Модели формирования жилья в городах азиатско-тихоокеанского региона


Катина Л.В.

Березин А.С.

 

В данной статье рассматриваются предпосылки развития и принципы формирования муниципального жилья в странах Азии и Тихоокеанского региона на примере таких крупных городов, как Шанхай, Гонконг и Сингапур. Проводится обзорный анализ по рынку недвижимости, выделяются основные факторы, влияющие на формирование данного рынка, проводится исследование специфики рынков рассмотренных городов. Нехватка жилой площади принуждает государства искать особые пути решения данной проблемы.  В этой статье рассмотрены наиболее развитые города, в которых вопрос расселения жителей решается наиболее успешно. Уникальный опыт выхода из положения в этих регионах может стать хорошим примером и для других густонаселённых городов.

 

Ключевые слова: плотность населения, жилая застройка, муниципальное жилье, социальное жилье, городская среда, высотное строительство, рынок недвижимости, Азиатско-Тихоокеанский регион.

 

Высотное строительство зародилось в США и в течении нескольких десятилетий было исключительно продуктом этой страны. Поначалу, здания проектировались офисного назначения, с течением времени их функциональное назначение расширилось. В 40х-50х годах ХХ века в послевоенной Москве были возведены семь сталинских высоток. Европа так же включилась в высотное строительство в середине двадцатого века, отстав от США на полвека. На данный момент, безоговорочным лидером высотного строительства, благодаря стремительному экономическому развитию, повлекшему резкую урбанизацию территорий, является Азия.  Урбанизация городов и сельских территорий, низкие темпы строительства, высокий прирост населения, дефицит территорий, создали дефицит жилья. Средняя обеспеченность жильем некоторых городах азиатско-тихоокеанского региона показана в таблице 1.

Города Плотность населения Обеспеченность жильем
Гонконг 6480 14,2
Шанхай 3809 24
Сингапур 7437 6,4

Таблица 1.

Каждая из стран региона решает эту проблему с помощью государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем, стимулирующих жилищное строительство.

Гонконг – специальный административный район КНР, которому предоставлена широкая автономия до 2047 года, площадью 1104  с плотностью населения 6480 человек на квадратный километр.

Рисунок 1. Гонконг.

В этом регионе, где половина граждан проживает в социальном жилье, самые острые проблемы по обеспечению граждан жильем. Цены на недвижимость здесь самые высокие в мире. В виду особенности рельефа местности, пригодными для строительства являются около 40 процентов территории. Этот факт делает высотное строительство единственным возможным вариантом реализации государственных программ по обеспечению граждан социальным жильем.  В настоящий момент в Гонконге порядка 400 зданий высотой более 100 метров.

Рисунок 2. Функциональное назначение зданий высотой более 100 метров в Гонконге

Реализацию проектов доступного жилья ведут две организации Жилищное управление Гонконга (Hong Kong Housing Authority) и Жилищное общество Гонконга (Hong Kong Housing Society).  Эти компании, первая государственная, вторая частная, строят и распределяют жилье по схемам с различными условиями оплаты и сроком ожидания, разработанным под определенные категории граждан, нуждающихся в социальном жилье. Критериями отнесения граждан к той или иной категории служит доход, состав семьи, возраст.  В зависимости от этого, квартиру можно снять по льготной ставке, купить жилье со скидкой или получить временное жилье. Таким образом, в Гонконге создан один из наиболее эффективных рынков жилья.  Это позволило перейти к новой политики в области жилищного строительства, которая предполагает субсидии на приобретение государственного или частного жилья. Схему с арендой по льготной ставке оставят только для граждан с совсем низким уровнем дохода.

Сингапур – территориальное образование на Юго-востоке Азии. Население составляет 5,4 млн. человек, площадь 720 км2.  ВВП на душу населения Сингапура занимает 7 место в мире и составляет $82,800. Город занимает 34 строчку в списке самых густонаселённых городов. Сингапур считается городом-государством. Независимость от Малайзии он получил в 1965 году.

Рисунок 3. Виды города. Сингапур.

Расселение жителей по всей территории затруднено, поскольку рельеф местности неоднороден. Острова, на которых расположен Сингапур, не всегда располагают к строительству; климат и умеренная сейсмика оптимальны для возведения здесь высоких построек, но грунты и рельеф позволяют застраивать только определённую территорию. Власти борются с проблемой нехватки территории двумя способами: методом намывной мелиорации (территорию островов искусственно увеличивают, завозя почву из других государств), и возведение многоэтажных комплексов на свободной территории. Но, поскольку территория увеличивается крайне неспешно, то правительство вынуждено застраивать местность. Особенность строительства в Сингапуре–генеральным инвестором в большинстве случаев выступает государство, таком образом почти все возводимые постройки относятся к муниципальному жилью. Квартиры продаются в виде аренды на 99 лет.

Рисунок 4. Карта Сингапура

Социальное жилье помогло решить жилищную проблему, так остро стоявшую перед правительством еще в середине прошлого века. В 1976 году, более 50% населения поселилось в HDB квартирах, против 8,8% населения, проживающих в нормальных условиях в 1959 году. Сейчас Муниципальное жильё в Сингапуре имеет специальное название – HDB (Housing&DevelopmentBoard). Сегодня в муниципальном жилье проживает 80% граждан.

Стоимость проживания в Сингапурских домах относительно высока. Так, в среднем, за помещение площадью 110 м2 придётся заплатить 1 100 000$. Или, например, аренда студии 12 м2 будет стоить 4 000$ в месяц. Обычно, площадь муниципальной однокомнатной квартиры 30-50 , двухкомнатной приблизительно 40-80 , трехкомнатной около 70-150м2. Выделить основного застройщика в Сингапуре нельзя. Права на реализацию проектов отдаются на конкурсной основе, и большинство домов построено разными фирмами, заграничными в том числе. На сегодняшний день в Сингапуре около 110 зданий, высотой превышающих 100 метров.

 

Рисунок 6. Разделение по функциональному назначению высотных зданий Сингапура.

КНР – страна с самым большим населением в мире, вводит ежегодно рекордное количество квадратных метров жилья.  Земля в КНР является собственностью государства.

 

Рисунок 7. Шанхай

В середине ХХ века на жителя крупных городов, как Пекин и Шанхай приходилось не более 5м2. Забота о предоставлении жилплощади сотрудникам ложилась на предприятия.  Это побуждало власти искать выход из сложившейся ситуации. Сначала реформы были проведены в крупных городах. В 90-х годах была принята программа, согласно которой гражданам с высоким доходом перестали давать жилье и сосредоточились на строительстве квартир для семей с действительно не высоким доходом.  Состоятельные граждане были вынуждены покупать квартиры на рынке, что спровоцировало ощутимый рост цен на недвижимость и повысило доходность застройщиков.  В 2011 году была принята программа, согласно которой, претендовать на получение социального жилья может семья из трех человек, если ее совокупный доход не превышает 3800 юаней и на каждого члена семьи менее 10 м2. Благодаря предпринятым усилиям, обеспеченность жильем граждан в Шанхае повысилась до 24 м2 на человека, а в целом по стране до 30 м2. Обеспечить доступными квадратными метрами жителей крупных городов возможно только с помощью массового возведения высотных жилых комплексов. В Шанхае к настоящему времени построено 170 зданий высотой, превышающей 100м.

 

Рисунок 8. Разделение по функциональному назначению высотных зданий Шанхая.

Мы рассмотрели причины и принципы формирования социального жилья в азиатских странах. Ввиду нехватки земли при большой потребности в жилой площади, наиболее рациональным решением может быть только возведение многоэтажных домов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

  • Генералова Е.М., Генералов В. П. Современные тенденции в архитектуре. Высотные жилые комплексы как форма массового доступного жилья (на примере Гонконга)//Известия Самарского центра Российской академии наук. -2014. -Т. 16. -№ 2(2). -С. 458-463
  • Манухина Л.А. МЕТОДИКА ОБОСНОВАНИЯ ВАРИАНТОВ ВОЗВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ОБУСТРОЙСТВОМ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЛОЕВ НАСЕЛЕНИЯ
    диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Московский государственный строительный университет (национальный исследовательский университет). Москва, 2014
  • http://skyscraperpage.com [электронный ресурс]
  • http://eresources.nlb.gov.sg [электронный ресурс]

 

 

Models of formation of social housing in the cities of Asia and the Pacific

This article examines the development background and principles of social housing in the countries of Asia and the Pacific for example Shanghai, Hong Kong and Singapore. There pursuance of the real estate market research, determinants of the real estate market formation and pursuance of these cities markets specifics research. The lack of living space forces the states to look for specific ways to solve this problem. This article examines the most developed cities where the issue of people resettlement is solving most successfully. A unique experience in these regions serve as role models to other populous cities.

 

Key words: the population density, residential development, public housing, social housing, urban environment, high-rise building, property market, Asia-Pacific countries.

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 2 года

Александр Березин

Комментарии: 0Публикации: 2Регистрация: 17-04-2016

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля