Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.


Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.

Целью данной работы является рассмотреть особенности и роль управленческой деятельности в современных условиях.

С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость,  как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости.

Под управлением недвижимостью подразумевается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, создание условий для пользователей и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление  объектом  недвижимости  может  осуществляться  в следующих формах:

1)  Управление  собственником  (самостоятельное  управление), которое подразумевает создание специализированного подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности объекта.

2)  Передача  управления  специализированной  управляющей компании.

Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

При выборе способа управления собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами  (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью является наиболее целесообразным в случаях, когда объект управления:

—  имеет небольшую площадь;

— предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока;

— не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

— не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

— имеет заполняемость (арендаторами).

Если вышеперечисленные условия не выполняются, по мнению специалистов, целесообразней будет воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Зачастую,  объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской и коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей, тем самым создавая отдельный вид экономической деятельности.  Ввиду этого,  на рынке недвижимости важную значимость приобретает профессиональное управление объектом. Так как, в условиях высокой конкуренции отсутствие знаний, опыта и профессионализма в управлении недвижимостью, может привести к убыткам, нежели желаемым доходам. Связано это с тем, что управление недвижимостью и бизнеспроцессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг.

В основном эта специфика связана с самим объектом недвижимости, а именно его особенностями. Рассмотрим их подробнее:

  • Стационарность, неподвижность объекта недвижимости.

Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве.

  • Материальность.

Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. В то же время, любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

  • Долговечность объектов недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров. Следует заметить, что длительность кругооборота земельных ресурсов при правильном ее использовании бесконечна, что является ценным свойством, способствующим постоянному развитию рынка недвижимости.

Кроме основных признаков, можно выделить и частные признаки, которые определяются в зависимости от вида объектов недвижимости.

1) Уникальность каждого объекта.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и т.д., что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  • Капиталоемкость.

Создание объектов недвижимости подразумевают большие первоначальные инвестиции, которые влекут за собой большой срок окупаемости.

  • Разнообразность функционального назначения.

Каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение. Оно может быть, например, коммерческим или жилым. Ввиду особенности каждого объекта недвижимости, выбирается определенный механизм управления.

  • Объект долгосрочного инвестирования.

Недвижимость в большинстве случаев выступает как объект долгосрочного инвестирования. Связно это с тем, что объект недвижимости способен приносить доход на протяжении длительного периода времени.

Так же необходимо отметить, что недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права.

Таким образом, отличительные свойства объектов недвижимости формируют специфику деятельности профессионального управления недвижимостью, определяя при этом основные направления управленческой деятельности.

Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Основной задачей деятельности в области управления является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Надо отметить, что каждый объект недвижимости, в процессе реализации, проходит определенные этапы жизненного цикла:

— предпроектная стадия;

— проектная стадия;

— строительство;

— эксплуатация;

— закрытие.

Для достижения максимально эффективного использования недвижимости управленческая деятельность должна сочетать в себе многие направления, которые должны осуществляться на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Таким образом, процесс управления недвижимостью охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Доминирующий критерий в управлении недвижимостью, как упоминалось ранее, — это стремление к увеличению ее ценности.

На каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют отдельные этапы управления.

Так, предпроектная (начальная) стадия представляет собой комплекс мероприятий, включающий в себя следующие основные направления:

— анализ рынка недвижимости;

— выбор вида объекта недвижимости;

— формирование стратегии проекта;

— инвестиционный анализ;

— оформление исходно-разрешительной документации.

Таким образом, на предпроектом этапе определяется целесообразность создания объекта недвижимости. На данной стадии следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, так как  данный анализ представлен в виде количественного значения и является основополагающим при принятии управленческих решений о дальнейшей реализации проекта.

Стадия проектирования, в свою очередь, включает:

— разработку финансовой схемы;

— организацию финансирования;

— выбор архитектурно-инженерной группы;

—  руководство проектированием.

Следует отметить, что на этих двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи управления на этих этапах — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Стадия строительства  заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов.

В ходе данной стадии решаются следующие основные задачи:

— эффективное использование инвестиций;

— реализация требований проектной документации в процессе строительства;

— контроль качества строительно-монтажных работ.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости включает функциональную и техническую эксплуатацию и является самой продолжительной.  Функциональная эксплуатация предполагает извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора, а техническая – поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне.

Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая  предполагает снос, либо качественно новое развитие.

Процесс  управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости.

Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально  объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль, на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Поэтому данной стадии отводится наибольшее внимание в процессе управления недвижимостью, ввиду этого акцентируем на нее больше внимания.

После завершения всех работ, связанных со строительством и обустройством объекта недвижимости, начинается стадия эксплуатации объекта. Если на стадиях разработки и реализации возникают исключительно отрицательные денежные потоки, то на стадии эксплуатации все происходит наоборот: отрицательные денежные потоки в виде эксплуатационных расходов стабилизируются на определенном уровне, а положительные денежные потоки в виде доходов от использования объекта недвижимости стремительно возрастают за счет передачи объекта в эксплуатацию.

Любой объект недвижимости, особенно коммерческий, создается для того, чтобы его использовали конечные пользователи. Владельцы или арендаторы нуждаются в недвижимости, чтобы осуществлять с ее помощью свои целевые процессы: работа в офисе, розничная торговля, проживание, и так далее. Данные целевые процессы не могут эффективно выполняться без качественного функционирования самого объекта недвижимости. Объект недвижимости, таким образом, создает определенные функциональные возможности и услуги, необходимые для его пользователей. При этом одним из пользователей объекта является его владелец, основная цель которого состоит в получении дохода от эксплуатации объекта другими лицами. Для обеспечения достижения целей всеми пользователями объекта необходимо эффективное управление его эксплуатацией.

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций в процессе управления,  выделяют несколько моделей профессионального управления на рынке недвижимости:

  • Управление объектом недвижимости (Property management), основная цель которого заключается в достижении максимальных доходов для собственника и повышение стоимости объекта недвижимости при создании комфортных условии при использовании объекта недвижимости.
  • Управление проектами (Project management). Целью данной модели является разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений для того, чтобы рационально спланировать размещение объекта недвижимости при строительстве, оптимизировать функциональные схемы здания, заложить современные технологии.
  • Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management). Данная модель управления осуществляется путем формирования портфеля недвижимости.
  • Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management). Данная модель включает два основных направления, во-первых, это управление техническим состоянием здания, во-вторых, — управление техническим обслуживанием.
  • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании  двух основных направлений:

  1. Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
  2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.

Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности. С одной стороны, именно финансово-коммерческие цели эксплуатации определяют состав и уровень качества функциональных возможностей и услуг объекта, таких, например, как система безопасности, функционирование систем водоснабжения и канализации и так далее. С другой стороны, выполнение задач организационно-хозяйственного характера существенно влияет на показатели доходности объекта недвижимости. Например, в зависимости от того, сколько денег планируется потратить на текущий ремонт помещений и фасадов, показатели текущей эффективности объекта могут сильно различаться.

Таким образом, управление объектом недвижимости  многосторонняя деятельность, включающая в себя различные направления такие как: правовое, экономическое, маркетинговое, техническое. Наибольшую значимость данная деятельность приобретают в условиях нестабильности рыночной экономики, так как ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от экономики страны в целом. Ярким примером может служить нынешняя ситуация в Российской экономике. Нестабильность, вызванная кризисными явлениями, привела к спаду на рынке недвижимости, многие собственники объектов недвижимости испытывают трудности в своей деятельности. Как показывает практика, в данной ситуации наиболее стабильным остаются те объекты, которые управляются под руководством  профессионалов и в управленческой деятельности которых были заранее предусмотрены антикризисные меры.

Таким образом, управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе управление проектами развития недвижимости, разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами.

На выработку эффективной схемы управления объектом недвижимости  на протяжении всего жизненного цикла направлена управленческая деятельность, которая состоит в определении рационального сочетания управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

  1. Асаул А. Н., Иванов, М. К. Старовойтов. — Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
  2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью, часть 1.
  3. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс, — М.: ВШПП, 2007.
Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

Khasanova Gulnara

Комментарии: 0Публикации: 3Регистрация: 23-02-2016

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля