Анализ развития недвижимости типа Ритейл-Парка в Российской Федерации


Общие данные

Определение

Ритейл Парк представляет собой комплекс из одно- и двухэтажных зданий или строений сгруппированных около большой парковки. Для строительства торгового центра используются самые дешёвые технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения). Как правило, учитываются все конструктивные требования будущих арендаторов (высота, шаг колонн, несущая способность перекрытий и т. д.). Одно здание (строение) занимает один оператор, что позволяет минимизировать размеры площадей общего назначения (коридоры, тамбуры, переходы и т. п.). За счёт минимизации затрат собственника на строительство и обслуживание ТЦ, арендные ставки на торговые площади в ритейл—парках могут быть очень низкими, что позволяет арендаторам существенно снижать цены на продаваемые товары. Это, в свою очередь, стимулирует покупателей активно пользоваться такими ТЦ. Арендаторами торговых площадей выступают известные сетевые операторы гипермаркетов различных типов товаров (продуктов, бытовой техники, спортивных товаров, мебель, одежда, и т. д.).

 

Целесообразность

Торговый процесс в концепции ритейл-парка любого типа можно охарактеризовать как быструю, целевую, экономную и эффективную покупку. Быстрая покупка предусматривает сочетание удобного подъезда и парковки (отсюда расположение вблизи основных транспортных магистралей). Целевая покупка — это рациональное, заранее планируемое приобретение. Понятие экономной и эффективной покупки означает концентрацию в торговом центре узнаваемых сетевых брендов, что обеспечивает наличие широкого ассортимента хорошего качества при выгодных ценах. При этом все покупки можно совершить в одном месте.

Для девелоперов эта концепция также выгодна, поскольку строительство подобного объекта более экономично и менее продолжительно за счет более низкой стоимости земли и минимальной площади мест общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в обычном центре занимают 30–40 %).

Основные типы архитектурной организации ритейл-парков

Английская концепция

  • Торговый центр, расположенный в черте города;
  • Концепция предусматривает несколько торговых помещений различного профиля и площади, включая зону ресторанов и кафе, расположенных в одну линию на общей территории;
  • 1-3 этажные магазины, с архитектурным стилем;
  • Объемы строительства до 40.000 кв. м арендуемой площади;
  • Общая зона парковки для всех операторов.

 

Французская или американская концепция

  • Торговый центр, чаще расположенный за пределами города;
  • Концепция предусматривает несколько отдельно стоящих зданий различного профиля и площади, включая рестораны и кафе, расположенных на общей территории;
  • Здания – «боксы» ангарного типа с ориентацией в первую очередь на функциональность;
  • Объемы строительства от 30,000 кв. м арендуемой площади;
  • Общая зона парковки для всех операторов.

Ритейл парки в России

На данный момент в России, по мнению многих специалистов, ритейл-парков в классическом западном понимании не существует. Однако, функционирует целый ряд крупных торговых комплексов либо позиционирующих себя как ритейл-парки, либо обладающих многими признаками этого формата.

К первому типу относятся такие торговые комплексы как ТЦ «Ритейл-парк» в Москве, «Северный Молл» в Санкт-Петербурге, а также строящиеся торговые центры ГК «Ташир» в Москве, Калуге и Липецке и еще ряд проектов. Главными отличиями ТЦ «Ритейл Парк» и подобных ему, а также строящихся объектов «Ташир» от классического является расположение в черте города и наличие на территории торговой галереи, а также мест общественного питания и досуга. Таким образом, термин в данном случае используется лишь для обозначения очень крупного городского торгового центра, разделенного на несколько зданий.

Ко второму типу относятся «Веймарт», «Вейпарк» (Подмосковье), пригородные конгломераты «Мега»+«Ашан»+«Икеа», существующие в Подмосковье, возле Нижнего Новгорода и других крупных городов. Похожими на ритейл-парки их делает расположение за городской чертой, наличие нескольких «якорных» арендаторов и ряда дискаунтеров. Но, наличие обширных площадей общего пользования, досуга, питания и объединение всех торговых точек под одной крышей не позволяет назвать их классическими ритейл-парками.

Наиболее схож с классическим ритейл-парком комплекс «Ритейл-порт «Докер»» в Екатеринбурге. «Докер» специализируется на сегменте DIY, там нет продуктового гипермаркета, развлекательного сектора, лишь «Электроника» выбивается из длинного списка магазинов, торгующих стройматериалами и товарами для дома. Причина такой специализации в том, что «Докер» придерживается преемственности по отношению к рынку стройматериалов, располагавшемуся на месте комплекса.

 

Почему же классических ритейл-парков в России до сих пор почти нет?

Существует  несколько причин:

  • Специфическое отношение россиян к походу в торговый центр. Для российских покупателей посещение торгового центра — это не просто поход за покупками, а способ проведения досуга. В России популярны торговые центры выходного дня, где клиенты могут не только приобрести желаемые товары, но и развлечься, пообедать — т. е. провести много времени. В ритейл-парки люди едут  только за покупками, что пока не настолько популярно в нашей стране;
  • Неисчерпанность ресурсов для строительства торговых центров внутри города;
  • Высокая стоимость земельных участков. Девелоперы, которые хотят получить высокие доходы, вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию;
  • Климат, требующий общей крыши для посетителей ритейл-парка;
  • Малое количество торговых операторов, способных или заинтересованных в открытии крупноформатных магазинов.

 

Суммируя вышесказанное выделим основные перспективы Ритейл-парка перед  узкоспециализированными центрами:

 

С точки зрения потребителей:

  • Растущая популярность объектов торговой недвижимости расположенных за городской чертой;
  • Потребители ищут торговые центры с удобным расположением;
  • Помимо этого, потребители все чаще предпочитают выгодные покупки (доказательство – успех дискаунтеров в России: Ашан, Реал, Мосмарт, и т.д.).

 

С точки зрения операторов:

  • Быстро развиваются основные якорные арендаторы, способные принести успех проекту (Икеа, Ашан, О’Кей и др.);
  • Основные ритейлеры стремятся участвовать как можно в большем количестве проектов, чтобы достигнуть максимального присутствия на рынке;
  • Ставки аренды в торговых центрах, находящихся в черте города, чрезмерно высоки, а в ритейл-парке могут быть ниже, либо возможны другие формы участия.

 

 

 

С точки зрения девелопера:

  • Финансирование проекта ритейл-парка требует меньших средств, чем проект городского торгового центра;
  • Более низкий уровень конкуренции.

 

Можем сделать вывод о том, что формат ритейл-парка в России в ближайшие пять лет, скорее всего, будет развиваться. Хотя, в виде, отличном от классического.

Девелоперам российских ритейл-парков придется корректировать свои планы, исходя из климатических условий и устоявшегося потребительского поведения россиян.

Столичный рынок недвижимости вышел на ту стадию развития, когда девелоперы берутся за реализацию крупных проектов (площадью более 30 тысяч. м2). Как правило, это объекты многофункционального назначения, дающие возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. В то же время, многофункциональные комплексы являются очень сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и успешность работы всех без исключения сегментов комплекса.

 

Особенности выбора земельного участка под застройку

Для любого объекта недвижимости расположение земельного участка во многом является залогом успеха. В случае с объектами многофункциональных комплексов этот фактор особенно важен, так как должен соответствовать целому ряду требований. Среди наиболее важных критериев выбора территории для развития проекта МФК называют не только достаточные размеры участка, позволяющие разместить несколько полноценных функций, но и транспортную и пешеходную доступность, а также сложившуюся репутацию данного района.

Особенности земельного участка и характер формируемого многофункционального центра взаимосвязаны. Включать или не включать в состав комплекса жилье или гостиницы, кто будет выбран в качестве якорных арендаторов и какова их доля в общем объеме – все зависит от расположения участка и его размеров, специфики района сбыта. Участок должен квалифицироваться на основании характеристик района сбыта, то есть географического района, из которого комплекс получит наибольшее количество постоянных или периодических посещений потенциальных клиентов. Для крупного многофункционального центра район от 8 до 12 километров определяется как основной, он генерирует от 70 до 80 % постоянных клиентов.

Игроки рынка сходятся во мнении, что удачное расположение может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот – менее привлекательное местоположение требует особой тщательности и высокого профессионализма при ее разработке.

Особенности концепции многофункциональных проектов связаны с тем, что разные типы недвижимости предъявляют различные требования к участку и внутренним планировкам. Например, для торговой составляющей проекта ключевым является расположение на одной из основных городских улиц со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленной магистрали – это, скорее, минус, а для офисных помещений данный фактор может являться как положительным, так и отрицательным, в зависимости от конкретного участка. Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров – одно из преимуществ, для торгового центра близость других ТЦ – дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор торгового центра руководствуется, в первую очередь, зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под это подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня – в большинстве случаев необходимым условием является центральное расположение. Таким образом, участок, на котором предполагается строительство mixed-use проекта, должен априори соответствовать каждому из предполагаемых типов использования.

 

Особенности реализации проектов

Строительство, равно как и все остальные этапы девелопмента, начиная с работы над концепцией и проектной документацией, требует длительного времени и большого объема инвестиций. Поэтому обычной практикой является разделение этапов строительства и поочередный ввод в эксплуатацию отдельных элементов комплекса. Как правило, принятие решения об очередности реализации различных частей комплекса может зависеть от конкретных особенностей площадки, технических условий, возможностей финансирования и т.д. Строительство может проводиться в несколько этапов, если такое решение не повлияет на функционирование ранее построенных объектов при дальнейшем строительстве.

При реализации многофункционального комплекса необходимо спланировать строительство таким образом, чтобы обеспечить ввод помещений в эксплуатацию и начать извлекать коммерческую прибыль до окончания всех строительных работ. Поскольку жилье всегда является надежным генератором денежного потока, реализацию проекта с жилой составляющей нужно начать именно с нее, ведь будущие собственники квартир создадут вышеуказанную синергию для коммерческой недвижимости.

При определении этапности ввода в эксплуатацию различных составляющих комплекса важную роль играет рыночный потенциал каждого сегмента. А потому весь процесс реализации следует организовывать так, чтобы обеспечить максимальную синергию рыночных сил, где каждый сегмент помогает другому генерировать денежные потоки.

Что касается возможности продажи и/или аренды площадей в составе многофункционального комплекса, то вопрос зачастую решается посредством продажи жилых площадей (если таковые имеются) и сдачей в аренду коммерческих. Однако,  наличие в комплексе жилого компонента требует особого маркетингового подхода, так как эти площади изначально запланированы для продажи в собственность, что дает возможность дальнейшего финансирования коммерческих составляющих. С увеличением возможностей непосредственного финансирования необходимость включения жилой составляющей в комплексе отпадет. Ведь в действительности, если существенная площадь комплекса принадлежит отдельным субъектам, найти потребителя коммерческой части сложнее. Таким образом, присутствие жилого компонента является краткосрочным преимуществом для девелопера и в дальнейшем может отразиться на привлекательности коммерческих площадей.

Если же говорить об инвестиционной продаже коммерческой части, то, ее специфика заключается в том, что к каждому из типов недвижимости, представленному в структуре комплекса, у того или иного инвестора могут быть различные предпочтения или наоборот – антипатии. В любом случае ставка капитализации для каждого типа недвижимости определяется рынком, однако, конечно же, корректируется с учетом того, насколько привлекательно соседство других типов использования, насколько грамотно разработана концепция. Не следует также забывать, что многофункциональный комплекс представляет собой достаточно большой проект, а следовательно, при целостной продаже требует значительных объемов финансирования, что существенно снижает его ликвидность. Кроме того, работу каждого из сегментов комплекса могут контролировать отдельные управляющие компании, что может усложнить целостную продажу проекта в одни руки. Если же речь идет о комплексе, который принадлежит одной компании, то, поскольку наиболее простым вариантом является продажа корпоративных прав, продажа комплекса по частям в данном случае очень проблематична.

Определить реальную стоимость такого объекта в действительности довольно сложно. Продажа отдельных элементов комплекса теоретически возможна, но может привести к потере целостности, ведь собственник коммерческих площадей может пожелать изменить их назначение, что обязательно отразится на остальных составляющих. Современное строительство предполагает интегрирование внутренних систем, таких как безопасность, коммуникационные системы и др., а это также усложнит продажу отдельной части комплекса. Поэтому девелопер МФК изначально не рассчитывает на продажу объекта, либо же она возможна с определенными обязательствами».

 

Анализ функций Ритейл-Парка в г. Видное

Рассматриваемый  «Многофункциональный торговый комплекс «РИТЕЙЛ — ПАРК», включает в себя 4 здания:

 

Здание №  1. Торговый центр.

1.1. Торговая галерея.

1.2. Гипермаркет «ОКЕЙ».

 

Здание № 2.Магазин строительных материалов.

 

Здание № 3 Торговый сервисный центр  «НорАвто».

 

Здание № 1 Предприятие быстрого обслуживания «KFC».

Основной «якорь» является магазин строительных материалов «Castorama», который занимает отдельное здание, общей площадью 34 734.46м2 (торговая площадь11 493.2м2.

 

Здание № 1

Магазины торговой галерея  размещаются в уровне первого  этажа, таким образом, чтобы поток посетителей был направлен в часть здание, где располагается якорный арендатор – Окей. Общая площадь торговых залов магазинов-  ~2950м2.Дирекция центра единая размещена на антресольном этаже на отм.+4.500 при этом планировка выполнена таким образом,  что обеспечено автономное функционирование каждого предприятия с полным набором необходимых помещений.

Гипермаркет Окей предназначен для реализации населению продовольственных и непродовольственных товаров, а также мясных, рыбных полуфабрикатов, кулинарных изделий, хлеба, хлебобулочных изделий собственного производства. Функционально гипермаркет делится на две зоны: зону предпродажной подготовки товаров и торговый зал.

 

Здание № 2

Магазин строительных материалов предназначен для Розничной торговли, которая производится в одном торговом зале: торговый зал – 8395 м2

Ассортимент товаров, реализуемых в торговом зале гипермаркета — универсальный: растения, грунты, строительные материалы, удобрения, садовая техника и инвентарь, предметы ландшафтного дизайна, бассейны, биотуалеты, предметы для отдыха на природе, корма и аксессуары для животных, мелкая бытовая климатическая техника.

 

Здание № 3

Торгово-сервисный центр  размещается в уровне первого  этажа отдельно стоящего здания  и состоит из торгового зала и сервисной зоны.

Площадь торгового зала  ~618м2.

Производственная зона многофункционального комплекса предназначена для выполнения:

— технического обслуживания автомобилей;

— приема и диагностики автомобилей;

— шиномонтажных работ.

Площадь производственной зоны  ~659м2.

 

Здание № 4

Проектируемое предприятие быстрого обслуживания «KFC» предназначено для удовлетворения потребностей населения, водителей автомобилей и их пассажиров, в быстром питании . Для обслуживания автолюбителей, с наружной стороны здания, запроектировано окно автораздачи, для желающих отдохнуть — уютный зал ресторана. Предусмотрена возможность припарковать предварительно свой автомобиль на специально отведенной парковке.

Розничная торговля производится в двух вариантах:

  • автораздача с окном приема и выдачи заказа;
  • раздаточная стойка в торговом зале ресторана.

Главным отличием от зарубежных аналог является расположение парковки.

 

Выводы

Управление коммерческими площадями многофункционального комплекса – задача очень сложная ввиду существенных различий в технологиях управления для отдельных сегментов. Такие составляющие, как несколько якорных арендаторов, которые находятся в отдельно стоящих зданиях требуют особого подхода и наличия опыта в осуществлении управления.

Выбор между одной управляющей компанией и специализированными организациями для каждого сегмента осуществляется девелопером исходя из возможностей и характеристик комплекса. Более распространенным вариантом является сотрудничество с несколькими компаниями, которые занимаются определенным сектором, особенно если речь идет о масштабных проектах.

Как правило у каждого «якороного» арендатора имеется личный контракт с управляющей компанией, которая специализируется на том или ином сегменте.

В данном случае у главных арендаторов Окей, Castorama, своя структура управления, и только у торговой галерее, НорАвто, KFC отдельно выделенные функции управления, которые реализует на контрактной основе компания  ООО «УК Адамант».

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 3 года

DaniilKirdin

Комментарии: 0Публикации: 10Регистрация: 21-04-2016

Оставьте комментарий