Санация как эффективный инструмент воспроизводства жилой недвижимости

В современных российских условиях чрезвычайно актуальны вопросы воспроизводства и обновления жилого фонда [1-3].

Санация – проведение комплекса мероприятий с учетом экономических,  технических и социальных факторов жилого дома, с целью восстановления первоначального технического состояния или достижения современных стандартов нового строительства по отношению к отдельным конструктивным элементам, а также продления срока эксплуатации дома. Вопрос о санации или сносе жилого фонда зависит от нескольких факторов. Например, местоположение дома с экономической точки зрения или же его техническое состояние. Также  необходимо учитывать финансовые [4,5], правовые, управленческие [6] и социальные аспекты [7]. Модернизация, перестройка или же достройка уже имеющегося здания, в том числе с использованием современных инновационных подходов [8-10]   существенно отличаются от нового строительства. Основанием для модернизации служит систематическое обследование сооружения, причём пристальное внимание должно быть уделено всем его важным частям. В обследовании существующих зданий можно выделить следующие стадии:

1. Общее описание. На этой стадии описывается история возникновения здания, его возраст, земельный участок, на котором он находится. Также нужно отобразить строительные материалы, использованные для его возведения, объёмно-планировочные и архитектурные решения и не забыть про назначение. Последний раздел должен содержать данные по финансированию.
2. Обследование состояния частей здания. Особо тщательно осматриваются такие основные элементы, как фасады, кровля, крыша, лестничные пролёты, перекрытия, несущие и ненесущие стены, окна и двери. Результаты вносятся в обмерные планы, выявленные дефекты вносятся в дефектную ведомость. Для проведения санации достаточными условиями служат проявления следующих недостатков, как в комплексе, так и отдельно: повреждение конструкций всевозможными грибками, трещины, сколы, выбоины, повреждения тепло и гидроизоляции, а также в подключении к санитарно – техническим сетям, недостаточная мощность таких сетей.

Сегодня москвичи, живущие в санированных домах, считают их привлекательными, а своё проживание в них оценивают как комфортное. На рынке недвижимости санированное панельное жильё не меньше новостроек сдаётся в аренду и продаётся.

Свой собственный опыт проведения технологически сложных и специфических ремонтно – строительных работ по санации Москва приобрела в 2004 году. Первооткрывателями стали два жилых дома в Таганском районе, на Малой Калитниковскай улице и Краснохолмской набережной. Очень похожие между собой, ведь возведены по типовой серии 11-18, примерно в начале 70-х годов прошлого столетия, и оба одноподъезные. Для обоих нужно было решить один  из ключевых вопросов  — урегулировать «человеческий фактор» — на момент проведения санации и по сей день в домах проживают люди, в т.ч. дети и пенсионеры, поэтому нужно было уделить этому факту особое внимание при проведении всех работ. Различались они этажностью (9 и 12 этажей) и технологией производства работ: на Малой Калитниковской решили установить ограждающие конструкции на все балконы, а на Краснохолмской набережной сначала демонтировали  старые, потом установили новые балконные системы. В результате дома изменились до неузнаваемости: оборудовали незадымляемые лестничные марши, установили новые лифты, системы пожаротушения и оповещения (пожарные гидранты теперь были  подведены к квартирам), на каждом этаже установили противопожарные двери, в подвалах смонтировали новую систему защиты от грызунов, заменили мусоропроводы. Провели работы и за пределами зданий —  заменили  основные коммуникации  и не забыли про благоустройство прилегающей территории.

Можно выделить следующие преимущества санации по сравнению с новым строительством:

3. Вне зависимости от того, строится новый объект в центре города или в периферии, затраты на создание и развитие инфраструктуры значительно велики.
4. Санация имеет такое же экономическое и социальное значение, как и новое строительство. Анализ рынка недвижимости и статистических данных позволил составить таблицу, отражающую примерную стоимость 1 м2 в столичных жилых домах.

Таблица 1.

Следующий шаг в рассмотрении вопроса о преимуществах санации – это определение затрат на её проведение в зависимости от степени физического износа здания.

Для наглядного примера в данной статье будем использовать 3-х подъездный, 9-ти этажный дом с рулонной кровлей площадью 69 320 м2.

Таблица 2. Акт объёмов работ по санации дома.

В целях оптимизации стоимости  важно понять, какие мероприятия являются необходимыми. В случае, когда физический износ рассматриваемого здания 30%, можно сократить перечень работ по электрооборудованию и  санузлам и квартир и отказаться от замены металлических входных дверей. Это приведёт к сокращению общей стоимости, и мы получим данные, приведённые в табл. 3.

Табл. 3. Сравнение затрат на строительство
и санацию при физическом износе 30%

Стоимость необходимых мероприятий по санации дома составила 450 139 630р. С учётом дополнительных расходов (12 %) — 504 156 390р. При расчёте на 1м2 выходит 7270р. С учётом типов жилья стоимость санации железобетонного увеличивается на 20%, кирпичного на 30%.

Акт объёмов работ по санации 9-ти этажного дома при 60% износа остаётся прежним, но к нему добавляются следующие работы:

Принимаем во внимание, что работы по фасаду требуют теперь в 2,5 раза больше затрат (необходимо утепление, усиление и укрепление отдельных участков, заделка трещин как в кирпичной кладке, так и в железобетоне и панелях и т.д.), пропорционально возрастают затраты по всем статьям расходов. Полученные значения приведены в таблице 4.

Табл. 4. Сравнение затрат на строительство
и санацию при физическом износе 60%

Стоимость необходимых мероприятий санации дома, учитывая дополнительные расходы (12 %), составляет 1 411 077 920,00р. На санацию 9-ти этажного панельного дома, площадью 69 320м2 приходится 20 350р.  Можно сделать вывод о том, что проведение санации в данном случае целесообразнее и экономически выгоднее нового строительства. Рассмотрим последний вариант физического износа – 90%.

Табл. 5. Сравнение затрат на строительство
и санацию при физическом износе 90%

Стоимость необходимых мероприятий санации дома равна  2 257 724 672р. Дополнительные расходы (12 %) составляют 270 926 960р. Общая стоимость составляет 2 528 651 632р. Проанализировав данную таблицу можно сказать, что проводить мероприятия по санации при физическом износе здания финансово нецелесообразно.

Во втором случае, когда рассматривался дом с 60% физического износа, стоимость санации приближалась к уровню, сравнимому со стоимостью строительства нового здания. Но новое строительство и снос не являются альтернативой. На наш взгляд, санация с сохранением имеющихся жилых домов в состоянии, обеспечивающем безопасное и комфортное проживание,  является по экономическим, строительным и энергетическим причинам лучшим решением.

Несмотря на то, что в Москве всегда существует спрос на новое жилье, просто невозможно за короткий промежуток времени  полностью заменить имеющийся жилищный фонд. Как известно, жилые дома не являются ликвидными товарами широкого потребления. Тем более, нельзя принимать решения о сносе домов, если они совсем недавно были приватизированы, потому что собственники жилья на это не согласятся по объективным причинам.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:

1. Организация, планирование и управление строительством. Учебник под общей редакцией П. Г. Грабового, А. И. Солунского; МГСУ, Москва, 2012.
2. Грабовый П.Г., Кулаков К.Ю. Методологические аспекты воспроизводства в сфере недвижимости / Недвижимость: экономика, управление. 2009. № 2. С. 45-47.
3. Грабовый П. Г. Сервейинг: организация, экспертиза, управление. Часть третья. Управленческий модуль системы сервейинга. Учебник/под общ. ред. Грабового П. Г.-М.: «АСВ», «Просветитель», 2015
4. Хованская Г.П., Самосудова Н.В. Современные подходы к проблеме финансирования восстановления и проведения капитальных ремонтов объектов жилищной недвижимости / Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 48-52.
5. Манухина Л.А.Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения / диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук // Московский государственный строительный университет (национальный исследовательский университет). Москва, 2014.
6. Самосудова Н.В. Особенности управления многоквартирными комплексами в современных условиях / Недвижимость: экономика, управление. 2011. № 1. С. 69-72.
7. Авилова И.П., Асаул В.В., Балкизов М.Х. и др. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. Москва, 2013. Том 15 Недвижимость в строительной и жилищно-коммунальной сферах России
8. Кириллова А.Н., Кириллов Е.В., Кудашкина А.П. Ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда, как важнейший фактор обновления городской застройки и повышения качества жизни населения / В книге: Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью Материалы четвертой международной научно-технической конференции. 2011. С. 59-70.
9. Кудашкина А.П., Беляков С.И. Жилищно-коммунальный комплекс России в контексте общей тенденции перехода к саморегулированию / В сборнике: Сборник докладов Научно-технической конференции Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости МГСУ по итогам научно-исследовательских работ студентов за 2009-2010 учебный год ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет. 2010. С. 209-218.
10. Беляков С.И. Итоги работы V международной научно-практической конференции «Жилищная политика в России» / Недвижимость: экономика, управление. 2013. № 1. С. 91-93.
11. Орлов А.К. Методические основы применения стратегии инновации ценности в инвестиционно-строительной сфере / Экономика и предпринимательство. 2015. № 6-3 (59-3). С. 558-561.
12. Столбова В.А., Чубаркина И.Ю. Анализ применения инновационно-технологических решений в проектах обновления жилищного фонда города / Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4. С. 113-116.
13. Грабовый П.Г., Старовойтов А.С. Инновационное строительство -энергоэффективность и экологичность / Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 68-71.
14. Манухина Л.А. Рациональное планирование земельного комплекса городов / Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 2. С. 64-67.
15. Чубаркина И.Ю., Звонов И.А. Техническое состояние производственного здания как отправная точка процесса его перепрофилирования / В сборнике: Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию объектов недвижимости Сборник материалов V Международной научной конференции. Министерство образования и науки РФ, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет». 2013. С. 36-42.

Автор публикации

0

не в сети 8 лет

Starosta 1m-7

Комментарии: 3Публикации: 3Регистрация: 21-02-2016