями, и предлагая его существенно ниже 200 000 рублей за кв.м (на сегодняшний день это средняя цена в зоне от ТТК до МКАД).
Есть два способа реновации: полностью снос старого здания и возведение нового комплекса, либо частичный снос и реконструкция. В Москве в настоящее время реновация происходит путем вывода промышленных предприятий, освобождения территории (снос зданий и сооружений) для последующего нового строительства и прежде, чем строить дома, в зависимости от степени загрязнения территории промзоны могут проводиться работы по снятию, вывозу и замене грунта, высадке зеленых насаждений, созданию или благоустройству прогулочных и парковых зон, водоохранных зон и набережных.
Сначала берутся пробы почвы, оценивается, если ли биологическое загрязнение почвы, грунта и подземных вод. Причем оценивается как радиоактивное, так и химическое и биологическое загрязнение. Если же экспертиза показывает, что есть участки загрязнения, то там будет проведена процедура рекультивации. Проблема может состоять скорее в том, что часть промзоны может быть отдана под реновацию, а вот соседние участки так и остаться производственными. Там, где будет возведено жилье, все экологические нормы будут в порядке, но такое соседство может нанести вред. Правда, на производственной части может сохраняться только аренда офисов, а никакого реально производства не вестись.
Экологическая ситуация на территории бывших промышленных зон фактически ничем не отличается от обычных районов города. В Москве огромное количество промзон, которые не имеют никакого отношения к вредным производствам, к примеру, нефтепереработке или машиностроению. Промзоной является территория завода игрушек «Огонек» и Московского комбината хлебопродуктов. Среди промышленных территорий также можно обнаружить бывшую Карандашную фабрику им. Сакко и Ванцетти, Комбинат шампанских вин, сразу несколько пивоваренных заводов, мясоперерабатывающие, кондитерские, табачные фабрики, плодоовощные базы и множество других производств, которые не несут никакой экологической опасности.
Если на участке находятся здания, имеющие историческую, архитектурную ценность, необходимость реставрировать фасад и другие элементы, может существенно увеличить себестоимость проекта. Однако такие затраты уместны только если реализуется элитный лофт-проект, например такой как Кадашевские палаты.
Новые проекты на месте промзон зачастую являются более качественными и привлекательными для покупателя, чем отдельные ЖК, состоящие из 1-2 корпусов. В связи с этим цена жилья в таких проектах определяется местоположением и качеством проекта.
Во-первых, это хорошая локация. Многие заводы еще сто лет назад находились на окраине города, а сегодня – почти в центре. А счет больших масштабов строительства стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах существенно ниже, чем при точечной застройке в центре Москвы.
Во-вторых, это транспортная доступность. Большинство промзон имеют хорошие подъезды от основных транспортных магистралей, а также уже функционирующую или строящуюся станцию метро в непосредственной близости.
В-третьих, это функциональность. Масштабность территории позволяет девелоперу увеличить расстояние между жилыми домами, чтобы они не смотрели «окна в окна», отдать большие пространства под парки, бульвары и рекреационные зоны, разместить все необходимые объекты инфраструктуры.
В-четвертых, наличие рабочих мест в непосредственной близости от места проживания.
Комплексная застройка территорий промзон позволяет создать в рамках проекта бизнес-центры, технопарки, инновационные кластеры. Кроме того, большой объем инфраструктуры, возводимый в бывших промзонах, также требует большого количества сотрудников и дает дополнительные рабочие места.
Для любого девелопера реновация промзон – это уникальная возможность создать с нуля современное и комфортное жилье. Потому как в границах старой Москвы нет больших участков, которые позволяют строить масштабные жилые комплексы. Соответственно, современные проекты в рамках реновации промзон выгодно отличаются среди своих конкурентов продуманностью, транспортной доступностью, месторасположением. К сожалению, бывшие промышленные территории до сих пор нередко ассоциируются с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом. Однако это большое заблуждение.
Реорганизация промзон – это сам по себе удачный проект, который в условиях нехватки для застройки свободных площадок дает возможность создавать масштабные объекты с жильем и местами приложения труда, и что немаловажно, реконструкция позволяет выводить за территорию города производство, тем самым улучшая экологическую обстановку в городе и повышая престижность района в глазах покупателей.
В заключении можно сказать, что реорганизация промзон выгодна девелоперу , потому что для него это комфортная городская среда, которая делает проект более привлекательным для покупателей. Для города эти проекты являются так же выгодными, потому что реорганизация промышленных зон является важнейшей задачей градостроительной политики города Москвы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Организация, планирование и управление строительством. Учебник под общей редакцией П. Г. Грабового, А. И. Солунского; МГСУ, Москва, 2012.
2. Грабовый П.Г., Старовойтов А.С. Инновационное строительство -энергоэффективность и экологичность / Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 68-71.
3. Орлов А.К. Методические основы применения стратегии инновации ценности в инвестиционно-строительной сфере / Экономика и предпринимательство. 2015. № 6-3 (59-3). С. 558-561.
4. Столбова В.А., Чубаркина И.Ю. Анализ применения инновационно-технологических решений в проектах обновления жилищного фонда города / Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4. С. 113-116.
5. Манухина Л.А. Рациональное планирование земельного комплекса городов /Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 64-67.
1. Градостроительный кодекс РФ
2. http://www.mos.ru- сайт правительства Москвы
3. http://stroi.mos.ru-сайт градостроительной политики и строительства города Москвы
4. http://dgp.mos.ru-сайт департамента градостроительной политики города Москвы
5. http://ds.mos.ru-сайт департамента строительства города Москвы
6. http://drnt.mos.ru-сайт департамент развития новых территорий города Москвы
7. http://invest.mos.ru-сайт комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве
8. http://gorod.mos.ru – портал о благоустройстве Москвы

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

Solovyova Olga

Комментарии: 0Публикации: 4Регистрация: 12-02-2016

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля