Рациональное планирование и управление земельно-имущественным комплексом является одной из наиболее актуальных задач на сегодняшнее время, связанных с быстрым ростом и формированием городов. В данном вопросе особое внимание следует уделить градостроительным, экономическим и социальным факторам. Градостроительные факторы связаны с нерациональным использованием земли, в условиях дефицита территорий. Экономические факторы связаны с повышением инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса за счет создания более комфортных условий проживания для населения.
Наибольшее влияние на территории городов имеют структурные сдвиги в экономике, рост населения городов и технологические революции, изменяющие своим вмешательством назначения функциональных зон города. Это влечет за собой такие последствия, как дисбаланс функций, нерациональное использование городских территорий. На сегодняшний день существует неопределенность в понимании дальнейших путей формирования агломераций и развития крупнейших городов, вместе с этим продолжается постепенное исчезновение многих сельских поселений в связи с уменьшением количества жителей и непривлекательности занятия сельским хозяйством, хаотичное развитие коттеджных поселков вблизи крупных городов на свободных территориях, непредназначенных для поселений. Начиная с конца ΧΧ века в г. Москве наблюдается острый дефицит свободных земельных участков. По мнению экспертов, расширение границ города и перенос государственных учреждений и промышленных предприятий за пределы МКАД, лишь на время компенсирует недостаток свободных территорий. Поэтому одним из важнейших направлений градостроительного развития является исследование методов рационального планирования и управления земельно-имущественным комплексом, что позволит создать комфортную и селитебно- привлекательную территорию.
Перечень задач, которые решают девелоперские организации на концептуальном этапе реализации инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПН) зависит от продолжительности периода планирования и оценки результатов ИПН. Систематизация этих задач представлена на рис.1.
Рис.1. Систематизация девелоперских задач на концептуальном этапе реализации инвестиционных проектов в сфере городской недвижимости.
При реализации ИПН каждый из субъектов этого процесса заинтересован иметь перечень всех видов объектов недвижимости, необходимых для максимизации своего основного эффекта. Приоритетное значение того или иного эффекта на рис. 1 обозначено «+».
В связи с острым дефицитом территорий, между элементами и частями градостроения можно рассмотреть такую схему распределения земли (рис.2), при учете большого разнообразия объектов недвижимости.
Рис. 2. Схема распределения земли города (поселения) между элементами и частями градостроения и основными зонами ее использования.
где:
x1 – основные зоны эксплуатации территорий под нужды города;
x2 – земли градостроения на разных географических уровнях.
I – двор многоквартирного жилого дома или ИЖС (свободная от застройки часть земельного участка);
II – двор ТСЖ, состоящий из нескольких многоквартирных домов или общая площадь дачных (садовых) объединений;
III – незастроенная территория квартала (пространство, используемое для создания объектов инфраструктуры общего пользования;
IV – незастроенные территории микрорайона (пространство, используемое для создания объектов инфраструктуры, общих для нескольких кварталов);
V – незастроенные территории района (пространство, используемое для создания объектов инфраструктуры, общих для всех «микрорайонов»);
VI – городская незастроенная территория, используемая для создания объектов инфраструктуры общего пользования;
VII – то же, для региона в целом. [1]
Следует уточнить определение термина «инфраструктура» – это элементы недвижимого и иного имущества, созданного на территории города для обслуживания основных пользователей земли. Таким образом, применив схемы распределения земли города, можно сформировать кварталообразующее селитебное пространство с общественным земельным ядром для размещения объектов инфраструктуры общего пользования (например: спортивные и детские площадки (среднего размера), парки, газоны, скверы, декоративные пруды, фонтаны, площадки для выгула собак, хозяйственные площадки и др.).
Для расчетов площади объектов инфраструктуры общего пользования предлагается следующая формула:
∑пi=1 i*N = ∑пi=1 nнорм*N
где i – количество реально созданных объектов придомовой недвижимости, расположенных на общественном земельном ядре квартала;
N – количество земли, занятое каждым объектом инфраструктуры, расположенным на земельном ядре квартала;
nнорм – норматив в м2 /чел для каждого О.П.Н.;
K – количество людей, проживающих в домах, образующих в данный квартал.
Эффективное управление инвестиционно- строительной деятельностью города связано с предпринимательской деятельностью девелоперов и инвесторов, а также с деятельностью местных органов власти.
Управляющее воздействие может происходить с двух сторон: а) со стороны городских властей (обеспечивают установленные нормы и социальные условия проживания); б) со стороны инвестора и девелопера (получение максимальной выгоды в процессе эксплуатации земли и построенного жилья).
К основным факторам социально-потребительской привлекательности проживания жителей дома (многофункционального комплекса) относятся: местоположение объекта застройки; тип объекта жилищной застройки; перечень необходимых объектов внутриквартальной коммунальной инфраструктуры; социальный состав будущих жильцов; определение площади участка для жилого дома; среднедушевой денежный доход и платежеспособность будущих жильцов; класс объектов строительства; нормативные площади двора и дома для размещения объектов инфраструктуры придомовой недвижимости.
Формирование объектов инфраструктуры придомовой территории по категориям населения должно быть осуществлено в двух случаях (рис.3):
1) для планирования вновь застраиваемых территорий, когда имеются данные по составу будущих жителей каждого дома (микрорайона). При этом возможно планирование объектов придомовой территории конкретно под будущих жителей как по составу, так и по количеству м2/ 1 чел.;
2) для оценки застроенных территорий, когда известна структура демографического состава живущего населения и качество обеспеченности необходимыми объектами инфраструктуры.
Рассматривая соотношение между доходами потребителей и ценами на социальное жилье, становится очевидным, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов нижнего и базового слоя населения определяют общий спрос на рынке некоммерческого найма. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. [2]
Рис. 3. Моделирование комфортности придомовой территории в составе ИПГН по составу и категориям населения.
Это обусловлено перенасыщением рынка недвижимости жильем бизнес и премиум класса при уменьшении стоимости платежеспособного спроса, т.е. значение индекса доступности жилья для нижнего и базового слоя населения снижается. Увеличение рентабельности жилищного строительства за счет бизнес- и премиум класса так же снижает доступность жилья для категории населения «бедные» и «нижний средний класс», что приводит к усугублению проблем инвесторов по реализации коммерческого жилья. [3]
Проведенный анализ тенденций градорегулироваия и развития земельно-имущественного комплекса показывает, что для рационального планирования и создания комфортных селитебно-привлекательных территорий необходим учет всей совокупности факторов городской пространственной среды. Неизбежное увеличение плотности населения территории, обусловленное градостроительной ситуацией, не должно снижать уровень комфортности проживания жителей и качества городской среды.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Манухина Л.А. Рациональное планирование земельного комплекса городов/ / Недвижимость: экономика, управление.2012. №2. С.64-66
2. Поршакова А.Н., Баронин С.А. Экономическая надежность девелопмента комплексной жилой застройки/ / Общественные науки. Экономика. 2010. №4. С.178-180
3. Манухина Л.А. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения: автореф. дис. … канд. эк. наук. Москва, 2014
Автор публикации
