Оценка инвестиционной привлекательности


Оценка инвестиционной привлекательности

Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва

 

Аннотация: Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимо­сти, необходимо выделить факторы и показатели, на основании которых будет производиться оценка.

По мнению экспертов, инновационные решения могут применяться как на этапе проектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этапе разработки концепции. Кроме того, инновационными могут быть технологии управления объектом, в том числе управление взаимоотношениями с клиентами и потребителями. На мой взгляд, сегодня очень важной становится тема психологии взаимоотношений между участниками рынка — девелоперами, управляющими компаниями, арендаторами.

Инновации могут присутствовать в технической составляющей объекта — это использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий и т.д. Есть инновации концептуального плана. Инновации в сфере маркетинга, прежде всего, как какие-либо инновационные рекламные носители. Но если мы говорим о каком-то нововведении на уровне одного объекта, это не инновация — вероятнее это креатив.

Оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недви­жимости следует проводить с позиций организации, участвующей в создании, развитии и функционировании данного объекта. Существует несколько типов (форм) таких организаций:

—        Организация как инвестор создания и развития объекта недвижимости;

—        Организация как инвестор другой организации, эксплуатирующей объект недвижимости;

—        Организация как инвестор и непосредственный исполнитель создания, развития и эксплуатации объекта недвижимости;

Из перечисленных шести различных форм участия организаций в создании, развитии и эксплуатации объектов недвижимости для данного исследования наибольший интерес представляет вторая и третья форма. При этих формах не­обходимо в полном объеме провести обоснование эффективности управления объектом недвижимости, то есть оценить эффективность проекта по созданию, развитию или эксплуатации объекта недвижимости, а значит и оценить управ­ленческую эффективность.

При этом следует учесть возможное воздействие факторов внутренней и внешней среды на объект коммерческой недвижимости, что важно для организа­ции-участника как инвестора и непосредственного исполнителя создания, раз­вития и эксплуатации данного объекта. Критериальным показателем в этом слу­чае может быть максимальная прибыльность организации. Она же становится и объектом оценки влияния факторов внутренней и внешней среды. Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет об оценке эффективности органи­зации-участника в отношении одного конкретного объекта недвижимости, а не деятельности организации в целом, так как она может осуществлять и многую другую деятельность.

Прежде всего, необходимо отметить, что при создании, развитии и эксплуа­тации простых (несложных) объектов недвижимости организации нет необходимости вести учет и оценивать влияние на принимаемые решения по управле­нию внутренней среды в полном объеме или частично. Это вытекает из самой сущности внутренней среды и характеристик простого объекта недвижимости. Но когда рассматриваются сложные объекты недвижимости (организации) или определенное участие организации, то необходимо в полном объеме учитывать факторы как внутренней, так и внешней среды.[1]

Переменные внутренней среды организации поддаются управленческому воздействию со стороны ее руководства, то есть существует возможность изме­нять структуру каждой переменной, сглаживать их отрицательное влияние и т.п. Совсем иная ситуация складывается при воздействии на деятельность организа­ции со стороны компонентов внешней среды. Она обладает высокой неопреде­ленностью, а ее компоненты не поддаются прямому управленческому воздейст­вию со стороны организации.

С развитием цивилизации влияние внешней среды возрастало. Это влияние стали учитывать с использованием системных и ситуационных подходов в управлении, а в последнее время — с использованием более совершенных ин­формационных технологий. Так как организация является открытой системой, то без учета влияния факторов внешней среды не может быть построена ее эф­фективная система управления.

Специалисты в области управления предлагают разделять внешнюю среду на две составляющие: среда прямого воздействия и среда косвенного воздейст­вия. Это две укрупненные группы факторов внешней среды. Хотя такое деление среды и формирование факторов в каждой из ее составляющих выполнено для оценки их влияния на деятельность организации, но этот же подход предлага­ется распространить и на все процессы создания, развития и эксплуатацию про­стых и сложных объектов недвижимости.

Наиболее часто выделяет следующие факторы внешней среды прямого воздей­ствия: поставщики, потребители, конкуренты, законы и государственные органы, профсоюзы и другие общественные организации; и косвенного воздействия: по­литические факторы, экономические факторы или факторы, характеризующие изменение состояния экономики страны, факторы международного характера, со­циально-культурные внешние для организаций факторы, научно-технический прогресс.

Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимо­сти, необходимо выделить факторы и показатели, на основании которых будет производиться оценка. Исходя из приведенного выше определения инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости, для целей оценки не­обходимо изучить условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью.

Можно выделить несколько групп таких факторов:

—        факторы, описывающие параметры недвижимости. Здесь изучается недви­жимость по описательным характеристикам и (параметры местоположения, фи­зические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и не­движимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользо­вания объектом. В частности, при описании объекта недвижимости, как состав­ной части отчета об определении стоимости.

—        потребительские характеристики. По сравнению сописательными позво­ляют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, удобство планировки, качество ремонта, на­личие дополнительных услуг. То есть анализируются параметры, интересую­щие арендатора для выбора объекта аренды и определяют класс от лучшего к худшему объекту недвижимости. Наглядно, на примере офисных помещений сделением на классы, потребительские характеристики широко описаны ;

—        факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения орга­низации бизнеса, как для самого предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расши­рения объекта. Такие факторы чаще рассматриваются в зарубежной литерату­ре, поскольку за границей этот вид деятельности в области недвижимости бо­лее развит и изучен, чем в России.[2]

 

Список литературы

  1. Гарина С.А. Муниципальная среда коммерческой недвижимости / С.А.Гарина//Факторы и механизмыустойчивостипредприятий//Сб. науч. тр./ РАН. Сиб. отд-ние. ИЭиОПП, СИБАГС; Под ред. д.э.н, проф. А.В. Евсеенко. -Новосибирск: СибАГС, 2002.
  2. Сутырин С. Ф., Хованов Н.В. Россия как импортер капитала: основные компоненты ин­вестиционного климата / С.Ф. Сутырин, Н.В. Хованов // Российский путь в экономике. Серия: Россия накануне XXI века. Выпуск 7 / Редактор Г.Г. Богомазов. СПб, ТОО ТК «Петрополис», 1996.

 

 

 

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

Сергей Горбачев

Комментарии: 0Публикации: 11Регистрация: 14-02-2017

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля