Журнал «Недвижимость: экономика, управление»
Уровень безопасности и качество среды жизнедеятельности в квартирах жилых зданий в значительной мере определяются специальными техническими системами и уровнем их эксплуатации. Высокопрофессиональные службы эксплуатации способны в значительной мере нивелировать негативные последствия некорректных технических решений или использования оборудования невысокого качества. С другой стороны, результатом научно-технического прогресса является наполнение рынка все более совершенными техническими средствами, управляющими безопасностью и качеством среды обитания, и соответствующими призывами к их незамедлительному внедрению. Данная работа призвана помочь собственникам жилья, строительным и управляющим компаниям выбрать оптимальное соотношение между техническим уровнем интеллектуализации объектов недвижимости и качеством работы эксплуатационных служб.
Инновационные технические системы здания предполагают оснащение средствами автоматического контроля и возможностью дистанционного автоматического или ручного управления всеми системами его жизнеобеспечения. В жилых зданиях комплексной автоматизации и интеллектуальной диспетчеризации (включая системы учета и управления потреблением коммунальных ресурсов) в той или иной степени могут подлежать следующие системы: отопление; вентиляция; кондиционирование; противодымная защита; холодное и горячее водоснабжение; противопожарный водопровод; канализация; освещение подъездов, лестничных клеток; наружное освещение; управление лифтами; системы безопасности в помещениях общего имущества и на территории; системы связи и телевидения.
Интеллектуализированное комплексное управление перечисленными системами при помощи специальных технических средств позволяет в принципе создать близкие к идеальным климатические, гигиенические условия среды обитания, необходимый уровень безопасности и защиты от неблагоприятных ситуаций жителей здания при рациональном использовании энергетических и водных ресурсов, и минимизировать неблагоприятное воздействие на экологическую обстановку.
По опубликованным данным за счет внедрения комплексных инновационных систем непроизводительные расходы могут сократиться: за счет рационального управления микроклиматом в помещениях на 8-15%; за счет рационального управления освещением и электроснабжением на 5–8%; за счет снижения страховых расходов на 20–30%; за счет автоматического мониторинга и объединения различных диспетчерских подразделений на 100–300%.
По оценкам специалистов, изучающих опыт эксплуатации инновационных систем, срок их окупаемости составляет всего 2–4 года. Снижение эксплуатационных расходов может достигать 70% аналогичного необорудованного здания.
Возникает естественный вопрос: почему при столь очевидных достоинствах инновационные технические системы зданий не получили широкого распространения? Как справедливо отмечается во многих публикациях основными причинами, сдерживающими внедрение инновационных технических технологий, являются отсутствие стандартов и строительных нормативов в этой области, весьма значительные первоначальные вложения в создание подобных систем (до 30% от стоимости объекта), отсутствие строгой регламентации «уровней возможностей» инновационных технических систем. Например, иногда интеллектуальной называют систему, которая автоматически гасит освещение, когда в помещении нет людей (хотя это всего лишь один из компонентов системы). Кроме того, рядовому жителю трудно объяснить перспективную выгоду за счет значительного сокращения коммунальных и страховых расходов при значительном увеличении первоначальных вложений.
На наш взгляд приведенный перечень необходимо дополнить таким существенным фактором, как эксплуатационный риск. Чтобы раскрыть это понятие рассмотрим технологию «реализации выгоды» от внедрения инновационных систем.
Большинство зданий, начиная с 60-х годов прошлого столетия, в той или иной мере оснащались системами телеконтроля и телеизмерения параметров инженерных систем, лифтов, общих помещений многоквартирного дома. Во многих случаях имеется возможность автоматически (и, одновременно при необходимости, вручную дистанционно) управлять насосами, вентиляторами, освещением, регулировать температуру теплоносителя в системах отопления и температуру воды в системах горячего водоснабжения и т.п. Т.е. первичные средства интеллектуализации зданий известны, широко распространены и понятны для жителей. Однако разобщенность информации от всех эксплуатируемых подсистем и, самое главное, отсутствие эффективных алгоритмов реакции на каждую нештатную эксплуатационную ситуацию в существующих системах вызывает достаточно значительную задержку реакции на возникшую ситуацию со стороны эксплуатационных служб и не во всех случаях оптимальную технологию эксплуатационных действий.
При внедрении инновационных технологий все системы в здании работают согласованно, появляются возможности сценарного управления эксплуатацией здания. Создание единой среды обмена данными систем контроля и управления и организация автоматизированного технического учета и выработки управляющих решений обеспечивает оперативное взаимодействие эксплуатационных служб, планирование и проведение профилактических и ремонтных работ. Единая система определяет весь спектр параметров внутри здания и во внешней среде, единовременно регулирует параметры во всех подсистемах таким образом, чтобы наиболее эффективным способом обеспечить безопасное и комфортабельное пребывание в здании, минимизирует потребление коммунальных ресурсов, а также посредством применения простых и легко доступных средств передает информацию эксплуатационному персоналу.
Кроме того, снижение общего количества оборудования за счет унификации и объединение в единую сеть различных подсистем приводит к уменьшению затрат на их содержание и к сокращению обслуживающего персонала.
Создание системы автоматической выработки управляющих решений уменьшает риск негативного влияния человеческого фактора при выполнении эксплуатационных действий. Очевидно, что положительный эффект при реализации систем интеллектуализации зданий будет как минимум пропорционально возрастать с увеличением количества зданий, подключаемых к подобным системам. Если весь комплекс обработки информации и о состоянии оборудования здания и внешних параметров и принятия эксплуатационных решений обслуживает не одиночное здание, а значительную часть городской застройки, то затраты на его создание и дальнейшую эксплуатацию пропорционально разделятся на все обслуживаемые объекты. Естественно, что затраты на монтаж и эксплуатацию первичных устройств (индикаторов и управляющих механизмов), а также линий связи увеличатся пропорционально объему обслуживаемых объектов, но удельный вес подобных затрат будет несравненно меньше стоимости всего комплекса. Поэтому, если говорить о внедрении инновационных технологических систем эксплуатации зданий, то наиболее перспективными представляются либо строящиеся жилые массивы, либо территории комплексной реконструкции существующей застройки.
Для оценки эксплуатационной эффективности внедрения инновационных технических систем при реконструкции объектов недвижимости разработана и апробируется математическая модель, основанная на теории массового обслуживания и логико-вероятностной теории надежности и живучести сложных технических систем. Критериями оценки эксплуатационной эффективности выбраны относительные отклонения параметров комфортности и безопасности среды обитания жителей и относительная продолжительность отклонения подобных параметров. Аргументы, определяющие эксплуатационную эффективность, разделены на следующие группы:
- собственные надежностные свойства оборудования традиционных и инновационных технических систем;
- флуктуации во внешних системах, определяющих работу местных систем объектов городской застройки (гидравлический и тепловой режим сетей теплоснабжения, климатические условия и т.п.);
- оперативность восстановления проектного режима функционирования систем эксплуатационными службами.
Предварительные результаты, полученные в результате апробации математической модели, позволяют определить оптимальный уровень и объем интеллектуализации зданий, реконструируемой жилой застройки, о которых после оценки их достоверности мы сообщим в следующих публикациях.
Библиографический список:
1. Башмаков И. А. Типология и сертификация российских зданий по уровню энергоэффективности Энергосбережение №8 2015
2. Бродач М.М. общ. ред. Инженерное оборудование высотных зданий М.: >ПРЕСС, 2011
3. Инженерное оборудование в системе комплексной безопасности здания. АВОК №5 2015
4. Кирюхин В.Н., Мельников В.П., Калинин И.А. Автоматизированная система контроля и управления инженерным оборудованием Панфиловского района Зеленоградского АО г. Москвы Энергосбережение №4 2005
5. Лигун Л. Е. Автоматизированная система диспетчерского управления жилым комплексом на примере ЖК «Воронцово» г. Москвы. Энергосбережение №3 2005
6. Никитин С. Г. Лебедев В. А. Аспекты взаимодействия службы эксплуатации зданий с владельцами квартир. АВОК №3 2010
7. Нормативно-правовое обеспечение повышения энергетической эффективности строящихся зданий. Энергосбережение №8 2012
http://n-eu.ru/journal/2015/4-2015.pdf
Автор публикации
