Оценка инвестиционной привлекательности
Горбачев С.А.
Горбачев Сергей Алексеевич/ Gorbachev Sergey Alekseevich –студент,
кафедра организации строительства и управления недвижимостью,
факультет экономики и управления недвижимостью
Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, необходимо выделить факторы и показатели, на основании которых будет производиться оценка.
По мнению экспертов, инновационные решения могут применяться как на этапе проектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этапе разработки концепции. Кроме того, инновационными могут быть технологии управления объектом, в том числе управление взаимоотношениями с клиентами и потребителями. На мой взгляд, сегодня очень важной становится тема психологии взаимоотношений между участниками рынка — девелоперами, управляющими компаниями, арендаторами.
Инновации могут присутствовать в технической составляющей объекта — это использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий и т.д. Есть инновации концептуального плана. Инновации в сфере маркетинга, прежде всего, как какие-либо инновационные рекламные носители. Но если мы говорим о каком-то нововведении на уровне одного объекта, это не инновация — вероятнее это креатив.
Оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости следует проводить с позиций организации, участвующей в создании, развитии и функционировании данного объекта. Существует несколько типов (форм) таких организаций:
— Организация как инвестор создания и развития объекта недвижимости;
— Организация как инвестор другой организации, эксплуатирующей объект недвижимости;
— Организация как инвестор и непосредственный исполнитель создания, развития и эксплуатации объекта недвижимости;
Из перечисленных шести различных форм участия организаций в создании, развитии и эксплуатации объектов недвижимости для данного исследования наибольший интерес представляет вторая и третья форма. При этих формах необходимо в полном объеме провести обоснование эффективности управления объектом недвижимости, то есть оценить эффективность проекта по созданию, развитию или эксплуатации объекта недвижимости, а значит и оценить управленческую эффективность.
При этом следует учесть возможное воздействие факторов внутренней и внешней среды на объект коммерческой недвижимости, что важно для организации-участника как инвестора и непосредственного исполнителя создания, развития и эксплуатации данного объекта. Критериальным показателем в этом случае может быть максимальная прибыльность организации. Она же становится и объектом оценки влияния факторов внутренней и внешней среды. Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет об оценке эффективности организации-участника в отношении одного конкретного объекта недвижимости, а не деятельности организации в целом, так как она может осуществлять и многую другую деятельность.
Прежде всего, необходимо отметить, что при создании, развитии и эксплуатации простых (несложных) объектов недвижимости организации нет необходимости вести учет и оценивать влияние на принимаемые решения по управлению внутренней среды в полном объеме или частично. Это вытекает из самой сущности внутренней среды и характеристик простого объекта недвижимости. Но когда рассматриваются сложные объекты недвижимости (организации) или определенное участие организации, то необходимо в полном объеме учитывать факторы как внутренней, так и внешней среды.[1]
Переменные внутренней среды организации поддаются управленческому воздействию со стороны ее руководства, то есть существует возможность изменять структуру каждой переменной, сглаживать их отрицательное влияние и т.п. Совсем иная ситуация складывается при воздействии на деятельность организации со стороны компонентов внешней среды. Она обладает высокой неопределенностью, а ее компоненты не поддаются прямому управленческому воздействию со стороны организации.
С развитием цивилизации влияние внешней среды возрастало. Это влияние стали учитывать с использованием системных и ситуационных подходов в управлении, а в последнее время — с использованием более совершенных информационных технологий. Так как организация является открытой системой, то без учета влияния факторов внешней среды не может быть построена ее эффективная система управления.
Специалисты в области управления предлагают разделять внешнюю среду на две составляющие: среда прямого воздействия и среда косвенного воздействия. Это две укрупненные группы факторов внешней среды. Хотя такое деление среды и формирование факторов в каждой из ее составляющих выполнено для оценки их влияния на деятельность организации, но этот же подход предлагается распространить и на все процессы создания, развития и эксплуатацию простых и сложных объектов недвижимости.
Наиболее часто выделяет следующие факторы внешней среды прямого воздействия: поставщики, потребители, конкуренты, законы и государственные органы, профсоюзы и другие общественные организации; и косвенного воздействия: политические факторы, экономические факторы или факторы, характеризующие изменение состояния экономики страны, факторы международного характера, социально-культурные внешние для организаций факторы, научно-технический прогресс.
Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, необходимо выделить факторы и показатели, на основании которых будет производиться оценка. Исходя из приведенного выше определения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, для целей оценки необходимо изучить условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью.
Можно выделить несколько групп таких факторов:
— факторы, описывающие параметры недвижимости. Здесь изучается недвижимость по описательным характеристикам и (параметры местоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользования объектом. В частности, при описании объекта недвижимости, как составной части отчета об определении стоимости.
— потребительские характеристики. По сравнению сописательными позволяют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, удобство планировки, качество ремонта, наличие дополнительных услуг. То есть анализируются параметры, интересующие арендатора для выбора объекта аренды и определяют класс от лучшего к худшему объекту недвижимости. Наглядно, на примере офисных помещений сделением на классы, потребительские характеристики широко описаны ;
— факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса, как для самого предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта. Такие факторы чаще рассматриваются в зарубежной литературе, поскольку за границей этот вид деятельности в области недвижимости более развит и изучен, чем в России.[2]
Список литературы
- Гарина С.А. Муниципальная среда коммерческой недвижимости / С.А.Гарина//Факторы и механизмыустойчивостипредприятий//Сб. науч. тр./ РАН. Сиб. отд-ние. ИЭиОПП, СИБАГС; Под ред. д.э.н, проф. А.В. Евсеенко. -Новосибирск: СибАГС, 2002.
- Сутырин С. Ф., Хованов Н.В. Россия как импортер капитала: основные компоненты инвестиционного климата / С.Ф. Сутырин, Н.В. Хованов // Российский путь в экономике. Серия: Россия накануне XXI века. Выпуск 7 / Редактор Г.Г. Богомазов. СПб, ТОО ТК «Петрополис», 1996.
Автор публикации
