Юрьева К.Д., Хомяк Н.Н. студенты 3 курса ЭУИС 6 группа.
Научный руководитель- старший преподаватель Лебедев И.М.
Большинство собственников квартир и домов хотя бы раз сталкивались с проблемой переустройства и перепланировки своих жилых помещений, ведь каждый из нас хочет улучшить свои жилищные условия под стать современным дизайнерским стилям и собственному видению своего дома. Но после решения о таком трудном шаге возникает вопрос, как узаконить данное действие. До внесения в Жилищный Кодекс Российской Федерации Главы 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» процедура регистрации была настолько усложнена, что собственники помещений, не затрудняя себя в получении разрешений, заполнений форм и согласований с различными инстанциями, самовольно проводили переустройство и перепланировку. На сегодняшний день даже после вышеуказанного внесения в 2003 году проблема остается такой же актуальной: перед собственником, принявшем решение о перепланировке или переустройстве, предстают два пути решения: собирать согласования, что весьма проблематично и долговременно, либо самовольно перестраивать жилье, что незаконно. При этом второй вариант не менее проблематичный, так как самовольную перепланировку или переустройство можно узаконить только посредством обращения в суд.
Для того, чтобы конкретнее разобраться, как законодательство регулирует данный вопрос, следует понять, что же такое переустройство и перепланировка жилого помещения и чем данные понятия отличаются. Для этого обратимся к уже упомянутому Жилищному Кодексу Российской Федерации, а именно к Главе 4, которая гласит: «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Таким образом, исходя из приведенных понятий, можно привести пример, что установка дополнительного санитарного узла в квартире будет считаться переустройством (так как для данного действия, потребуется прокладка дополнительных труб, что изменит систему водоснабжения и водоотведения); снесение перегородки для расширения комнаты будет считаться перепланировкой; а вот, к примеру, замена газовой плиты на электрическую не повлечет изменений в технический паспорт, а значит, данное действие переустройством или планировкой считаться не будет. Для последней ситуации, не предусмотренной ЖК РФ, существует отдельное понятие, называемое «переоборудование». Этот термин раскрывает другой акт – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170, который также регулирует правоотношения, возникающие в связи с перепланировкой и переустройством жилых помещений. Согласно этому акту, «переоборудованием» называется установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетных и ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, установка других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Итак, рассмотрим, что же нужно для того, чтобы совершить переустройство или перепланировку помещения. Во-первых, выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы, и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. То есть, например, наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование, обязуясь при этом своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Но при этом квартира не является его собственностью, то есть какие-либо манипуляции с ней он обязан проводить только с письменного согласия собственника (муниципалитета), в том числе и переустройство/ перепланировку помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления. В соответствии с законодательством, а именно с ч.2 ст. 26 ЖК РФ, заявитель собирает необходимые документы и предоставляет их в соответствующий орган для согласования. Данный пакет документов в себя включает:
• заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утверждённой постановлением Правительством РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи собственника, в том числе временно отсутствующих, а также лиц, занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Данных документов будет достаточно для рассмотрения органом, осуществляющим согласие на перепланировку или переустройство, данного вопроса. Также вышеупомянутый орган не должен требовать предоставления иных документов, сверх тех, которые мы перечислили. Рассмотрим этот аспект на примере. В журнале Жилищное право № 4 от 2006 в статье «Перепланировка и переустройство жилого помещения» рассмотрен пример: «Собственник предоставил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В свою очередь данный орган потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную копию согласия дочери на эти действия. На это собственник ответил отказом, т.к. данный вид документы не предусмотрен ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Для защиты нарушенных прав собственник может обратиться в прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, т.к. требования органа осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, не законны».
После приема документов, орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
По окончании работ по переустройству или перепланировке жилого помещения ст.28 ЖК РФ предусмотрены нормы подтверждения завершения данных работ, а именно составление акта приемочной комиссии, который затем направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества. В России таким органом является в настоящее время Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Министерства Экономического развития РФ.
Конечно же, необходимо учесть, что не всегда все замыслы собственника по переустройстве или перепланировке жилого помещения соответствуют установленным нормам и требованиям, а следовательно собственник может получить отказ у компетентного органа.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, как определено в ч. 1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ допускается, если:
• не предоставлены документы, указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ;
• документы предоставлены в ненадлежащий орган;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.
На первый взгляд понятный первый пункт данного списка является самым распространенным из всех оснований для отказа в согласовании. Чаще всего это происходит по вине граждан, подающих заявление на переустройство и планировку, не в полной мере осведомленных с правовым регулированием данных действий.
Показательным по данной позиции является следующее дело, суть которого заключается в следующем: гражданка У. на основании незаконного разрешения ТСЖ произвела самовольное переустройство инженерных теплоснабжающих сетей в своей квартире, отделив их от общедомовой системы отопления и установив в квартире индивидуальную газовую отопительную систему. Гражданин К. обратился в суд общей юрисдикции с иском гражданке к У. и ТСЖ, в котором он просил обязать гражданку У. привести инженерные сети квартиры в прежнее состояние в течение 1 месяца, а также просил обязать ТСЖ отменить решение, разрешающее данный вид переустройства. Судебная коллегия, направляя дело на новое рассмотрение, исходила из следующего, что ответчицей У. не представлено суду доказательств того, что на установку в ее квартире газового котла получено разрешение соответствующих служб — газового хозяйства, пожарного надзора. В материалах дела отсутствует одобренный органом, осуществляющим согласование, проект проведенного в квартире ответчицы переоборудования инженерных теплоснабжающих сетей и установки газового отопительного оборудования. С данными выводами судебной коллегии следует согласиться полностью, так как переоборудование квартир без соответствующих согласований может привести к нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, а также ухудшить условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, что не допускается по действующему законодательству.
Следующий пример.
Гражданин Ч. обратился в суд с иском к Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о сохранении помещения в переустроенном состоянии.
Суть дела: силами Ч. на кровле дома были осуществлены работы по устройству вентиляционных выходов и ремонту кровельных элементов; также гражданин Ч объединил лоджию с помещением комнаты, разобрав внутреннюю кирпичную стену. Были проделаны работы по устройству надстройки на кровле с выходом из плоскости кровли; переустройству инженерных сетей, в результате которого на фасаде здания были размещены системы кондиционирования воздуха; переустройству канализационных стояков с выносом аэраторов на кровлю под оконные проемы. В обоснование заявленных требований Ч. пояснил, что его квартира находится в мансардном этаже дома и не была оборудована системой вентиляции, которая бы обеспечивала гражданина Ч., страдающего бронхиальной астмой, достаточный приток свежего воздуха. Исходя из данной ситуации, гражданин Ч. был вынужден самостоятельно оборудовать квартиру системой вентиляции, заключив предварительно договор с ООО «Климат-СПб» на разработку проекта вентиляции и согласовав указанный проект с ООО «АльПромСервис», осуществляющим обслуживание кровли жилого дома, в котором находится квартира Ч.
Однако, несмотря на наличие согласованного проекта, суд отказал гражданину Ч. в удовлетворении его заявления, поскольку произведенные работы по переустройству и перепланировке затрагивают, в том числе кровлю жилого дома, которая является общим имуществом собственников помещений данного жилого дома. Соответственно, гражданин Ч. должен был получить письменные согласия участников общей долевой собственности многоквартирного жилого дома.
Одним из главных оснований, по которому суд может отказать в согласовании переустройства или перепланировки, является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Гражданка К. обратилась с заявлением в суд о признании действий Мосжилинспекции по отказу в перепланировке и переустройстве квартиры № по адресу незаконными, и просила суд признать перепланировку соответствующей действующему законодательству. Суть дела: Гражданка К. обратилась в Мосжилинспекцию ВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры. Проектом предусмотрено устройство кухни на части площади жилой комнаты. Ей был получен отказ. В обоснование заявленных требований К. пояснила, что в соответствии с п. 2.6 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», правила которого распространяются и обязательны для проектирования жилых помещений, допускается размещение кухонь над жилыми комнатами. Отказывая в удовлетворении заявления, суд оперировал следующими фактами: СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» в момент рассмотрения спора фактически прекратил действие в связи с изданием СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Также, требования, которым должно соответствовать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым . Данное Положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. В соответствии с п.24 данного Положения размещение над комнатами уборной, ванной ( душевой) и кухни не допускается.
В заключение можно сделать следующие выводы. Переустройство и перепланировка — отличный выход для тех, кто хочет изменить свои жилищные условия в лучшую сторону. Но зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок, что необходимо производить определенные согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение такого порядка. Существует и другой вариант – узаконить эти операции после их проведения. В данном случае собственники столкнутся также с определенным риском для себя, так как в узаконивании данных операций им может быть отказано, и их могут обязать вернуть первоначальный вид жилого помещения, все это поведет за собой огромные растраты. Так или иначе, переустройство и перепланировка – тяжелые процессы, которые обязательно подлежат узакониванию, о чем в большинстве случаев владельцы жилых помещений забывают или закрывают глаза.
Автор публикации
