Обоснование эффективности применения программ на основе BIM-технологий при эксплуатации и управлении объектами недвижимости


Вопросы повышения эффективности процессов производства и эксплуатации за счет применения информационных технологий в последнее время становятся все более актуальными. Особенно это касается строительства – области очень обширной и в то же время достаточно консервативной с точки зрения принятия новых технологий в сфере проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. В целом, внедрение новшеств должно сокращать лишние потери и увеличивать эффективность всех этапов строительства и эксплуатации. По статистике, наибольшие экономические потери в жизненном цикле объекта бывают из-за неинтегрированности передачи данных между этапами жизненного цикла зданий и сооружений, а также из-за неэффективной эксплуатации объектов недвижимости (поскольку данный этап является самым продолжительным в жизненном цикле). Проблема сокращения трат, безусловно, является актуальной для строительной отрасли всего мира.
Потери из-за неинтегрированности передачи данных между этапами на предприятиях можно оценить исходя из результатов масштабного исследования, представленного в таблице 1 и выраженного в денежном эквиваленте [1].


Таблица 1 – Оценка потерь из-за неинтегрированности передачи данных между этапами жизненного цикла зданий и сооружений по предприятиям строительной отрасли США

Заинтересованная сторона
Этап планирования, проектирования и инжиниринга Этап строительства Этап эксплуатации Всего, млрд. $
Архитекторы и инженеры
1 007,2 147,0 15,7 1 169,8
Генеральные подрядчики 485,9 1 265,3 50,4 1 801,6
Производители спецоборудования и подрядные организации 442,4 1 762,2 — 2 204,6
Владельцы и управляющие компании 722,8 898,0 9 027,2 10 648,0
Всего, млн. $ 2 658,3 4072,5 9 093,3 15 824

Из таблицы мы видим, что всего компании потеряли из-за данной проблемы в сумме порядка 15,8 миллиардов долларов, причем 67% (10,6 миллиардов) из них составляют потери владельцев недвижимости и управляющих компаний.
BIM-технологии в проектировании, возведении и эксплуатации зданий
Одним из вариантов решения проблемы неинтегрированности информации является внедрение BIM (Building Information Modeling) технологий. Это информационное моделирование сооружений, которое является самой современной технологией, применяемой в процессе коллективного синхронного создания виртуальных моделей зданий и сооружений, включая разработку архитектурных объемно-планировочных решений, несущих конструкций, инженерных сетей, необходимых на протяжении всего процесса проектирования, составления спецификации и сметных расчетов, возведения здания или сооружения и последующей эксплуатации. В ее основу заложено объемное комплексное созидание всеми участниками процесса проектирования, в котором участвуют одновременно архитектор, инженер, технологи и дизайнеры, но помимо этих специалистов важно, чтобы в создании модели принимали участие и представители организации, которые собираются эксплуатировать данное здание [2]. Важно отметить тот факт, что главными заинтересованными лицами во внедрении BIM-технологий являются собственники недвижимости, потому что только они больше всего заинтересованы в комплексном и эффективном подходе к решению проблем здания, которым владеют или собираются владеть.
Стоит также отметить, что ключевым преимуществом BIM перед традиционным методом проектирования и эксплуатации недвижимости применительно к озвученной проблеме является значительное сокращение количества случайных ошибок и нестыковок при увязке отдельных разделов проектной документации, что минимизирует количество затрат на дополнительно привлекаемые ресурсы и простои из-за неэффективной организации процесса строительства здания [3]. Также на основании BIM-модели создается точный финансовый прогноз итоговой стоимости реализации проекта. При этом бюджетная оценка и смета соответствуют самым высоким проектным уровням точности. Появляется возможность моделировать изменения в конструкции здания, проектировать оснащение недвижимости, доводя его эксплуатационные характеристики до современного уровня требований. В результате внедрения этих функций повышается удобство отслеживания текущего состояния зданий, а также своевременного принятия мер по реставрации, капитальному ремонту и реконструкции.
Однако применительно к эксплуатации здания BIM модели, разрабатываемые для возведения здания, не подходят: они эффективны только до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Для того, чтобы управлять, планировать и повышать качество работ по обслуживанию объектов и снижению затрат на стадии их эксплуатации, существуют ИТ-системы класса FM (Facility Management – управление недвижимостью) [4]. Данные решения являются полноценным рабочим инструментом, источником данных для которых является начальная BIM модель здания. Эти программы предназначены для применения на этапе эксплуатации как инженерным и обслуживающим персоналом, так и руководителями всех уровней. Благодаря этим решениям управляющая компания или собственник всегда будут получать точные данные о том, каков график обслуживания и замены конкретного устройства, сколько материала потребуется для капитального ремонта дома, сколько будет стоить облицовка фасада и в какие сроки можно осуществить все эти работы. Примерами данных программных систем могут служить «КРОК», «Ecodomus», «YouBIM», «BIM 360°» и другие. Перечисленные программы предназначены только для целей эксплуатации здания и управления недвижимостью.
Важно отметить также то, что фактический переход от традиционных технологий к технологиям BIM для эксплуатирующей организации означает переход на новое программное обеспечение и переобучение персонала. И хотя эффективность новых технологий уже многократно доказана опытом ведущих мировых организаций, в нашей стране переход на BIM идет медленно, и одна из причин этого – необходимость на первом этапе нести немалые затраты.
Расчет экономической эффективности внедрения BIM-технологий для эксплуатации и управления недвижимостью
Попробуем оценить примерный экономический эффект от внедрения BIM-технологий FM-класса (программ, предназначенных для эксплуатации и управления недвижимостью) на примере типичной управляющей компании небольших размеров по примеру расчета из статьи «Оценка экономической эффективности внедрения информационного моделирования зданий» [5].
Пусть существует действующая управляющая компания (ЖСК-636), штатный состав которой обеспечивает управление и организацию эксплуатации 5-ти этажного панельного здания с 9 подъездами 1971 года постройки в Калининском районе г. Санкт-Петербург. Офис в аренде, оборудование в собственности. Дополнительные затраты будут включать закупку программного обеспечения и обучение персонала.
Определение денежных поступлений от годовой эксплуатации здания.
В качестве денежных поступлений ЖСК (жилищно-строительный кооператив) принимает платежи за коммунальные услуги от жильцов дома. Для того чтобы рассчитать их величину, используем калькулятор коммунальных плат граждан г. Санкт-Петербург [6]. Чтобы воспользоваться им, необходимо знать площадь каждой квартиры, количество проживающих в этих квартирах граждан и технические характеристики здания.
Для того, чтобы определить площади квартир в здании, воспользуемся каталогом типовых домов [7], откуда узнаем, что в данном доме серии 1-ЛГ-502 на одном этаже на одну лестничную секцию приходится три двухкомнатные квартиры площадями 44,8 м2; 44,8 м2; 44,4 м2.
Для того, чтобы определить примерное количество проживающих в этих квартирах людей, возьмем статистику по Калининскому району г. Санкт-Петербург [8], откуда узнаем, что в данном районе на 34 621 человека приходится в целом 485 504,5 м2 площади квартир. Определяем, какая площадь в среднем по району приходится на одного жильца: 485 504,5 / 34 621 = 14,05 м2/чел. Теперь определим примерное количество жильцов в квартирах рассматриваемого дома. Получаем:
44,8 / 14,05 ≈ 44,4 / 14,05 ≈ 3 человека.
Технические характеристики здания для расчета коммунальной платы берем из паспорта здания [9], расчет проводим по нормативным тарифам.
Общая сумма денежных поступлений в год с 5-ти этажного дома с 9 подъездами и с тремя двухкомнатными квартирами на площадке:
С=(2* С_1+ С_2 )*5*9*12= (2 * 4 907,18 + 4 893,38) * 5 * 9 * 12 = 7 942 179,60 руб.,
где С – общая плата за коммунальные услуги;
С_1 = 4 907,18 руб. – коммунальные платы за квартиру площадью 44,8 м2;
С_2 = 4 893,38 руб. – коммунальные платы за квартиру площадью 44,4 м2.
Определение затрат на содержание при годовой эксплуатации здания.
Определим затраты на основе официальной сметы на обслуживание здания в 2017-2018 годах, данные из которой представлены в таблице 2.


Таблица 2 – Укрупненная смета расходов на содержание здания
№ п/п Перечень работ Всего при стандартной эксплуатации, руб/год Процент возможной экономии при BIM Всего при использовании BIM, руб/год
1 Плата за услуги и работы по управлению МКД 1 622 291,88 до 10% 1 618 691,88
2 Содержание общего имущества в МКД (кроме п.п. III-IX, строка в квитанции «Обслуживание дома») 376 557,01 5-20% 315 064,58
3 Обслуживание газовых сетей и оборудования (ВДГО) 50 336,46 до 20% 40 269,17
4 Содержание и ремонт ПЗУ 37 080,00 до 20% 29 664,00
5 Эксплуатация и обслуживание общедомовых приборов учета 61 311,33 до 20% 49 049,06
6 Вывоз ТБО и крупногабаритного мусора 281 206,68 до 15% 239 025,68
7 Уборка и санитарно-гигиеническая очистка придомовой территории МКД и уход за элементами озеленения 226 917,11 5-15% 218 922,47
8 Уборка лестниц и мест общего пользования (МОП) 163 002,85 до 5% 163 002,85
9 Содержание и ремонт АППЗ 20 000,00 до 30% 14 000,00
10 Текущий ремонт общего имущества в МКД (после утверждения перечня на ОССП МКД) 568 368,00 до 5% 539 949,60
11 Аренда офиса* 300 000,00 — 300 000,00
ИТОГО 3 707 071,32 3 527 639,29
*Информация о стоимости аренды помещения принята равной величине средней стоимости аренды офиса в Калининском районе г. Санкт – Петербург [10] – 25 000 руб./мес., или 300 000 руб./год.

Величину затрат на содержание здания при использовании BIM-технологий мы рассчитали на основе начальной сметы, а также данных о возможной экономии средств при использовании упомянутых технологий согласно информации из статьи «Эксплуатация строительных объектов с использованием BIM-инструментов: комплексный учет работ, затрат и документов» [4].
Кроме того, важным моментом является то, что, по мнению специалистов, порядка 50-60% от выручки управляющей компании идет поставщикам услуг [11], т.е. 7 942 179,60 * 55% = 3 971 089,80 руб.
Таким образом, годовое обслуживание здания, включая аренду офиса и отчисления поставщикам услуг, составляет 7 498 729,09 руб. при традиционной форме эксплуатации.
Определение объема инвестиций на внедрение BIM-технологий.
Для внедрения новой технологии эксплуатации требуется сделать инвестиции в покупку программного обеспечения (Спо), заказ начальной BIM-модели здания (Сbim), а также программное обучение персонала (Собуч):
К = С_по + С_bim + С_обуч= 56 946,8 + 150 000 + 28 000 = 234 946,80 руб.,
где К – общая сумма инвестиций:
инвестиции в программное обеспечение на двух человек (цены указаны по данным интернет-магазинана продукты компании Autodesk [12]):
BIM 360 Glue — Single User Commercial:
С_по= 28 473,40 * 2 = 56 946,80 руб.;

примерная стоимость разработки начальной BIM-модели (по информации строительной компании г. Ижевск):
С_bim= 150 000 руб.;

затраты на обучение персонала. Обучение можно провести по дистанционной форме. Стоимость обучения 1 человека составит 14 000 руб. за курс 40 часов (5 дней). Итого обучение 2 специалистов стоит:
С_обуч= 14 000 * 2 = 28 000 руб.
Составление плана доходов и расходов после внедрения нового способа управления недвижимостью
План доходов и расходов представлен в таблице 3.

Таблица 3 – План доходов и расходов эксплуатации здания за 3 года
Наименование показателя План на 1 год, руб. План на 2 и 3 год, руб.
Выручка от управления недвижимостью 7 942 179,60 7 942 179,60
Расходы 7 498 729,09 7 555 675,89
Инвестиции 234 946,80 —
Прибыль 208 503,71 386 503,71
Налог на прибыль, 20% 41 700,74 77 300,74
Чистая прибыль 166 802,97 202,97

Определение эффективности инвестиций
Для оценки эффективности инвестиций определяются:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
Нормативный срок окупаемости капитальных вложений в средства автоматики и вычислительной техники равен 3 года.
Чистый доход (ЧД) – это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за весь расчетный период. При оценке эффективности инвестиций в новые технологии в качестве дохода ф_t берется разница между прибылью до внедрения и прибылью после внедрения.
ЧД=ф_1+ ф_2+⋯+ ф_m,
где ф_i – доход.
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:
ЧДД= ф_1×а_1 (E)+ф_2×а_2 (E)+⋯+ ф_m×а_m (E),
где a_t – коэффициент дисконтирования для шага t (приведения разновременных значений денежных потоков к ценности на начальный момент времени):
a_t=1/〖(1+E)〗^((t-1)),
где Е – норма дисконта. Поскольку расчетный срок только 3 года, принимаем норму дисконта равной безрисковой норме на уровне ключевой ставки 7,25%.
Прибыль до внедрения BIM-технологий:
7 942 179,60 (денежные поступления) – 7 942 179,60 * 50% (оплата поставщикам услуг) – 3 407 071,32 (расходы по приложению 1) – 300 000 (аренда офиса) = 264 018,48 руб.
Чистая прибыль до внедрения BIM-технологий (с учетом налога на прибыль):
264 018,48 – 264 018,48 * 20% = 211 214,78 руб.
Расчеты сведены в таблицу 4:

Таблица 4 -Определение эффективности инвестиций
Наименование показателя 1 год 2 год 3 год
Чистая прибыль до внедрения BIM технологий, руб. 211 214,78 211 214,78 211 214,78
Чистая прибыль после внедрения BIM технологий, руб. 166 802,97 309 202,97 309 202,97
Разница в прибыли фt, руб. (%) -44 411,81
(-21%) 97 988,19
(+ 46,4%) 97 988,19
(+ 46,4%)
Чистый доход, руб. -44 411,81 53 576,38 151 564,57
Коэффициент дисконтирования аt 1 1,0725 1,1502
Чистый дисконтированный доход за период (фt * аt), руб. -44 411,81 57 460,67 174 329,57
Чистый дисконтированный доход нарастающим итогом, руб. -44 411,81 13 048,86 187 378,43

Результаты таблицы 4 показывают, что инвестиции во внедрение технологий, основанных на BIM, при управлении и эксплуатации недвижимостью можно считать экономически эффективными, поскольку чистый дисконтированный доход оказался положительным уже на второй год использования, а на третий год составляет 187 387,43 руб. Конечно, в некоторых частях данного расчета мы брали примерные числа, однако даже при немного других данных, по нашему мнению, принципиальный результат будет таким же: внедрение программ для эксплуатации зданий на основе технологии BIM экономически выгодно и при правильной работе окупается уже на ранней стадии.
Выводы
Подводя общий итог, важно отметить, что внедрение данных технологий в масштабах страны потребует больших вложений, связанных с созданием отечественных нормативно-технических документов, подготовкой квалифицированных кадров, умеющих работать с данными программами, разработку и ведение модели каждого здания или сооружения. Однако плюсы внедрения этой технологии, в перспективе должны во много раз перекрыть первоначальные вложения. Программы по эксплуатации и управлению недвижимостью – это мощный и удобный инструмент для решения практически всех задач, возникающих при осуществлении функций управляющей компании. Учитывая все растущий технический прогресс и его интеграцию со всеми областями нашей жизни, можно утверждать, что рассмотренное программное обеспечение будет востребовано уже в ближайшие годы.

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 2 года

Вадим Голубков

Комментарии: 0Публикации: 1Регистрация: 04-03-2019

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля