В условиях перехода к рыночной экономике повышенный интерес приобретает научно-практическая концепция девелопмента. Термин образован путем заимствования английского слова development, в переводе означающий «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция». В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений [1]. В российской практике все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента, приобретая достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Однако, существует мнение, что Функция лэнд- девелопера заключается именно в управлении проектом. «Управление» проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение — и все это до полного окончания реализации объектов. Но не все согласны с такой широкой трактовкой лэнд-девелопмента и предлагают следующее определение- «классическим лэнд-девелопментом следует считать деятельность, направленную на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков».
Для достижения результата необходимо решить три группы проблем:
— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство)[3].
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.
Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста – предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.
Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:
- наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
- технические требования;
- площадь застройки;
- застраиваемая территория.
Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы[2]:
- каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
- какого будет его функционально назначение;
- какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
- какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.
Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:
- анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
- перспектив развития района;
- определение целевых групп потребителей;
- выбор оптимального варианта развития земельного участка;
- формирование профиля и состава арендаторов;
- разработка ландшафтной концепции;
- разработка инфраструктуры земельного участка;
- анализ инвестиционной окупаемости проекта;
- формат и позиционирование объекта на рынке;
- разработку управленческой стратегии развития;
- разработка политики продаж.
Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.
Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. Таким образом, концепция ленд-девелопмента приобрела широкое распространение на рынке недвижимости. Под ее влиянием рынок земли
приобретает стремительные темпы к расширению, происходит освоение и
разукрупнение значительной территории Российской Федерации. Однако
реализация данной деятельности имеет широкий спектр проблем, связанных в
первую очередь с отсутствием четко разработанного механизма по управлению
данной деятельностью на муниципальном и государственном уровне,
разрешение которых позволит добиться достижения самодостаточности
объектов инвестирования и развития рынка земли в России.
Список литературы:
- Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. Н.И. Лахметкиной. М.: Кнорус, 2009. С. 56.
- Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.
- А.Н.Асаул, С.Н.Иванов , М. К. Старовойтов/ Экономика недвижимости / Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
Автор публикации
