98
УДК 658.5.338.3 М. Л. Шприц
МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПРИ ВОЗВЕДЕНИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ
Исследованы методы совершенствования управления реализацией строительных про-
ектов многофункциональных комплексов (МФК). Выявлена сущность объектов МФК. Рас-
смотрена эффективная модель взаимоотношений участников строительства при
строительстве объектов МФК. Предложена методика оценки влияния непредвиденных
факторов на сроки и стоимость реализации проектов. Создана модель обеспечения каче-
ства реализации проектов МФК.
Ключевые слова: многофункциональный комплекс, строительный процесс, реализация
проектов, девелопмент, фактор влияния.
M. Shprits
ORGANIZATIONAL METHODS OF INVESTMENT-CONSTRUCTION ACTIVITIES
FOR MULTIFUNCTIONAL MALLS CONSTRUCTION
In this article the development of management methods of construction projects of multifunctional
complexes (MFC) are analyzed. The essence of MFCs is described.. An effective model of key construction
participants’ relationships is suggested as well as a methodology for the estimation of the influence
of unpredictable factors to projects’ schedule and cost. An MFC quality model is elaborated.
Keywords: multifunctional mall, construction process, implementation of the project, development,
influence factor.
В современном мире в поисках путей повышения прибыли и диверсификации рисков
инвесторам неизбежно приходится искать принципиально новые объекты капиталовложе-
ний, которые способны принести большую, по сравнению с традиционными объектами,
прибыль, и сократить строительные риски. Одним из перспективных направлений в со-
временной инвестиционно-строительной деятельности, способствующим решению этой
задачи, является капиталовложение в строительные проекты многофункциональных ком-
плексов (МФК).
К многофункциональным комплексам относятся крупномасштабные объекты, кото-
рые получают доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый
спрос. Все составляющие многофункциональных комплексов должны быть сопоставимы
по площади, объемам капиталовложений и планируемой прибыли, при этом каждый состав-
ляющий компонент МФК должен функционировать независимо от остальных составляющих.
Реализация проектов МФК требует значительных капиталовложений, опыта и профессиона-
лизма в строительной сфере и под силу только профессиональным девелоперам.
Несмотря на новизну, сложность реализации и инвестиционно-строительные риски,
объекты многофункциональных комплексов обладают рядом неоспоримых преимуществ и
тем самым привлекательны для инвесторов. К преимуществам капиталовложений в объек-
ты МФК относятся: максимальное использование полезной площади застраиваемого уча-
стка, ориентация инвестора на различные категории потребителей, диверсификация ком-
мерческой деятельности, снижение рисков инвестора за счет возможности быстрого пре-
образования одного компонента комплекса в другой, синергия компонентов комплекса,
возможность получения прибыли на разных стадиях реализации проекта и др.
99
Каждый строительный проект МФК уникален, его реализация требует индивидуального
подхода. Тем не менее для всех проектов МФК можно выделить общие признаки и опреде-
лить стадийность развития и, следовательно, разработать методологию, применимую для реа-
лизации проектов МФК. Методология процесса управления крупным строительным проектом
базируется на решении следующих задач: 1) определение потребностей рынка и изучение соб-
ственных возможностей; 2) определение целей проекта и расстановка приоритетов; 3) опреде-
ление структуры жизненного цикла проекта; 4) выявление основных вех (структурных сдви-
гов) проекта; 5) определение основных составляющих процесса управления реализацией про-
екта; 6) определение состава и функций участников проекта; 7) анализ и выявление возможных
инвестиционных рисков; 8) разработка системы контроля реализации проекта; 9) разработка
системы постоянной оптимизации управленческих решений и 10) разработка модели управле-
ния реализацией проекта с учетом предупреждающих и компенсирующих мероприятий.
В инвестиционно-строительной деятельности (ИСД) особое место занимает много-
гранность взаимоотношений участников, задействованных в строительстве. При реализа-
ции проектов многофункциональных комплексов этот аспект управления приобретает осо-
бое значение, поскольку масштаб и уникальность проектов МФК подразумевает участие в
проекте наибольшего количества различных специалистов, представителей коммерческих
и государственных учреждений. Степень слаженности их взаимодействия оказывает серь-
езное влияние на реализацию инвестицонно-строительных проектов, от определения тре-
бований рынка и анализа собственных возможностей до ввода здания в эксплуатацию.
Для успешной реализации проекта в заданные сроки в рамках установленного бюд-
жета необходимо на самых ранних стадиях реализации строительного проекта разрабаты-
вать эффективную модель взаимодействия участников строительного процесса. За основу
автором принята модель, предлагаемая В. В. Кущенко [3]. Реализация проектов МФК тре-
бует особого подхода. В предлагаемой модели взаимоотношения участников строительно-
го процесса выстроены согласно последовательности реализации проекта, модель привя-
зана к графику возведения объекта МФК с выделенными структурными сдвигами (веха-
ми), предусмотрена закладка в бюджет финансовых резервов и постоянная оптимизация
инвестиционно-строительной деятельности. Для обеспечения своевременной реализации
проекта в современных условиях модель должна предусматривать также следующие необ-
ходимые составляющие: организацию строительного процесса на основании конкурсной
системы выбора участников строительства, страхование подрядчиками ответственности и
предоставление банковских гарантий, анализ девелопером хода реализации проекта.
В процессе анализа взаимоотношений участников ИСД была разработана модель, по-
зволяющая девелоперу проекта оперативно контролировать и оказывать преобразующие
воздействия на управленческие взаимоотношения участников строительного проекта МФК
на различных стадиях. Разработанная модель управленческих взаимоотношений участни-
ков строительного проекта МФК предоставлена на рисунке 1. Построение такой модели на
ранних стадиях реализации строительного проекта, а также постоянная корреляция ее в
зависимости от хода реализации проекта и изменяющейся ситуации позволяют девелоперу
оценить продолжительность каждой стадии проекта и состав участников строительной
деятельности, планировать ход реализации проекта и снижение потенциальных инвести-
ционных рисков и разрабатывать мероприятия по оптимизации строительной деятельности
и возможностей уменьшения стоимости и сокращения сроков строительства без ущерба
для строительного проекта. Умение эффективно реализовать проект с привлечением
меньших, по сравнению с конкурентами, капиталовложений, может стать ключевым фак-
тором успеха девелоперской компании на строительном рынке.
100
101
Инвестиционно-строительная деятельность и, в частности, отношения между субъек-
тами ИСД зависят от множества внешних факторов влияния — технологических, эконо-
мических, политических, чрезвычайных и др. При реализации инвестиционно-строитель-
ных проектов МФК этот аспект также приобретает особое значение. Успех реализации
крупномасштабного проекта многофункционального комплекса зависит от большего ко-
личества предсказуемых и непредвиденных факторов, чем реализация обычного, даже
очень крупного строительного проекта. Степень влияния предсказуемых и непредвиден-
ных факторов на реализацию строительного проекта может существенно отличаться в за-
висимости от условий реализации проекта. В связи с этим, необходимо на стадии подго-
товки и реализации проекта постоянно осуществлять выявление и систематизацию воз-
можных факторов влияния, оценивая степень и вероятность каждого фактора примени-
тельно к фактическим условиям проекта, и разрабатывать комплекс предупреждающих и
компенсационных мероприятий. В процессе анализа аспектов строительной деятельности
автором выявлены и систематизированы возможные негативные и позитивные факторы
влияния. За основу принят научный подход, разработанный А. Н. Егоровым [3] при систе-
матизации факторов, влияющих на экстренное строительство.
Систематизация факторов, оказывающих положительное и отрицательное влияние на
реализацию строительных проектов МФК, приведена на рисунке 2. Для объективного оп-
ределения степени влияния различных факторов на практике необходимо провести ряд
мероприятий: выявление свойственных данному региону факторов влияния, определение
степени их влияния методом экспертных оценок и расчет реального срока и стоимости
реализации проекта МФК.
На основании проведенного анализа влияния негативных и позитивных факторов на
сроки и стоимость реализации строительного проекта представляется возможным выстро-
ить графоаналитическую модель строительства МФК (рис. 3).
Исследования функционирования инвестиционно-строительного механизма, а также
существующих видов инвестиционных рисков и путей их снижения позволили сформиро-
вать следующие основные правила и мероприятия на стадии подготовки строительных
проектов МФК.
1. Постоянный мониторинг рыночной ситуации и оценка влияния изменений на
итоговые показатели эффективности как отдельных проектов МФК, так и их портфеля в
целом.
2. Реализация модели оперативного реагирования на изменения конъюнктуры рынка,
в том числе изменений фазового характера.
3. Анализ и классификация инвестиционных рисков, свойственных реализации кон-
кретного проекта МФК, и источников возникновения рисков.
4. Всестороннее изучение потенциальных рисков, определение их стоимостного или
материально-вещественного влияния на реализацию строительного проекта МФК.
5. Разработка мероприятий, предупреждающих наступление рисков или компенси-
рующих их влияние.
6. Систематизация управленческих задач при строительстве МФК. Определение эта-
пов строительной деятельности, вех проекта, состава работ, ответственности и ресурсов.
Планирование строительства МФК с учетом имеющихся рисков и возможностей их сни-
жения.
7. Создание организационно-управленческой системы управления строительством
МФК. Создание системы контроля реализации проекта в рамках системы управления
строительством МФК. Постоянный анализ ситуации и анализ вариантов оптимизации
102
управленческих решений, своевременная реакция на возникающие изменения и откло-
нения для достижения целей проекта в рамках установленного времени, бюджета и ка-
чества.
Рис.2. Модель факторного влияния на реализацию строительных проектов МФК
103
Рис. 3. Графоаналитическая модель реализации строительных проектов МФК
104
В процессе исследования проведено экономико-математическое моделирование для
обеспечения указанных параметров реализации проекта. Для определения наиболее веро-
ятных сроков и стоимости реализации строительного проекта предлагаются следующие
экономико-математические модели.
Ключевыми целями инвестиционно-строительной деятельности является реализация
проекта: 1) в кратчайшие сроки; 2) в рамках минимально возможного бюджета. На основа-
нии поставленных целей сформированы целевые функции ® min T F и ® min P F .
1) Осуществление проекта в минимальные сроки:
min
1 1
= +Σ -Σ ®
= =
j j
n
j
i i j
n
i
T DIR i F F k m M k n N ; (1.1)
i i n n n
n
i
i M m k M m k M m k M m k + + + = Σ
=
… 1 1 1 2 2 2
1
; (1.2)
j j n n n
n
j
j Σ k n N = k n N + k n N + + k n N
=
… 1 1 1 2 2 2
1
, (1.3)
где: FDIR— директивный срок реализации строительного проекта (дни); ki, kj — коэффици-
енты вероятности наступления каждого из события из i-х негативных факторов влияния;
mi — прогнозируемое влияние каждого негативного фактора на сроки реализации проекта
(дни); ni — прогнозируемое влияние каждого позитивного фактора на сроки реализации
проекта (дни); Mi — событие i-го негативного фактора влияния на сроки реализации
строительного проекта (событие); Nj — событие i-го позитивного фактора влияния на сро-
ки реализации проекта.
2) Осуществление проекта в рамках минимального бюджета:
min
1 1
= + Σ -Σ ®
= =
j j
n
j
i i j
n
i
P UST i F F k p M k h N ; (2.1)
i i n n n
n
i
i M p k M p k M p k M p k + + + = Σ
=
… 1 1 1 2 2 2
1
; (2.2)
j j n n n
n
j
j Σ k h N = k h N + k h N + + k h N
=
… 1 1 1 2 2 2
1
, (2.3)
где: FUST — установленная сметная (бюджетная) стоимость реализации проекта, рассчи-
танная на основании объемных технико-экономических показателей (млн руб.); ki, kj —
коэффициенты вероятности наступления каждого из события из i-х негативных факторов
влияния; рi — прогнозируемое влияние каждого негативного фактора на стоимость проек-
та (млн руб.); hi — прогнозируемое влияние каждого позитивного фактора на стоимость
реализации проекта (млн руб.). Mi — событие i-го негативного фактора влияния на стои-
мость реализации строительного проекта (событие); Nj — событие i-го позитивного факто-
ра влияния на стоимость реализации строительного проекта.
Процесс управления качеством строительства МФК включает в себя все действия,
направленные на разработку общей политики качества, определение целей и ответствен-
ности за соблюдением нормативных параметров качества, а также обеспечивает реализа-
цию принятых решений путем планирования, контроля и совершенствования системы ка-
105
чества. Система обеспечения качества включает в себя подсистемы планирования, контро-
ля и оптимизации качества. При этом на ранних стадиях строительства МФК акцент дол-
жен делаться в сторону планирования качества, а на более поздних (возведение и ввод
объекта в эксплуатацию) — на контроль и оптимизацию качества. В реальности эти про-
цессы взаимодействуют между собой, а также с остальными процессами, связанными с
управлением проектом. На рисунке 4 представлена организационно-управленческая мо-
дель обеспечения качества строительства многофункциональных комплексов, в которой
учтено взаимодействие этих процессов между собой в ходе реализации строительного
проекта и рассмотрены составляющие каждого из процессов.
Рис. 4. Модель процесса управления качеством при строительстве МФК
Таким образом, для успешной реализации строительных проектов МФК необходимо
применять разработанную модель управленческих взаимоотношений для оперативного
контроля, оценки ситуаций, прогнозирования их развития и влияния на сроки и стоимость
реализации проектов МФК с целью осуществления эффективных преобразующих воздей-
ствий на управленческие взаимоотношения участников проекта. Применение изложенных
в статье научных результатов исследования обеспечит достижение поставленных целей
проекта многофункционального комплекса в намеченные сроки в рамках установленного
бюджета.
106
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Девелопмент: Учебное пособие / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. М.: Современ-
ное бизнес-образование, 2008. 727 с.
2. Егоров А. Н. Организация и управление экстренным строительством. СПб.: СПбГАСУ, 2008.
3. Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция недвижимости. М.: Норма, 2005.
REFERENCES
1. Development: Uchebnoe posobie / I. I.Mazur, V. D. Shapiro., N. G. Ol’derogge. M.: Sovremennoe
biznes-obrazovanie. 2008. 727 s.
2. Egorov A. N. Organizatsija i upravlenie ekstrennym stroitel’stvom. SPb.: SPbGASU, 2008.
3. Kushchenko V. V. Development: sovremennaja kontseptsija nedvizhimosti. M.: Norma, 2005.
Автор публикации
