Редевелопмент как перспективный механизм развития муниципальных территорий: зарубежный и отечественный опыт

Политические отношения и управление регионом
УДК 69.003.13
1Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В.
Zhurbey E.V., Davyborets E.N., Eleneva E.V.
Редевелопмент как перспективный механизм
развития муниципальных территорий:
зарубежный и отечественный опыт
Redevelopment as advanced mechanism of municipal areas development:
foreign and domestic experience
Целью исследования является актуализация использования успеш-
ных мировых практик в управлении и развитии муниципальных террито-
рий, в частности, через создание агентств по развитию территорий, через
систему редевелопмента. Предметом исследования выступает деятельность
агентств по развитию территорий, направленная на повышение финансо-
вой самостоятельности территорий и формирование их экономической не-
зависимости, т.е. редевелопмент.
Ключевые слова : редевелопмент, девелопмент, браунфилд, грин-
филд, муниципальное управление, муниципальное хозяйство, муници-
пальная собственность, городское развитие, урбанизация

The key aim of the given study is to update the best practices of municipal
areas management and development, particularly through establishing the
agencies engaged in territorial development, as well as through the framework
of redevelopment. The subject of the research is the activity of the agencies
engaged in territorial development aimed to increase the financial and economic
self-sufficiency of the territories (areas), i.e. redevelopment .
Key words : redevelopment, development, Brownfield, Greenfield,
municipal administration, municipal services, municipal property, urban
development, urbanization
В середине ХХ – начале ХХI вв. геоурбанистические проблемы,
связанные с ограниченностью территории роста, а так же отсутствием
ресурсов для динамичного развития городов, определили новое направ-
ление в деятельности власти, бизнеса, общества. Оставшаяся промыш-
ленность в черте города, занимающая большие территории, не дающая
достаточной экономической компенсации, рост городского населения,
также стали проблемой для многих американских и европейских горо-
дов. Эти экономически важные задачи эффективного управления муни-
ципальной собственностью и социально-экономическим развитием игра-
ют важную роль для дальнейшего развития города.
ЖУРБЕЙ Евгений Викторович, к.и.н., доцент филиала Дальневосточного федераль-
ного университета в г. Находке (г. Находка). E-mail: cpr2001@rambler.ru
ДАВЫБОРЕЦ Елена Николаевна, к.полит.н., доцент филиала Дальневосточного фе-
дерального университета в г. Находке (г. Находка). E-mail: westlake@yandex.ru
ЕЛЕНЕВА Елена Владимировна, старший преподаватель филиала Дальневосточного
федерального университета в г. Находке (г. Находка). E-mail: ele-eleneva@yandex.ru
Отечественные учёные в период до 2015 г. предсказывают дальней-
ший рост крупных городов. Динамика данного прогноза имеет различ-
ные показатели. Но можно с уверенностью сказать, что внутренние ми-
грационные процессы, вызванные неконкурентоспособностью развития
аграрного производства из-за целого ряда причин, определят дальней-
шее пополнение городского населения России выходцами из деревень.
Эти тенденции создадут дополнительные проблемы для властей города,
вызванные ещё большим разделением социальных слоёв общества как
по показателям дохода на душу населения, так и в территориальном
размещении людей. Ещё дальше будут определяться кварталы трущоб,
со всеми вытекающими отсюда социальными явлениями, такими как
проституция, наркомания, алкоголизация и увеличение преступности.
Зародившись, данные кварталы будут бросать тень на прилегающие
окрестности, отпугивая горожан с достатком и частный капитал, способ-
ный инвестировать в организацию малого и среднего бизнеса.
С данной проблемой уже сейчас сталкиваются власти Москвы,
Санкт-Петербурга и даже Владивостока. Не приходится ожидать в ско-
ром времени выравнивания доходов между бедными и богатыми. Поэто-
му городским властям потребуется приложить определённые усилия для
изменения ситуации, ввести новую практику управления собственности,
при которой муниципальные управленцы смогут на практике контро-
лировать восстановление заброшенных городских кварталов и работать
на благо местного сообщества в целом, а не только заинтересованных
финансовых групп.
Если в России только намечается актуальность исследования дан-
ной тематики и имеются первые практические пилотные проекты, то
американские и европейские города имеют полувековую практику вне-
дрения новых форм развития муниципальных территорий. Деятель-
ность американских властей штата, округа, города представляет бога-
тый опыт для изучения и практического внедрения в условиях России не
только в качестве программ ипотечного кредитования, но и улучшения
показателей общей инвестиционной привлекательности территории для
строительства жилья и организации малого бизнеса в черте города.
Актуальность данного исследования дополняется ещё тем, что
социально-экономическое развитие приморских городов с очевидностью
демонстрирует неэффективность муниципального управления, в том
числе в области управления собственностью. Эффективное использо-
вание государственной и муниципальной собственности позволило бы
городским властям найти стабильный и постоянный источник пополне-
ния бюджета и столь недостающий городам Приморья источник посту-
пательного развития городского хозяйства в целом. Узкая специализа-
ция многих приморских городов, доставшаяся от советского периода, в
условиях перехода к рыночным отношениям поставила на грань выжи-
вания не только градообразующие предприятия, но и города, соответ-
ственно. Города Приморского края не только недополучают земельные
и другие налоги с территорий, на которых находятся нежизнеспособные
предприятия, но и сталкиваются с серьёзными препятствиями в разви-
тии инфраструктуры и деловой активности. Отсутствие у большинства
российских муниципалитетов свободных средств для развития новых
территорий должно толкнуть муниципальные власти к политике более
эффективного использования имеющейся в наличие собственности, в
том числе и промышленных зон, которые, как правило, располагаются и
развиваются на ценных в градостроительном отношении территориях.
Целью исследования является актуализация использования кар-
динально новых подходов в управлении и развитии муниципальных
территорий, в частности через создание агентств по развитию террито-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 91
рий, т.е. через систему редевелопмента. Редевелопмент – это деятель-
ность частных агентств по развитию территорий, направленная на по-
вышение финансовой самостоятельности территорий и формирование
их экономической независимости.
Круг задач агентств заключается в оказании помощи муниципаль-
ным властям в ликвидации условий, порождающих упадок данной тер-
ритории, а также в активизации процесса развития территорий города
в целях повышения их стоимости, стимулировании инвестиционной
деятельности, привлечении внебюджетных средств в развитие объектов
недвижимости, расположенных на территории, создание новых рабочих
мест и др., т.е. в итоге их деятельность должна привести к улучшению
среды обитания и условий жизни горожан.
Значительные трудности возникают при историографическом ана-
лизе как отечественных, в силу практически полного отсутствия тако-
вых, так и зарубежных исследований, посвящённых редевелопменту.
Так как страны Западной Европы и Соединённые Штаты уже давно
столкнулись с проблемами развития городов и эффективного использо-
вания городской собственности, по этой причине именно они выработали
новые формы и подходы к управлению муниципальными образования-
ми и муниципальной собственностью, в частности. Новой формой и вы-
ражением подобной деятельности стал редевелопмент. Пользуясь более
богатой историей развития института частной собственности, американ-
ские управленцы первыми разработали, узаконили и внедрили данную
систему взаимоотношений власти, бизнеса, общественности города.
С принятием в 1945 г. в США (штат Калифорния) закона о реде-
велопменте и последующего за этим активным внедрением системы
редевелопмента в жизнь, в научном сообществе США развернулась
дискуссия о целесообразности, проблемах и дальнейших перспективах
редевелопмента. В конечном счёте, именно данные дискуссии положили
начало процессу институционализации теории девелопмента и редеве-
лопмента. Ещё раз отметим, что на наш взгляд данная теория ещё не
сформировалась, вместе с тем формирующуюся теорию редевелопмента
нам поможет проиллюстрировать уже сформировавшаяся теория урба-
низма (городского развития).
В качестве теоретической основы редевелопмента мы в настоящее
время можем использовать ряд исследовательских работ по девелопмен-
ту и редевелопменту, при этом исключительно американских авторов. В
России данные работы ещё не опубликованы и в этой связи представля-
ют особый как научный, так и практический интерес. Наибольший ин-
терес представляют работы Д. Битти «Редевелопмент в Калифорнии» и
М. Дардия «Финансирование редевелопмента»; а также аналитические
доклады комитетов Калифорнийского парламента и Калифорнийской
ассоциации редевелопмента [11; 14]. Подавляющая часть вышеназван-
ных работ включает в себя ответы на следующие вопросы: во-первых, что
такое редевелопмент; во-вторых, зачем он необходим; в-третьих, как он
финансируется и др.
В 1962 г. американский президент Джон Ф. Кеннеди сказал: «Мы
на свою беду пренебрегаем нашими городами – ведь, забывая о них, мы
забываем о стране». Однако эти слова стали актуальными уже в сере-
дине 40-х гг. XX в., когда американские города стали испытывать пер-
вые последствие начавшейся «пригородной экспансии». Проблема «при-
городной экспансии» в Америке состоит в том, что в поисках хорошей
жизни, под которой американцы понимают собственный дом и клочок
земли вокруг него, всё больше и больше людей начинает уезжать всё
дальше и дальше от городских центров в зоны пригородной застройки.
А поскольку осуществить эту часть американской мечты могли и могут
92 Ойкумена. 2014. № 4
до сих пор позволить себе миллионы американцев, возникает целый
ряд новых проблем: сельскохозяйственные земли продаются под жильё,
лесные массивы превращаются в торговые центры и рестораны быстро-
го обслуживания, экологические ресурсы в целом используются менее
эффективно. Из-за того, что людям стало дальше каждый день ездить
на работу в своих автомобилях, портятся дороги, возникают пробки, а
воздух становится грязнее и самое главное начинают приходить в упа-
док американские города. Данный упадок со всей отчётливостью начал
проявляться именно в 40-е гг. XX в. В частности эту проблему иссле-
дует Брюс Оутмен в своей работе «Городская культура: крупные города
Америки»: «Поскольку многие жители американских городов переехали
в пригороды, чтобы жить в более укромных уголках, дышать более чи-
стым воздухом и быть подальше от социальных конфликтов, появился
стиль городской жизни, который находится в явном противоречии с об-
разом жизни в городах других промышленно развитых стран. Повсюду в
мире благодаря преимуществам, которые может предложить городская
жизнь, городские центры — или внутренние города — рассматриваются
как места, где жить лучше всего, и там селятся наиболее влиятельные
слои населения. В Соединённых Штатах очень многие представители
состоятельных кругов и среднего класса переместились к периферии.
В результате города теряют налоговые средства, которые эти социаль-
ные группы ранее платили за предоставление им необходимых услуг.
Уменьшение потребности в услугах ещё больше стимулирует тех, кто
может себе это позволить, выезжать за пределы города, и центр города
рассматривается сейчас как район, наименее желательный для повсед-
невной жизни» [6].
Необходимо отметить, что вокруг идей о том, как лучше всего за-
ставить города функционировать на общее благо, специалисты по го-
родскому планированию и урбанисты исследуют достаточно давно века-
ми и редевелопмент, как один из способов решения данной проблемы,
не является панацеей от всех бед. Даже в наступившем столетии эта
дискуссия, похоже, разгорается ещё сильнее, поскольку городские кон-
гломераты (мегаполисы) с населением 10 миллионов человек и больше
становятся распространённым явлением, и связанные с ними пробле-
мы увеличиваются по нарастающей. Эксперты признают необходимость
в той мере, в какой это осуществимо, защитить естественную округи от
бесконтрольного роста, переосмыслить стремление людей замыкаться
в пригородных жилых районах и предложить практические решения,
приемлемые как для богатых, так и для бедных.
Большинство специалистов ещё в прошлом веке сходились на том,
что нужно создать мощную городскую культуру, стимулирующую чело-
веческую взаимосвязь, хозяйственную инициативу и ощущение лич-
ного благополучия. Просвещённые решения в области городского (му-
ниципального) девелопмента и редевелопмента – вот лишь некоторые
инструменты и стратегии, которые будут определять судьбу обитателей
городов в предстоящие сто лет.
Каковы же истоки редевелопмента? «Редевелопмент зародился в
попытках городского обновления и изначально основывался на строи-
тельстве низкокачественного жилья; через два десятилетия, редевелоп-
мент вобрал в себя обновление деловой части города. Напряжение между
целями реконструкции жилья и делового центра продолжается и по сей
день, как свидетельствует многочисленное обсуждение законов послед-
них нескольких лет. Проходили дебаты и о том, является ли всеобщее
экономическое строительство законной целью для агентств по развитию
территорий, и законодательная власть так же разрешила использовать
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 93
эти агентства на территориях, повреждённых землетрясениями или по-
сле закрытия военных баз» [14, с. 5].
О незавершённости процесса становления теории редевелопмен-
та говорит затянувшаяся дискуссия специалистов по поводу системы
критериев, по которым можно судить о результативности деятельности
агентств по развитию территорий. «Следует ли судить их по тому, на-
сколько они улучшают проектную территорию или весь город? Лучше
ли измерять их достижения улучшением жилищных условий местных
жильцов или по местному рынку собственности? К тому же, у строитель-
ства могут быть цели, являющиеся не количественными, даже если уни-
версально принято определение «качество жизни» и не совсем подходят
для экономического анализа. В конце концов, достижения, исходящие
из средств, инвестируемых в строительные проекты, могут превзой-
ти важность того, насколько агентства по развитию территорий (АРТ)
субсидируются. Хотя, в нашу эру ограниченных финансовых ресурсов
для местных властей, важно знать, насколько один правительственный
уровень субсидирует другой. Любые средства могут быть потрачены на
иные программы, которые могут оказаться значимыми с точки зрения
общественной выгоды. Если же размер субсидий известен, гораздо легче
решить, куда разместить эти средства» [14, с. 7].
Редевелопмент подвергался и подвергается критике большую часть
своего существования. Критики редевелопмента распадаются на не-
сколько лагерей. Некоторые критики категорически возражают против
использования «силы» правительства, как, например, права отчуждения
частной собственности, в которой они видят принудительные трансфер-
ты частной собственности от одного владельца в пользу другого. Неко-
торые из этого же лагеря рассматривают земельные законы, когда АРТ
продают земли застройщикам ниже суммы, уплаченной агентством за
её приобретение, как «дар из фондов общества». Эти «дары» являются
противоречащими конституции, и этот запрет лежит в основе недоста-
точного снижения налогов на собственность для некоторых фирм Кали-
форнии (эта практика широко используется другими штатами).
Другие критики, состоящие главным образом из налоговиков, рас-
сматривают использование заработанной прибыли с налогов АРТ как от-
клонение от уплаты налогов на собственность. В их рассмотрении, АРТ
используют прибыль от налогов как окольный путь при политических
препятствиях в условиях растущих налогов. Наконец, некоторые наблю-
датели поддерживают концепцию о редевелопменте, но против злоупо-
треблений недавних лет, таких как название незанятых земель «кри-
зисными»; привлечение розничных фирм, которые приносят налоговый
доход от продаж, например, торговля машинами на проектной терри-
тории; нежелание многих агентств обеспечивать доступным жильём. В
результате последних исследований было выявлено, что некоторые АРТ
утратили свои прямые обязанности – по выводу из кризиса территории,
в пользу получения максимально возможной прибыли в местном мас-
штабе, и тем самым ставится под угрозу редевелопмент.
Несмотря на критические замечания по поводу функционирова-
ния ряда элементов системы редевелопмента, всё же необходимо отме-
тить, что подавляющая часть специалистов, в том числе и политических
деятелей, в целом положительно оценивают практику редевелопмента.
Уже сегодня результативная деятельность АРТ, как субъектов системы
редевелопмента, позволила улучшить социально-экономические показа-
тели развития многих городов США, создав так называем «зоны комфор-
та», которые по мнению бывшего вице-президента США Эла Гора «будут
всё в большей мере становиться сильными сообществами: местами, куда
высокое качество жизни привлекает наиболее образованных и подготов-
94 Ойкумена. 2014. № 4
ленных работников и предпринимателей; местами, где хорошие школы
и крепкие семьи поощряют творчество и продуктивность; местами, где
лучшие умы и лучшие компании обмениваются идеями и вместе строят
общее будущее» [2].
Накопленный американцами опыт развития территорий представ-
ляет теоретическую базу современного редевелопмента. Можно выде-
лить следующих авторов, исследующиих проблематику редевелопмента
в США: Т. Дэвис и К. Марголис, М. Дардиа, Р. Саймонс [11; 12; 18]. Так
же исследователи Х. Рафсон, Р. Рафсон, К. Готэм и М. Гринберг заостри-
ли внимание на различных подходах к изучению взаимодействия реде-
велопмента с общественными и финансовыми институтами при работе с
последствиями загрязнения окружающей среды и стихийных бедствий
[19; 16]
Сегодняшние проблемы города – результат экономико-
хозяйственной деятельности человека. Данный процесс взаимосвязан
так же с повышением жизненного уровня граждан и свободой выбора.
Из-за непрерывного процесса повышения стоимости квадратного метра
земли в центре города, финансовые группы предпочитают инвестиро-
вать свои средства в бизнес и производство за пределы города, устанав-
ливая монопольно низкие цены на свои товары и услуги за счёт масшта-
бов своей деятельности и низкой цены на землю. В Америке существует
несколько подобных корпораций, ведущих свой бизнес в масштабах
страны. Соответственно, активность населения в центральной части го-
рода падает, так называемые «яппи» предпочитают оставлять городские
кварталы и размещают жильё в спальных районах, где и происходит
взаимодействие с недавно появившимися деловыми районами.
Центр города остаётся не у дел. Старая, неправильно расположен-
ная недвижимость простаивает, привлекая туда лишь бездомных людей.
Подобным образом образуются кварталы гетто. Данные районы лишены
всякой инвестиционной привлекательности для частного бизнеса, а так
же не приносят в бюджет города отчислений от использования собствен-
ности. Для борьбы с подобными явлениями и была создана система ре-
девелопмента.
Что же такое редевелопмент? Прежде всего, это «планирование,
разработка, перепланирование, перепроектирование, реконструкция,
очистка, реабилитация проектной территории или любые комбинации из
приведённых выше значений на всей или на части проектной террито-
рии, и формирование жилой, коммерческой, промышленной, обществен-
ной недвижимости в данном пространстве в необходимых соотношениях
для получения наибольшей выгоды от их деятельности в финансовом
году» [12].
Данное определение является базовым, приведённым в американ-
ском законодательстве, но не исключает иных трактовок термина реде-
велопмент (выдвигаемых американскими теоретиками), как и попыток
оценить редевелопмент отечественными исследованиями.
Редевелопмент: процесс способный помочь местной власти устра-
нить экономический и социальный упадок на территории, отданной для
перестройки и для достижения результатов желаемых разработок, ре-
конструкции и реабилитаций, без ограничения включающих: коммер-
ческую, промышленную, общественную и жилищную инфраструктуру;
деятельность, направленная на оказание помощи и самоуправления
в ликвидации условий, порождающихся на определённой территории,
проведение необходимых работ по застройке, реконструкции и восста-
новлению, включая жильё, коммерцию, промышленность и торговлю и
др.; один из наиболее эффективных способов оживления пришедших в
упадок районов в результате социально-экономических условий и усло-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 95
вий окружающей среды, которые препятствуют эффективным и полно-
ценным инвестициям.
Редевелопмент осуществляется частными компаниями ввиду от-
сутствия средств у муниципалитета на деятельность по восстановлению
и поддержанию в надлежащем состоянии городской инфраструктуры.
Редевелопмент включает в себя, во-первых, перемещение, уточ-
нение, модернизацию, реконструкцию или реабилитацию, или любую
комбинацию данных пунктов существующих структур в проектной об-
ласти; во-вторых, подготовку инфраструктуры уличного ландшафта
улиц и иных общественных земель, окружающих здания, модернизация
и улучшение инфраструктуры зон отдыха частной и общественной соб-
ственности на территории; в-третьих, перепланировку, создание нового
дизайна, девелопмент в любом участке очищенной территории с пред-
варительной подготовкой строительства [12].
Обычно редевелопмент реализуется на земельных участках двух
типов. Либо это участки заброшенных промышленных, коммерческих
объектов, либо городские трущобы [12]. К причинам кризиса террито-
рии относятся, во-первых, та называемые «физические» причины и, во-
вторых, экономические причины. Физические причины: здания, которые
находятся в опасном состоянии для жизни или работы людей. Данные
условия могут возникнуть по причине нарушения при строительстве,
не согласованной перепланировкой внутренних конструкций здания,
либо физическим износом строения или иных подобных факторов; фак-
торы ухудшения, вызванные неправильной планировкой при городском
строительстве. Так же условия рынка могут повлиять на использование
зданий, это могут быть стандарты, которым не соответствует данная не-
движимость; неправильная застройка городских районов. Соседство не-
совместимых зон, например жилой недвижимости и промышленности.
Недвижимость, не соответствующая своими размерами (малоэтажно-
стью) эффективности её использования на плотно застроенной террито-
рии.
Экономические причины: уход из территории частного капитала,
отсутствие вложений в бизнес и девелопмент, недостаток необходимых
коммерческих предприятий, которые обычно расположены в соседних
окрестностях, включая магазины, бакалеи, аптеки, и банки и другие
финансовые учреждения, непомерно высокие расценки арендного до-
говора, оставленные здания или чрезмерное количество свободных зда-
ний в пределах области, разработанной для городского использования,
высокая плотность проживающих, большое количество баров и винных
магазинов, необоснованно высокие цены на товары, ведущие к социаль-
ной напряжённости в районе, высокий уровень преступности, который
составляет серьёзную угрозу общественной безопасности и благосостоя-
ния [12].
Таким образом, приходящие в упадок районы:
♦♦не имеют возможности самостоятельно финансировать свои нуж-
ды;
♦♦становятся участниками нищеты, высокой преступности и болез-
ней (при этом большинство жителей таких районов не имеют возможно-
сти самостоятельно переехать из них);
♦♦представляют собой опасность «перемещения» неблагополучия
на другие территории; тормозят развитие рядом расположенных терри-
торий;
♦♦порождают паразитизм в отношении других территорий [12].
Для определения кризисных участков на промышленных террито-
риях обычно используют термин «Brownfield» – промышленная или ком-
96 Ойкумена. 2014. № 4
мерческая недвижимость, которая оставлена из-за загрязнения окружа-
ющей среды, окрестностей, на которых находятся объекты.
В соответствии с этим используется понятие «Greenfield», которое
характеризует не освоенную ранее территорию без какой-либо застрой-
ки [22, с. 5].
Целью редевелопмента определяют следующее: привлечение ин-
вестиций для преодоления тенденций упадка, создание рабочих мест,
оживление бизнеса, восстановление и развитие жилищно-коммунального
и производственного секторов, развитие эффективной системы социаль-
ного обеспечения населения и сервисных услуг. При этом предусматри-
вается привлечение ресурсов самого населения территории, подвержен-
ной градостроительному и социально-экономическому преобразованию.
Иногда, девелоперы, включённые в проект, перечисляют средства в
фонд АРТ для заключения сделки и ускорения начала собственной дея-
тельности на территории. Финансовые обязательства погашаются после
увеличения налоговой прибыли от стоимости аренды недвижимости, ко-
торая перечисляется в фонды АРТ [14, с. 57].
В процессе определения границ участка определяют «область про-
екта редевелопмента» – территория редевелопмента является чётко
определённой частью города или округа, с ярко выраженным экономи-
ческим кризисом и неспособностью частных сил, действующих в одиноч-
ку, контролировать его. Территория редевелопмента устанавливается
указом муниципалитета после расширенного совещательного процесса,
который включает исследование проблемы территории, экономический
анализ, оценку окружающей среды и степени заселённости территории,
а также окончательное принятие плана [9].
В соответствии с проектной областью, основываясь на её ресурсах,
далее создаётся «План редевелопмента» – официально принятый доку-
мент, который определяет границы редевелопмента, территорию, на ко-
торой будут приведены программы проектов, чтобы устранить причины
регрессии и ввести в действие достойное жильё. Так же учитываются
временные рамки действия проекта редевелопмента, проектная терри-
тория и специфические силы, привлечённые агентством [18, с. 9].
После определения района редевелопмента, на основе девелопер-
ской компании при взаимодействии с властью, появляется управляю-
щая компания для ведения редевелопмента на кризисной территории
– «Агентство Развития Территории», под которым понимается – агент-
ство по редевелопменту. Оно выполняет следующие полномочия: право
приобретать и избавляться от собственности, чтобы облегчить проекты
и достичь поставленных целей, включая использование эксклюзивного
права приобретать частную собственность в определённых обстоятель-
ствах, делать займы или субсидии, чтобы осуществить перестройку, пра-
во создавать инфраструктуру, право выпускать долгосрочные долговые
обязательства, и право собирать налоговое приращение, чтобы обслужи-
вать долг [12].
Агентство является управляющей компанией с самостоятельным
финансово-хозяйственным механизмом. Орган местного самоуправ-
ления осуществляет контроль над её работой. Например, может быть
учреждено агентство по редевелопменту, работающее под надзором
Наблюдательного совета или их групп. При этом агентство наделяется
специфическими правами: улучшение и перестройка пришедшей в упа-
док инфраструктуры; использование финансовых средств путём приро-
ста и коррекции налоговых поступлений, в т.ч. изъятие их части на цели
редевелопмента; выкуп необходимых для реализации процесса преоб-
разования территорий участков земель, исполняющих роль препятствий
для программы (полномочия по отчуждению недвижимости); комплекс
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 97
прав по перемещению/переселению предприятий и семей; комплекс
прав в определении политики цен на недвижимость проектируемой тер-
ритории; приобретение и продажа земель (в области границ редевелоп-
мента) [14, с. 32].
Наряду с властью и бизнес-структурами, в процедуре редевелоп-
мента участвуют общественные объединения – «Комитет Проектной Тер-
ритории» – комитет, состоящий из выборных гражданских должностей,
строителей, бизнесменов и представителей организаций, участвующих
в проекте [14, с. 35].
Финансирование программы редевелопмента идёт за счёт уста-
новленного Законом о Редевелопменте «налогового приращения (Tax
Increment)» – увеличение налога на собственность внутри проекта реде-
велопмента, которое следует за повышением «определённой стоимости»
собственности по сравнению с базовым годом. «Определённая стоимость»
– конечная сумма стоимости недвижимости, определённая окружным
налоговым чиновником в целях налогообложения. Определённая цена
является рыночной стоимостью собственности, в данном случае недви-
жимости. Определённая цена, умноженная на налоговый коэффициент,
устанавливает налог на собственность. Данный уровень налога замо-
раживается для последующих выплат. Это называется «Замороженный
Базовый Год». Замороженные базовые налоги распределяются каждый
год в налоговые агентства в виде налога в той же пропорции, как и в
предперестроечные годы. Тем не менее, все налоги, производные от го-
дового увеличения, если такие есть, при итоговой оценке поступают в
фонд агентства. Эти фонды называются Налоговым приращением. По
закону, агентство отчисляет 20% конечного налогового приращения в
фонд проекта строительства доступного жилья. Налоговое приращение
не создаёт новых налогов, оно просто перераспределяет рост в годовой
налоговой базе [14, с. 35].
Обычно поток налоговых приращений не достаточен, так как агент-
ство само полностью финансирует деятельность по перестройке и созда-
нию проектов. Следовательно, агентства выпускают обязательства, что-
бы превратить в капитал налоговые приращения. Эти обязательства не
являются долгом города или округа. Они оплачиваются исключительно
из поступлений налогового приращения.
Налоговые агентства теряют часть поступлений – разницу нового
налога на недвижимость, сформированную в Агентстве по редевелоп-
менту, но они продолжают получать свою долю базовых налоговых по-
ступлений. Тем не менее, на территории не увеличится количество не-
движимости без деятельности редевелопмента.
Таким образом, редевелопмент – это процесс комплексного раз-
вития территории, её «возрождения» или преобразования. Под данным
термином также понимается вторичное развитие территории.
Примерно к 1918 году половина населения Соединённых Штатов
жила в крупных городах и прилегающих к ним территориях. К 1980 году
в таких районах проживало уже 80 процентов всего населения [6]. В пе-
риод с 1860 по 1960 годы рост американских городов рассматривался в
Соединённых Штатах со смешанным чувством гордости и ужаса. «Город
– продукт машинного века, это дитя индустриализации, благодаря ко-
торой страна достигла богатства и могущества. Многое из того лучшего
и нового, что достигнуто в сфере образования, культуры, политической
и общественной мысли является результатом того насыщенного интел-
лектуального обмена, который возможен только в городе» [6]. С другой
стороны, бедность, скученность, социальные конфликты и преступное
насилие – явления гораздо более типичные для городов, чем для сель-
ской местности.
98 Ойкумена. 2014. № 4
Со временем требования социальных услуг, которые города не в
силах обеспечить, создали проблемы, делающие жизнь в городах менее
привлекательной. Жители многих американских городов отреагирова-
ли на это тем, что переместились из центра города к его окраинам, в
менее населённые районы. В этих районах, известных под названием
«пригородов», сочетаются элементы городской и сельской жизни, и бла-
годаря им фактически стирается граница между городом и деревней. В
эти пригороды переехали многие компании, занимающиеся бизнесом и
производством; их привлекают более низкие налоги, более низкие цены
на землю, а также растущий рынок рабочей силы и розничной торговли.
Вместе с тем, параллельно шёл упадок центральных районов городов
США и превращение их в подобие «гетто», заселённых малоимущим,
преимущественно афро-американским и латиноамериканским населе-
нием.
Начиная со времён экономической депрессии 30-х годов, федераль-
ное правительство глубоко и серьёзно занимается проблемой городов. До
этого роль Вашингтона выражалась в простой координации усилий на
местах. В течение последних лет федеральное правительство помогло
администрации городов справиться с ростом цен на услуги, потерей до-
ходов от налогов, бедностью многих городских жителей. В целом скачки
экономики в стране оказывают серьёзное влияние на жизнь в городах,
и города нуждаются в помощи, чтобы как-то смягчить воздействие этих
скачков. В 1965 году для разработки программ развития городского хо-
зяйства и жилищного строительства в федеральном правительстве был
создан специальный отдел городского и жилищного строительства.
В последние годы администрация городов приложила множество
усилий, чтобы организовать предоставление услуг. Мэры городов полу-
чили более широкие полномочия на то, чтобы решать встающие перед
ними проблемы. Одной из таких проблем является попытка создать еди-
ное управление метрополитенскими территориями. Массовое производ-
ство и распределение необходимых товаров лучше всего осуществляется,
когда большая масса людей живёт вместе, единым сообществом. В этом
смысле город – продукт индустриализации и торговли, основа современ-
ной американской экономики. Хотя города составляют существенную
часть весьма сложного общества, которое представляют собой Соединён-
ные Штаты в целом, многим американцам довольно трудно принимать
ограничения личной свободы, являющиеся неотъемлемой частью жизни
в городе. В этом кроется объяснение того факта, что отношение амери-
канцев к городам непростое. Американцы живут в городах из-за эконо-
мической необходимости и потому, что хотят пользоваться социальными
и культурными преимуществами, доступными в городах. В то же время
они мечтают иметь свой собственный кусок земли, быть ближе к природе
и быть свободными от ограничений, налагаемых необходимостью жить
в тесном соседстве с другими людьми. Эти непростые отношения челове-
ка с городом усугубляются невероятно быстрым процессом превращения
Америки из сельской страны в городскую и многонациональным харак-
тером американского общества, в котором члены самых различных эт-
нических групп в крупных городах страны живут бок о бок и стараются
проявлять друг к другу терпимость и принимать чужой образ жизни.
Чтобы эффективно разрешать возникающие проблемы городского
развития, необходима была более сложная система городского управле-
ния. Сейчас проверяется целый ряд различных форм городского управ-
ления, различающихся тем, что иногда это управление возглавляет из-
бранная для этого личность (мэр), иногда — специально назначенный
управляющий или совет выборных чиновников; идут попытки опреде-
лить, какая форма городского управления является наиболее эффек-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 99
тивной и может наилучшим способом удовлетворить потребности совре-
менного города и его пригородов. Наряду с необходимостью структурных
(институциональных) преобразований, возникла необходимость в совер-
шенствовании форм, методов и подходов в управлении муниципалите-
тами в целом и собственностью в частности. Наибольшего прогресса в
этом направлении проделал штат Калифорния и его неформальная сто-
лица – Лос-Анджелес.
Лос-Анджелес имеет славу беспланового города развалившейся
урбанизации, изрезанной шоссейными магистралями, бесконечными
спальными районами и трущобами. Он был назван «Столицей третьего
мира». Учёные-урбанисты выделяют его, как яркий пример города в сти-
ле «пост модерна», и называют «объектом потерянной рационализации»,
что не вписывается в традиционные процессы урбанизации.
В начале ХХ в. Лос-Анджелес был самой большой аграрной терри-
торией, и ему пророчили будущее одного из самых главных городов. Во
время этого периода Лос-Анджелес представлял классическую «машину
роста» теории городской политики и девелопмента – городские властные
и финансовые группы стремились увеличить земельные владения через
рост населения и создание земельных подразделений. Но, так как рост
населения к середине века стал уменьшаться – общая согласованность
стратегии роста стала недееспособной. Политические и гражданские ли-
деры начали больше беспокоиться о текущем состоянии развития горо-
да.
Политические и общественные организации обратили внимание
внутрь города и нашли, что на территории существуют пренебрегаемые
территории, требующие их внимания. Зонинговые инновации и рынок
вторичного жилья вели к изоляции представителей цветных рас и уста-
новке чётких классовых линий, образованию районов гетто и на этом
фоне общего ухудшения настроений в городе. Городские элиты, которые
представляли различные интересы в пределах города, начинали фор-
мировать и вырабатывать общую точку зрения о путях развития города
и способах достижения поставленных результатов. Общественность ма-
шинально поддерживала интерес к увеличению площади города и пере-
даче её деловым лидерам. Но эти тенденции были прерваны обществен-
ными организациями и городскими жителями, которые должны были
заниматься разработкой данной земли. Важным вопросом для урегу-
лирования политического конфликта, вызвавшего напряжённые споры
во второй половине ХХ в., было реформирование трущоб и ухудшенного
жилья.
В течение 30-40 гг. ХХ в. американское федеральное законодатель-
ство узаконило практику «сноса трущоб», чтобы каким-то образом выров-
нять социальную дифференцированность в городе. В 1945 г. был принят
закон, регламентирующий деятельность Агентств по Развитию Терри-
тории. Отчёт от 1947 г. определил, что 20% территории Лос-Анджелеса
«было повреждено», что привело к высоким издержкам на содержание
и более низкому налоговому доходу в бюджет города, следовательно,
оправдывалась необходимость редевелопмента этих областей для более
эффективного использования [18, с. 8]. В 1948 г. Агентства редевелоп-
мента создаются в Лос-Анджелесе, с целью закрепления за ними кризис-
ных территорий и стимулирования притока инвестиций через управле-
ние географически определёнными территориями.
Данная деятельность «переразвития территорий» города «в силу
проявления специфического американского федерализма сначала была
апробирована на уровне штата Калифорнии и регламентировалась Ка-
лифорнийским Общественным Законом о Редевелопменте» [12]. Общая
цель этих норм состоит в разделении различных режимов работы ад-
100 Ойкумена. 2014. № 4
министративных чиновников и агентов редевелопмента в управлении
налоговыми имущественными обязательствами и налогами на недви-
жимость редевелопмента. Закон закреплял базовые определения реде-
велопмента, деятельность всех участников, взаимоотношения в данном
направлении, принципы определения территории, и последующей ра-
боты в её границах; физические, экономические причины кризисного со-
стояния территории, определены общие стратегии города, округа, шта-
та.
Закон был принят после Второй мировой войны в 1945 г. В соот-
ветствии с ним любой город или округ обязан образовать Агентства Раз-
вития Территории для борьбы с городскими кризисными участками.
Законодательство регламентирует деятельность Агентств Разви-
тия Территории по финансированию строительства жилья для граждан
с низкими доходами или для некоммерческих организаций. Вместе с
тем, вынесены так же и общие нормативные требования к участникам
процесса редевелопмента – это властные институты, Агентство Развития
Территории, частные компании и общественные группы [12].
Для поощрения строительства и более справедливого деления сто-
имости новостроек был создан «прирост налогового финансирования» в
1952 г., применяемый к каждому новостроечному проекту.
В 1976 г., государственное законодательством штата было внесено
уточнение, которое требовало, чтобы агентство редевелопмента исполь-
зовало 20% налогового приращения для финансирования строительства
жилья для семей с низким или умеренным доходом, и это положение спо-
собствовало разработке и введению тысяч единиц жилья в городе. С 1986
по 1997 годы, для примера, агентства редевелопмента Лос-Анджелеса
профинансировали проекты 5875 единиц жилья и 6741 отреставрирова-
ли [18, с. 13].
В 1978 г. так же была принята поправка к Закону о Редевелоп-
менте, которая изменила поток реальных денег между бюджетами всех
уровней. Муниципалитеты стали искать иные формы получения дохо-
да с территории. «Финансовый стимул из-за прироста налогового фи-
нансирования может повлиять на склонность провозгласить кризис на
территории, которая занята под обычные строительные проекты. Грубо
говоря, в половине городов Калифорнии от 11 до 30% территорий зани-
мают строительные объекты. Кажется нереальным, что такие огромные
пропорции стольких городов являются кризисными. В округах считают,
что многие города рассматривают свои строительные объекты как чек
на предъявителя, чтобы перетянуть доход с округов в свои собственные
АРТ» [14, с. 27].
Закон штата претерпел очередные изменения, выразившиеся в по-
правке АВ 1290 в 1993 г. Среди основных пунктов одним из главных
является то, что законодательство сузило определение «кризис» до не-
которой степени и изменило распределение дохода от налога на при-
быль, определило систему штрафов для АРТ, а так же ввело жёсткую
регламентацию по времени исполнения всего проекта редевелопмента.
Был получен политический компромисс с требованием того, что любой
новый проект АРТ будет делиться примерно 1/3 дохода с налоговой при-
были с городским бюджетом. До этого закона, любые платежи обсужда-
лись по каждому проекту от случая к случаю. Эти платежи в среднем
достигли 14% в финансовом 1993 – 1994 г., и округа получили почти 2/3
от суммы проектов [14, с. 29]. Соответственно, бюджетирование приняло
более жёсткую подконтрольную форму при взаимодействии с властями
округа.
В связи с данными изменениями и общей нестабильной обстанов-
кой внутренней и внешней экономической картины, каждый участник
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 101
процесса развития недвижимости имеет ясные и скрытые предположе-
ния на будущее относительно того, с какими трудностями он столкнётся
и как будет их преодолевать. В целях общей безопасности каждого про-
екта агентство может уменьшить неопределённость, обезопасить себя,
застраховав различные риски, которые так же определены в законе шта-
та Калифорнии.
Страховые компании взаимодействуют с агентствами редевелоп-
мента в целях уменьшения рисков деятельности, что является очеред-
ным необходимым пунктом при взаимодействии с инвесторами. «Стра-
хование окружающей среды (EI) может быть использовано как средство,
чтобы помочь продвинуть редевелопмент загрязнённых городских мест
«brownfields», что является частью общественной инициативы экономи-
ческого развития. Страхование Окружающей среды – страхование, при-
званное ограничивать ответственность, связанную с открытием проектов
и очисткой промышленных экологически загрязнённых территорий. В
настоящее время существует много доступных видов подобного страхо-
вания» [17, с. 15].
На протяжении всего периода развития большое число городов и
других местных территориальных единиц в США испытывают финан-
совые трудности из-за недостаточно эффективного использования име-
ющейся у них недвижимости, в частности земельных участков. Между
тем «многие участки, которые в настоящее время пустуют или недоис-
пользуются, могут стать источником значительных доходов для местных
бюджетов» [21, с. 11].
Любой проект по развитию недвижимости создаёт новых потре-
бителей для государственных и негосударственных инфраструктурных
предприятий, т.е. новых потребителей коммунальных, образовательных,
медицинских услуг и т.д. Это даёт прямое увеличение доходов местных
бюджетов. Развитие недвижимости также косвенным путём влияет на
увеличение доходов местных бюджетов: увеличивается объём розничной
торговли (если на участке строится магазин), коммерческая стоимость
участка, что приносит дополнительные налоговые поступления. Новое
промышленное предприятие, построенное на участке, получает при-
были, с которых в местные бюджеты отчисляются налоги. Эти дополни-
тельные средства местные администрации могут использовать для рас-
ширения услуг жителям, проживающим вблизи нового промышленного
предприятия.
Для контроля и осуществления процесса эффективного управле-
ния недвижимостью власти могут подготавливать или ускорять процесс
передачи убыточной собственности в ведение управляющих кампаний.
При этом нет необходимости создавать дополнительные отделы в струк-
туре местной власти. Вся работа строится на фокусировке имеющихся
специалистов на вновь созданном проекте администрации и бизнеса. В
зависимости от масштаба проекта, группы экспертов могут быть различ-
ными.
Комиссия по оценке участков должна состоять из квалифициро-
ванных экспертов, которые могут дать свои заключения по рыночной
стоимости и спросу на землю, земельному планированию, архитектуре,
финансированию, управлению и т.д. При сборе информации особое вни-
мание должно уделяться данным о размере участков, их доступности,
месторасположении, соседних землях и их использовании, текущей экс-
плуатации участков, арендных ставках, специфических характеристи-
ках участков, расположенных на них коммунальных предприятиях и
другим моментам [21, с. 16].
Наиболее успешным процесс оценки развития недвижимости, как
показывает практика, бывает в том случае, когда проект разрабатывает-
102 Ойкумена. 2014. № 4
ся с учётом маркетинговых и инвестиционных критериев, а затем приоб-
ретается участок земли, наиболее подходящий для этого проекта.
При этом первостепенной задачей эффективности проекта стоит
расчёт притока доходов, который зависит от правильности маркетинго-
вой деятельности, направленной на поиск потребителя. Маркетинговая
деятельность затрагивает три основные группы потребителей: индиви-
дуальных покупателей или арендаторов, коллективных потребителей и
будущих потребителей, которые могут прийти на смену первоначальным
потребителям в будущем и чьи запросы будут отличаться от запросов,
на удовлетворение которых был рассчитан проект. Сильной маркетин-
говой стратегией считается стратегия, основанная на тщательном изуче-
нии потребностей и финансовых возможностей будущих потребителей.
Ни в одной другой отрасли американской промышленности не тратится
столько средств на исследование потенциального потребителя и разра-
ботку продукта, как в сфере недвижимости.
Необходимо так же учитывать, что многие здания и сооружения
«живут» значительно дольше, чем потребности и стиль жизни, которые
вызвали их строительство. При осуществлении проектов перестройки
важно заранее предусмотреть возможность функционального перепро-
филирования здания в будущем с учётом изменений потребностей на-
селения [21, с. 16].
В процессе осуществления стратегий развития города уже на феде-
ральном уровне планируются и приводятся в действие программы под-
держки данных предприятий.
Одним из наиболее гибких инструментов содействия строитель-
ному бизнесу является программа грантов на местное строительство
(Community Development Block Grant program), которая обеспечивает
инвестиции редевелоперским компаниям. Программой предусматрива-
ется гибкое использование самых различных инструментов для стиму-
лирования строительства на местах, в частности грантов, ссуд, гаран-
тий. Программа имеет три основные задачи: обеспечить прибыль лицам
с низким и средним уровнем доходов; сокращение числа трущоб и тер-
риторий, находящихся в упадке; удовлетворение наиболее насущных
общественных потребностей.
Программа предусматривает содействие строительной деятельно-
сти по следующим направлениям: приобретение недвижимости; приоб-
ретение, строительство, реконструкция, восстановление коммунальных
предприятий; приобретение, строительство и восстановление коммер-
ческих и промышленных предприятий; предоставление вновь созда-
ваемым или действующим мелким или бесприбыльным предприятиям
грантов, ссуд, гарантий по ссудам, субсидий на оплату процентов по ссу-
дам; техническое содействие бизнесу в небольших населённых пунктах
и строящихся жилых районах и т.д.
Средства программы могут использоваться и для некоторых дру-
гих целей, связанных с финансовым обеспечением строительных работ
на местном уровне.
В настоящее время на федеральном уровне определена стратегия
подготовки территории промышленных городов к проектам редевелоп-
мента. Был увеличен специальный федеральный фонд «очистки» терри-
тории с $25 до $50 млн. ежегодного инвестирования [13]. Так же были
выпущены ценные бумаги, «Лучшие Облигации Америки», привлека-
ющие дополнительные финансовые средства. В 1999 г. был подписан
«Community Revitalization and Brownfields Clean-up Act», способствую-
щий ускорению и повышению эффективности работы властей штата и
муниципалитетов. Две программы, дополняющие законодательство, –
«Brownfields redevelopment», направленная на перезастройку промыш-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 103
ленных городов, и «Lands Legacy Initiative», подразумевающая защиту
экологического и исторического наследия.
Кроме федеральных программ поддержки агентства получают не-
которые городские общие фонды и федеральные гранты Строительного
Сообщества для планирования и начала работы по специальным проек-
там. Большая часть строительной деятельности финансируется пущен-
ными в обращение долгами, которые взимаются при расчёте годового
дохода с налога на недвижимость, который увеличивается в будущем
в пользу агентства. Чтобы способствовать этому финансированию, АРТ
имеют право получать особый годовой доход с налогов на собственность.
По закону, эти платежи идут в АРТ настолько долго, пока не погашается
задолженность по проекту, и иногда даже в течение 30 лет.
Для более эффективного развития управления городским имуще-
ством на федеральном уровне предложены стратегии, зарекомендовав-
шие себя в период среднесрочного планирования. Решения были опре-
делены Администрацией Б. Клинтона и поддержаны Конгрессом США,
в помощь региональным лидерам найти решения в развитии местной
территории.
Одна из стратегий заключается в создании общественных/частных
партнёрств. Смесь потребностей общества, его интересов с готовностью
частного капитала инвестировать средства в неисследованные рынки
может быть эффективным средством для оздоровления экономики. Пред-
лагается использовать частную собственность, некоммерческие фонды, а
так же сотрудничество гражданских институтов общества для привлече-
ния большего количества средств в развитие проектов редевелопмента.
Следующий пункт предложения по эффективному управлению –
использование комплексного подхода для решения проблем. Раньше на
решении городских проблем фокусировались усилия властей различно-
го уровня либо сообществ, организаций. Сейчас же более эффективно
и действенно использование всестороннего и интегрированного способа
воздействия. Учитывая это, многие властные и общественные институ-
ты переориентированы на совместную деятельность при решении город-
ских проблем.
Президент выделил приоритеты финансирования в «Локальных
и восходящих стратегиях». Сегодня наиболее эффективны местные, ло-
кальные стратегии при развитии территорий, на что и следует опирать-
ся, поэтому Федеральные программы, как главенствующие, остались в
прошлом. Локальные стратегии более «персональны», приближены не-
посредственно к местным проблемам развития. В ХХI веке федеральные
программы будут выполнять функцию дополнения местных концепций
развития.
В целях равномерного развития города американским обществом
применяется новый подход по управлению городскими территориями.
Как на местном, так и на федеральном уровне создаются программы и
концепции в целях более эффективного использования муниципальных
территорий. В новой форме взаимодействуют органы власти, обществен-
ные группы, а так же частные и государственные финансовые средства.
Данная деятельность ведётся в США более полувека и призвана улуч-
шить состояние кризисных городских территорий, придать им новый
импульс социально-экономического развития [13]. Исполнителями, не-
сущими ответственность за развитие территорий, являются управляю-
щие компании.
Американские города, находясь в благоприятном положении, недо-
ступные для глобальных мировых конфликтов первой половины ХХ в.,
первые явили собой примеры интенсивности развития городских терри-
торий. При осуществлении подобной политики правящие круги власти и
104 Ойкумена. 2014. № 4
бизнеса мало внимания уделяли уже освоенным территориям, следстви-
ем чего явилось увеличение процентного соотношения трущоб в черте
города, где размещались наиболее бедные слои населения, приезжие
эмигранты. В основном это были афроамериканцы и латиносы, суще-
ствование которых отрицалось белыми людьми Америки, – всё было в
порядке вещей, диктуемом политикой расовой неполноценности цвет-
ных этносов.
В пятидесятые годы ХХ в. общественность, власть и бизнес, вви-
ду усложнившихся условий управляемости территории мегаполисов,
начали вторично осваивать ранее застроенные территории города. По
схожести проблем таким воздействиям подвергался центр города и при-
лежащие окрестности.
Власть, узаконившая деятельность бизнеса, получала необходимые
дивиденды с данных проектов, пополняя бюджеты. В 1945 г. в Калифор-
нии был принят закон о редевелопменте. На практике начал осущест-
вляться новый принцип вторичного развития территории. Администра-
ция, вскормленная принципами управления хозяйством В. Вильсона,
переложила часть ответственности и полномочий по развитию города и
строительству жилья на плечи бизнеса.
В деятельность включились всевозможные спонсоры, желающие
умножить собственные доходы, обезопасить своё дело от возможных ри-
сков. Общественность, привлекаемая к вопросам развития, так же удо-
стоилась участия в планах разработки, внося свои пожелания в общую
стратегию всей кампании.
Подобная форма ведения хозяйства экономически положительно
отражается на ранее кризисном городском районе. Включается эффект
мультипликаторства, привлекаются новые средства, начинают работать
новые механизмы привлечения средств, качественно меняется промыш-
ленное производство и застройка – и всё это в географических рамках
нескольких тысяч акров городской собственности.
При отборе потенциальных участков на вторичное использование в
работу включаются маркетинговые исследования для расчёта потенци-
альной выгодности проекта для бизнеса. Власти города/округа создают
согласительные комиссии из представителей, состоящих в штате адми-
нистрации, по большей части специализирующихся в данной области.
Для ускорения подобной деятельности администрации города,
штата, а потом и на федеральном уровне разработали систему грантов,
фондов, ссуд и программ, обеспечивающих финансовую самостоятель-
ность действующих агентств по развитию территории. С каждым годом
количество подобных организаций увеличивается, соответственно, феде-
ральное правительство, избавляясь от сокращающихся промышленных
объектов, увеличивает отчисления на программы подготовки террито-
рии к инвестиционным проектам.
Большой объём закрытых неработающих промышленных предпри-
ятий, оставшийся после окончания холодной войны, мешает эффектив-
но использовать созданные коммуникации. Отчёты предпоследней аме-
риканской правящей элиты указывают на стратегию развития городов
страны с использованием механизмов комплексного развития террито-
рий для придания нового социально-экономического импульса.
Редевелопмент зародился в попытках городского обновления и из-
начально основывался на строительстве низкокачественного жилья; че-
рез два десятилетия редевелопмент вобрал в себя обновление деловой
части города. Процессу деградации центральной части городов предше-
ствовала деятельность крупных национальных корпораций, таких как
Wal-Mart, что заманивают покупателей в пригороды своими низкими
ценами, обескровливая общественную жизнь и мелкий бизнес городских
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 105
центров. Деятельность по размещению капитала в центральной части
города значительно регрессирует, оставляя заброшенными дорогую не-
движимость, которая незамедлительно превращается в кварталы гетто.
Напряжение споров между целями реконструкции жилья и дело-
вых центров продолжается и по сей день, как свидетельствуют много-
численные обсуждения законов последних нескольких лет. Проходи-
ли дебаты и о том, является ли всеобщее экономическое строительство
законной целью для АРТ. Законодательная власть так же разрешила
использовать эти агентства на территориях, повреждённых землетрясе-
ниями или после закрытия военных баз.
«Кризисные районы» определяются в соответствии с государствен-
ным законом, как комбинация физических и экономических условий
– пустые или ветхие здания, снижающаяся стоимость собственности,
бедность и высокий уровень преступности – которые мешают частным
предприятиям развивать эту территорию. На территориях, страдающих
от подобных условий, общественное вмешательство считается более не-
обходимым ещё до того, как произойдёт любое строительство [14, с. 26].
Для обоснований деятельности редевелопмента АРТ должно сфор-
мировать проектную область в определённых географических границах,
которую агентство при взаимодействии с властными структурами иден-
тифицирует как «кризисную» и на которой необходимо вести действия
редевелопмента. Обычно агентства имеют один или два проекта, но
большие агентства могут осуществлять помимо своей основной деятель-
ности ещё несколько проектов в установленные сроки.
АРТ необходимо соблюсти определённую последовательность при
формировании плана на проектной территории. Муниципальный совет
должен подписать разрешение для обозначения области территории, а
так же изучить варианты использования проектной территории и воз-
можные специфические эффекты развития. Агентство должно информи-
ровать власти о статусе проектной недвижимости, будь то бизнес-центр
или жилой дом, но выбор девелоперов и учёт других нюансов остаёт-
ся правом компании. Заявленные проекты могут содержать объекты
коммерческой, жилой, а так же общественной недвижимости, которые
включаются в генеральный план застройки города. Редевелопмент цен-
тральных районов города – одна из самых общепринятых целей АРТ,
но деятельность агентств приняла широкую форму. Последние проек-
ты АРТ включают перестройку гостиниц центра города, парковочных
площадок, строительство кинотеатров и магазинов, восстановление ком-
фортного жилья, а так же создание разветвлённых дорожных сетей для
обслуживания бизнес-центров.
Перед началом непосредственной деятельности агентством долж-
на быть представлена к защите проектно-сметная документация, а так
же концепция воздействия на данную территорию, включая и экологи-
ческие последствия. Предварительный отчёт устанавливает границы об-
ласти редевелопмента с доказательствами условий кризиса, описывает
действия агентства по устранению дальнейшего эффекта разрушения, а
так же финансирования проекта. Так же планируются временные сроки
осуществления проекта, в которые должны уложиться АРТ. Обычно про-
ект определяется сроком на 30 лет, но возможны изменения сроков.
Предварительный отчёт далее следует на согласование в городские
комитеты, в контролирующие финансовые органы, а так же опублико-
вывается в СМИ для общественности. Если на данной территории про-
живают необеспеченные резиденты, которые АРТ должно переселить,
то агентство должно сформировать «Комитет проектной территории»
(Project Aria Committee (PAC)), представляющий интересы жителей на
данной территории (на практике РАС формируются на всех проектных
106 Ойкумена. 2014. № 4
территориях, даже если его деятельность не нужна). РАС, как предпола-
гается, даёт возможность жителям участвовать в новой застройке старого
района. После таких введений городские власти официально закрепля-
ют за территорией статус проектной, в некоторых случая проводится ре-
ферендум. Процесс планирования и перехода территории к АРТ может
идти как месяцы, так и несколько лет, но обычно это занимает 1-2 года.
Как только сформировалась проектная область, АРТ заключает до-
говоры с одной или несколькими девелоперскими компаниями в помощь
осуществления новой застройки. Хотя этот процесс носит открытый ха-
рактер, всё-таки селекция девелоперов более привлекательна в услови-
ях отбора по квалификации и предложению. Содействие девелоперам
от АРТ иногда выражается в форме частичного списания земельных
участков в фонд застройщика (земля как правило приобретена ниже
рыночной её стоимости). Далее ведётся непосредственная деятельность
по проекту.
В процессе своей деятельности агентства сталкиваются с экономи-
ческими проблемами, которые возникают на первой стадии развития
территорий, а именно подготовка необходимого пакета документов для
создания предложения инвесторам. В этой ситуации необходимо перво-
начальное субсидирование проектов из бюджета города, либо из иных
финансовых источников. В данных условиях для повышения мотивации
государство наделяет агентства дополнительными полномочиями, ко-
торые являются спорными. «Агентства могут собирать собственность на
продажу частным лицам, так же могут использовать суверенное право
государства отчуждать частную собственность за компенсацию, если не-
обходимо приобрести частную собственность для последующей продажи,
часто со скидкой, частному застройщику» [14, с. 21].
Существует множество негативных точек зрения на создание про-
ектов развития территории. Есть примеры, когда редевелопменту, как
процессу взаимодействия власти и капитала, приписывают черты ком-
мунизма. Сама по себе перестройка как социальное явление экономи-
чески не надёжна и несправедлива к людям. Что случается с редеве-
лопментом, если он контролируется влиятельными госструктурами, – он
используется как передача частной собственности из одних рук в дру-
гие. Эта модель является антитезисом американской модели. Но, судя
по последним событиям развития мировой демократии, американского
и российского федерализма, подобные подходы управления территори-
ей ярко подтверждают принципы административно-командного управ-
ления сферы бизнеса властными структурами в рамках существующего
правового поля.
Присутствуют так же и споры экономическо-политического харак-
тера между властями города, округа, штата девелоперскими компания-
ми «…вокруг возрастания налогов. Так как АРТ формирует территорию
под проект, любое увеличение налогов на собственность на этой терри-
тории (около 2-х % ежегодной инфляции) идёт в фонд АРТ. Объяснение
этому – то, что улучшения, которые АРТ сделало на этой территории,
отвечают за увеличения налогообложения на недвижимость» [14, с. 1].
Однако, возможно, что другие силы вносят вклад в общий рост цен по
всему округу, а не только это заслуга деятельности АРТ.
Формирование достаточно внушительных денежных потоков поро-
дило споры вокруг того, куда именно будут отчисляться данные сред-
ства. В распри вступили власти муниципалитетов, непосредственные
собственники муниципальной территории и, соответственно, недвижи-
мости. Так же претендуют на дополнительные источники финансирова-
ния бюджетные образования школ и штата, на котором ведётся деятель-
ность редевелопмента.
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 107
В настоящее время редевелопмент представляет собой стратегию
развития кризисных территорий, «которую используют ¾ городов и мно-
жество округов в настоящее время. Более 97% всей финансовой деятель-
ности АРТ происходит в городских агентствах, делая редевелопмент
главным образом городским явлением» [14, с. 4].
Определившись со стратегией, возникли вопросы относительно
деятельности АРТ, вызванные, прежде всего, движением финансовых
средств, получаемых от развития недвижимости на подведомственной
территории. Появились заинтересованные группы, лоббирующие ин-
тересы общественности, бизнеса и различных уровней администрации,
желающих за счёт налоговых отчислений пополнить бюджеты.
Муниципалитеты стали охотно определять ещё недостроенные де-
велоперские проекты в кризисные территории, тем самым привлекая к
деятельности организованные агентства развития территорий. По стра-
не быстро начала распространяться практика редевелопмента, выделя-
ющая крупнейшие компании, имеющие несколько проектов на тысячах
акрах земли. Но в большинстве своём агентства ведут свою деятельность
в средних городах.
В процессе организации проектов соблюдается определённая по-
следовательность формирования, начиная от написания общей концеп-
ции, закрепления её в местной администрации и заканчивая реинве-
стированием полученных доходов от использования земли. Концепции
публикуются в печатных изданиях, создаются общественные группы,
делегированные в целях защиты интересов общественности, проживаю-
щей на территории или в её окрестностях. При непосредственной работе
определяются формы финансовых взаимоотношений с привлечёнными
инвестициями и компаниями.
За почти полувековую деятельность АРТ изменилась структура и
объём доходов от использования собственности. Снизилось процентное
соотношение займов, субсидий государства. Самую большую статью до-
ходов занимает налоговое приращение. Большая часть расходов была
направлена на погашение долговых обязательств, а так же технические
затраты, направленные на подготовку территории к финансовым вли-
ваниям.
Некоторые агентства столкнулись с трудностями при обслуживании
долга и выкупе подведомственной земли. При организации частичного
выкупа, активы дорожали с каждым годом, поэтому агентства стреми-
лись либо сразу же выкупить всю землю, либо минимизировать расходы
для скорейшего переведения используемой земли в свои фонды.
Существуют противники редевелопмента, не приемлющие подоб-
ную форму ведения хозяйства, когда главенствующими являются власть
и финансовые группы, когда власть решает такие вопросы: Кому? Ког-
да? И за сколько? Но, так как власть имеет эксклюзивное право на уточ-
нение конституции, на деятельность в неопределённом правовом поле,
упущенном при принятии конституции, а так же на использование всей
собственности, то чьи-то недовольства данной формой ведения хозяй-
ства могут быть только приняты к сведению и сделаны соответствующие
выводы.
В настоящее время, оценивая одни только статистические данные,
накопленные за годы деятельности новой формы развития муниципаль-
ной собственности, можно говорить о выгодности и целесообразности
дальнейшей разработки и использования редевелопмента, практики
организации агентств по развитию территории. Не исключено, что про-
изойдёт слияние или поглощение агентств более сильными финансовы-
ми группами в целях монополизации данной деятельности и получения
наибольшей прибыли.
108 Ойкумена. 2014. № 4
Социально-экономическое развитие российских городов в конце XX
– начале XXI в. с очевидностью демонстрирует неэффективность муни-
ципального управления, в том числе в области управления собственно-
стью. По мнению многих экспертов, эффективное использование госу-
дарственной и муниципальной собственности позволило бы городским
властям найти стабильный и постоянный источник пополнения бюдже-
та, а также найти столь недостающий российским городам источник по-
ступательного развития городского хозяйства в целом.
Излишняя индустриализация многих российских городов, достав-
шаяся от советского периода, в условиях перехода к рыночным отноше-
ниям поставила на грань выживания не только градообразующие пред-
приятия, но и городские образования. Сегодня российские города, в том
числе и города Приморского края, не только недополучают земельные и
другие налоги с территорий, на которых находятся нежизнеспособные
предприятия, но и сталкиваются с серьёзными препятствиями в разви-
тии инфраструктуры и деловой активности. Отсутствие у большинства
российских муниципалитетов свободных средств для развития новых
территорий толкает муниципальные власти к политике более эффектив-
ного использования имеющейся в наличие недвижимости, в том числе
и промышленных зон, которые, как правило, располагались и развива-
лись на ценных в градостроительном отношении территориях.
Ситуация, когда недвижимость предприятий ветшает, занимая
инвестиционно привлекательные участки земли, требует комплекса мер
– от законотворческих и административных до экономических. В этом
плане наибольший интерес для России представляет зарубежный опыт
использования системы редевелопмента, которая хорошо себя зареко-
мендовала не только в Соединённых Штатах, но и в странах Западной
Европы (Великобритания, Франция, ФРГ и др.).
Зарубежный опыт редевелопмента вобрал в себя различные под-
ходы (создание специализированных агентств, привлечение управляю-
щих компаний и крупных инвесторов, прямые бюджетные инвестиции
и др.) к проблеме девелопмента городских территорий, которые в пода-
вляющем большинстве давали городам новый импульс поступательного
развития.
В Российской Федерации практика создания агентств по развитию
территорий (АРТ) получила распространение первоначально в Санкт-
Петербурге. Наиболее известным является проект АРТ «Бекар» по созда-
нию «Делового Сити» на Выборгской стороне Санкт-Петербурга. Однако
развитие территорий может осуществляться и помимо АРТ, частными
управляющими и девелоперскими компаниями.
В Москве зачастую проблемы развития территорий решаются за
счёт скупки девелоперскими компаниями акций предприятий, располо-
женных на привлекательных участках, с целью строительства на их ме-
сте деловых и торговых центров. Ещё в середине 2000-х годов московской
правительство утвердило целевую программу развития промышленных
зон в столице. «Всего в городе 56 промзон, в которых расположено 419
предприятий. Промзоны занимают около 20% всей территории Москвы
(22 тыс. га из 110 тыс. га территории города). Генеральный план раз-
вития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение территорий
производственного использования до 15,6 тыс. га (в том числе с полной
ликвидацией производственных функций – на 5300 га). Также намеча-
ется ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон в
пределах МКАД. Сегодня в городе около 1200 крупных и средних произ-
водств. Из них действительно функционируют только 35%» [8].
Столичная программа предполагает вывести промышленное про-
изводство за пределы города, а освободившиеся земли отдать под редеве-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 109
лопмент (реконструкцию) или под строительство. К наиболее рентабель-
ным проектам по редевелопмента можно отнести вывод промышленных
предприятий из центра города. С какими сложностями сталкиваются
участники проектов по редевелопменту? Ольга Кисарина, руководитель
отдела исследований и аналитики компании Praedium, отмечает, что
«наиболее затратной частью проекта является приобретение и обустрой-
ство новой площадки для выводимого предприятия. Величина затрат
зависит от типа предприятия, формы его управления и прав собственно-
сти на него (наиболее предпочтительно, чтобы предприятие находилось
в госсобственности, наименее — было акционерным, потому что это вле-
чёт необходимость урегулирования вопросов между собственниками). К
тому же, как правило, необходимы дополнительные траты на перевоз
оборудования, и новая площадка для производства должна быть легко
доступной в транспортном отношении» [4]. Вместе с тем отметим, что
преимущественно редевелопмент затрагивает промышленные зоны, где
производство было уже остановлено, что минимизирует затраты на пере-
базирование предприятия.
Ещё одной сложностью на пути редевелопмента являются значи-
тельные финансовые и временные затраты на изменение функциональ-
ного назначения перестраиваемой территории. В этой связи редевелопе-
рам «интересны в первую очередь промзоны, где уже проведена работа
по подготовке участка к строительству – принято решение о выводе
предприятия, оформлены земельные отношения, определены условия
компенсации за земельный участок собственникам. Сама по себе рекон-
струкция заводов с точки зрения затрат на согласование выгоднее, чем
при строительстве нового здания. В случае с реконструкцией завода со-
гласование занимает значительно меньшие сроки, и некоторым девело-
перам это очень помогло в получении прибыли от проектов» [4].
Дополняет список трудностей перспективы и потребности усовер-
шенствования имеющихся коммуникаций и обременения, наклады-
ваемые на инвесторов муниципалитетом. Андрей Жамкин, старший
консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood от-
мечает, что, девелопера, решившего реконструировать имеющиеся про-
мышленные здания, поджидают «риски появления незапланированных
работ, вызванных необходимостью устранять возможные скрытые де-
фекты зданий, а также финансовые и юридические риски, связанные
с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционера-
ми, восстановлением документов, устанавливающих права на недвижи-
мость, и т. п» [4].
Затраты на реконструкцию инженерной инфраструктуры могут
быть весьма существенным препятствием для редевелоперов и в этом
вопросе они нуждаются в активном содействии городских властей, кото-
рые могу освободить «от оплаты долевого участия на развитие городских
инженерных сетей и сооружений при выдаче технических условий на
присоединение и от отчислений на развитие социальной и инженерной
инфраструктуры города» [4].
Зарубежный опыт в этом вопросе показателен. «В Нью-Джерси
местные органы самоуправления при поддержке ЁРА (Агентство по за-
щите окружающей среды) предложили девелоперам покрытие 75% стои-
мости расчистки промышленных территорий в счёт бюджета. В штате
Огайо инвесторам позволяют выплачивать налоги из расчёта стоимости
старого здания и сооружений в течение 15 лет после редевелопмента.
Миссури предлагает до 100% кредитного финансирования на очистку
земельного участка и подготовку к новому строительству» [8]. Американ-
ские местные власти способны оказывать подобную помощь реведевело-
перам благодаря программам «приращения налоговых поступлений»
110 Ойкумена. 2014. № 4
(tax increment financing), которые предполагают, что «выплата налогов
откладывается и впоследствии затраты на расчистку девелопером тер-
ритории погашаются невыплаченными налогами» [20]., В итоге «TIF»
превратился в инструмент муниципальных (государственных) инвести-
ций в области редевелопмента.
«В российских условиях вопросы развития территорий требуют
синтеза мирового и российского опыта. Это предполагает партнёрство
между администрациями городов и частными управляющими и девело-
перскими компаниями. В регионах, где инвестиционный климат хуже,
чем в Москве, необходимо и вложение бюджетных инвестиций в инфра-
структурную подготовку территорий, субсидий для вывода предприятий
из центра в новые промзоны за черты города, предоставление правовых
гарантий инвесторам. Кроме того, необходимо градостроительное регу-
лирование развития территорий, закрепление их нового функциональ-
ного назначения» [1].
Почему же редевелопмент не развивается быстрыми темпами на
территории России? Во-первых, важнейшим препятствием на пути по-
всеместного использования системы редевелопмента в Российской Фе-
дерации является отсутствие полноценной законодательной базы для
целостного развития территорий. К сожалению, отечественное законо-
дательство по данному вопросу до настоящего времени не имеет целост-
ности, не систематизировано и не отражает опыт компаний, уже на
протяжении нескольких лет занимающихся комплексным развитием
отдельных муниципальных образований субъектов РФ. Одновременно
отсутствует и доступный научно-методический материал, адаптирован-
ный к условиям нашей страны, равно как и банк данных о компаниях,
пробующих себя в качестве редевелоперов в регионах.
Во-вторых, проблема применения редевелопмента – проблема вза-
имодействия власти, бизнеса, девелоперов, инвесторов, населения, их
совместной заинтересованности. Выпадение хотя бы одного звена при-
водит к неэффективности всей системы редевелопмента. Необходимо и
участие в нём финансистов, страховщиков, строителей, архитекторов;
взаимодействие не одного отдела администрации или специального
предприятия, а всех отвечающих за судьбу региона, которые должны
переориентироваться на потребности клиентов и целевые группы, а
также на создание лучших по сравнению с другими территориями кон-
курентных преимуществ для пользы клиентов. В этой связи необходим
комплексный подход. А его пока не наблюдается в том объёме, который
бы обеспечивал планомерное и бесперебойное переразвитие территории
[9].
Российские агентства преимущественно занимаются экстенсивным
и интенсивным строительством, что не всегда приводит к улучшению
территории. Нет понимания того, что комплексно застроенный квартал
через несколько лет будет приносить доход – как девелоперу, так и горо-
ду. Комфортная среда внутри квартала, кстати, стоит тех колоссальных
денег, которых не хватает для ипотечных кредитов и их удешевления.
Пока же эта среда методично «убивается», территории «разделяются» на
кусочки – лакомые и не очень. Многие крупные строительные компании
растут взрывообразно, им нельзя останавливаться. Поэтому их фило-
софия – построить дом и сбежать на другую площадку. Установка же
редевелопера – получение квартала, его застройка и дальнейшее управ-
ление им [10].
Насколько эффективна система редевелопмента в России, покажет
время. Несмотря на то, что «первое пришествие» агентств развития тер-
риторий в начале 90-х годов результатов не дало, так как особых прав
тогдашние агентства не имели, однако полученный опыт даёт возмож-
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 111
ность проведения тщательного анализа с целью дальнейших перспек-
тив отечественного редевелопмента.
Как было отмечено выше, только эффективное использование го-
сударственной и муниципальной собственности позволило бы городским
властям, в нашем случае Приморского края, найти стабильный и посто-
янный источник пополнения бюджета, а также найти столь недостаю-
щий источник поступательного развития городского хозяйства в целом.
Однако данная непреложная истина не является таковой для боль-
шинства глав муниципальных властей нашего края. Ярчайшим приме-
ром может служить г. Находка, где традиционно главным источником
пополнения местного бюджета являлись градообразующие предприятия
рыбоперерабатывающей и транспортной отраслей экономики. Переход
подавляющего числа данных предприятий под контроль столичных
финансово-промышленных групп, повлекло за собой значительное со-
кращение поступление в местную казну, что дополняется новой налого-
вой, бюджетной политикой краевых властей. Краевая администрация,
беспокоясь о доходной составляющей краевого бюджета, сделала всё
от неё зависящее для того, чтобы все наиболее крупные предприятия
краевой экономики пополняли налоговыми выплатами краевой бюджет,
минуя бюджеты муниципальные. Данное обстоятельство привело мно-
гие городские образования, и г. Находка является тому примером, к со-
стоянию банкротства в 90-е гг. XX в. Снижение налоговых поступлений
повлекло за собой рост задолженности городской администрации перед
многочисленными поставщиками услуг, что в итоге привело к много-
численным судебных искам и арестам муниципальной собственности.
Последнее обстоятельство открывает новые возможности для развития
рынка муниципальной недвижимости Приморского края, так как воз-
можный переход значительной части собственности приморских му-
ниципалитетов в частные руки может повысить эффективности её ис-
пользования и в итоге приведёт к большим налоговым отчислениям в
городские бюджеты. Вместе с тем предельная изношенность большей ча-
сти муниципальной собственности требует привлечения значительных
инвестиций в сферу рынка недвижимости, что невозможно без повыше-
ния инвестиционного климата в Приморском крае в целом. Готовы ли
власти Приморского края использовать шанс инвестиционного обновле-
ния вплоть до создания принципиально новой экономики, своего рода
«реиндустриализации»?
Проблема эффективности использования государственной и муни-
ципальной собственности в Приморском крае является актуальной для
специалистов девелоперов и риэлторов, краевых и муниципальных чи-
новников, у которых, однако, полностью отсутствует понимание того, как
выйти из сложившейся ситуации. Для отечественной бюрократии свой-
ственно постоянное знакомство с передовым отечественным и зарубеж-
ным опытом. Глава краевой администрации, его заместители, руководи-
тели муниципалитетов ежегодно совершают многочисленные вояжи в
ближнее и дальнее зарубежье в надежде набраться опыта. К сожалению,
никто из них не обратил внимание на опыт Санкт-Петербурга, который
использует систему редевелопмента. Это стало возможным благодаря
стратегическому восприятию социально-экономической проблематики
развития города, а также повышению уровня эффективности работы соб-
ственной бюрократической системы, что в итоге вывело город на первые
места в рейтинге инвестиционной привлекательности по стране [5]. Ни
в одном из имеющихся программных документов как краевых, так и му-
ниципальных властей не идёт речь о редевелопменте, что даёт повод для
утверждения о невозможности использования данной системы сегодня,
но не даёт повод утверждать о бесперспективности подобной системы в
112 Ойкумена. 2014. № 4
Приморье в принципе. В этой связи мы можем говорить исключительно
о перспективах системы редевелопмента в Приморском крае.
Надёжное и выгодное вложение денег и получение стабильных на-
логовых поступлений в бюджеты разных уровней остаётся до сих пор в
нашей стране серьёзной проблемой. Опыт общения с различными фи-
нансовыми «пирамидами» произвёл на трудоспособное население на-
столько сильный эффект, что ценным бумагам не доверяют до сих пор.
Самым популярным, «народным» средством накопления остаётся аме-
риканский доллар и инвестиции в недвижимость. Это неудивительно:
особенностью рынка жилого и нежилой недвижимости является умерен-
ная стабильность в регионах России, например в Приморском крае, и
высокий уровень стабильности в Москве и Санкт-Петербурге. Рынок не-
движимости Приморья, как и любой другой, постоянно развивается. Но
из-за своей узкой направленности, пока ещё не может конкурировать ни
с оборотом, ни с разнообразием предлагаемых услуг Центральной Рос-
сии.
В Приморском крае более 300 риэлторских оценочных компаний,
но большинство из них замкнулось на своём внутреннем мире, и основ-
ное развитие видят в доходах от купли-продажи квартир. Изредка они
переходят от жилой недвижимости к нежилой. И многие вопросы, кото-
рые существуют на рынке, ими не охвачены. В Приморье отсутствуют
полноценные редевелоперы. При этом во Владивостоке существуют не-
ликвидные промышленные объекты, которые не приносят прибыли для
городской казны и зачастую занимаются непрямыми видами деятель-
ности, передают свои свободные помещения под организацию торговых
складов.
Ввиду ограничения свободной для дальнейшего развития города
территории, администрации города следует пересмотреть деятельность
данных предприятий на территории города, которые, кстати, портят
общий вид и экологию, рассмотреть варианты выноса промышленных
предприятий за территорию города и работать над созданием привлека-
тельного инвестиционного климата для развития территории крупными
риэлторскими и девелоперскими компаниями.
Необходимо переориентировать политику роста г. Владивостока из
интенсивной в экстенсивную и использовать уже имеющиеся участки с
развитыми коммуникациями внутри города, стоимость которых гораздо
выше, нежели стоимость территорий в пригороде. Подобные действия не
только помогут сохранить экосистему природы, но и дать новый толчок
старым заброшенным территориям внутри города. В ближайшее вре-
мя при стабилизации политики предложения по инвестициям должны
расшириться, что при профессиональном подходе может и должно дать
мощный толчок развитию недвижимости. Тем более что недвижимость
Приморья требует серьёзного обновления.
В наиболее перспективных условиях в вопросах редевелопмента
находится г. Владивосток. Отсутствии значительных площадей в город-
ской черте не позволят производить массовые застройки, т.е. осущест-
влять интенсивный девелопмент. Москва уже достигла пороговой черты
в этой области, отмечается переход к интенсивному редевелопменту, ко-
торый вполне бы подошёл и для г. Владивостока. Особенно массово во
Владивостоке строилось жильё при Хрущёве. Естественно, «хрущёвки»
себя изжили, их нужно менять. Необходимо предпринимать активные
действия, как это делают в Москве или Санкт-Петербурге, и на их месте
строить новые дома или производить редевелопмент. При этом необя-
зательно проводить политику на застройку районов только высотными
или малоэтажными домами. Всё должно рассматриваться в зависимости
от места строительства, желания инвесторов и пр. [7]. Значительным
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 113
плюсом в использовании системы девелопмента и редевелопмента во
Владивостоке является сохранение высоких цен на недвижимость. Сто-
имость квадратного метра ненамного уступает стоимости квадратного
метра Санкт-Петербурга.
Во Владивостоке к настоящему времени завершён самый замет-
ный проект редевелопмента промзоны, который принадлежит ОАО
«Дальневосточный центр судостроения и судоремонта» (ДЦСС) (дочер-
нее предприятие государственного холдинга «Объединённая судостро-
ительная корпорация») [3]. Первая часть глобального плана по пере-
профилированию всего северного берега б. Золотой Рог, с выносом всех
промышленных предприятий и преобразованием этой территории в
общественно-деловую и развлекательную зоны, завершена.[3]. Набе-
режная Цесаревича уже доступна для прогулок, а в следующем году там
начнут работать арендаторы (рестораны, магазины и т.д.). Данный про-
ект был осуществлён с одобрения высших должностных лиц страны, по
некоторой информации, с этой целью ДЦСС получил полуторамилли-
ардный кредит. «Однако продолжения ждать не стоит. Реальных планов
продлить набережную до пл. Луговой нет, наоборот, ДЦСС занят про-
фильной модернизацией «Дальзавода», который имеет гособоронзаказы
в сфере судоремонта» [3].
Ситуация в других крупных городах Приморского края, Находке и
Уссурийске совершенно иная. Инвестиционная привлекательность рын-
ка недвижимости данных городов, не говоря о других городах весьма
низка. В этой связи условий для массового девелопмента не существует,
так как новостройки требуют привлечения значительных инвестицион-
ных средств, которые отсутствуют в этих городах. Состоятельные горожа-
не предпочитают загородное жильё. По этой причине администрациям
этих городов не следует ждать пополнения своих бюджетов за счёт рын-
ка экстенсивного девелопмента (рынка первичной недвижимости). От-
сутствие собственных капиталовложений в сферу недвижимости долж-
но толкнуть муниципалитеты в единственно возможном направлении,
а именно в направлении эффективного использования уже имеющихся
объектов государственной и муниципальной недвижимости, т.е. в сферу
редевелопмента.
Подведём итоги исследования успешной практики использования
редевеломента за рубежом и в России.
Во-первых, острые проблемы социально-экономического развития
российских городов, актуализируют поиск новых форм, методов и под-
ходов в управлении муниципальным образованием. Одним из таких
подходов является редевелопмент, т.е. деятельность частных агентств
по развитию территорий, направленная на повышение финансовой са-
мостоятельности территорий и формирование их экономической незави-
симости.
Во-вторых, опыт применения редевелопмента в США показал, что
АТР смогли оказать существенную помощь муниципальным властям в
ликвидации условий, порождающих упадок территории, в активизации
процесса развития территорий города, т.е. в итоге их деятельности долж-
на привести к улучшению среды обитания и условий жизни горожан.
В-третьих, оценивая данные, накопленные за годы деятельности
новой формы развития муниципального образования, можно говорить
о выгодности и целесообразности дальнейшей разработки и использо-
вания редевелопмента, практики организации агентств по развитию
территории. Не исключено, что произойдёт слияние или поглощение
агентств более сильными финансовыми группами в целях монополиза-
ции данной деятельности и получения наибольшей прибыли.
114 Ойкумена. 2014. № 4
В-четвёртых, успешный зарубежный опыт использования систе-
мы редевелопмента в связке с социально-экономическими проблемами
российских городов подтолкнул российские муниципалитеты к адапти-
рованному применению схем редевелопмента в России, примером чего
может служить опыт Санкт-Петербурга и Москвы, где уже сегодня функ-
ционируют агентства по развитию территорий, ведущие комплексное
развитие выделенных им городских территорий. В этой связи необходи-
мо отдать должное администрации г. Санкт-Петербурга, которая заин-
тересована в развитии города, что выражается в практических разработ-
ках различных программ по выводу города из кризиса, выравнивания
общего развития и формированию отправных точек развития.
В-пятых, успешное использование обеих столиц, при отсутствии
значительных средств для масштабного девелопмента, должно подтол-
кнуть и другие регионы к подобной практике. Приморские города на-
ходятся в похожей ситуации с развитием недвижимости и землеполь-
зования. Одним из наглядных негативных примеров, когда политика
администрации города, построенная на взаимодействии и опоре на круп-
ные градообразующие предприятия, терпит крах, является город Наход-
ка. На данной территории недвижимость, инфраструктура, инженерные
коммуникации не отличаются новизной, а порты и рыбообрабатываю-
щие предприятия вышли из-под налогового бремени города. В сложив-
шихся обстоятельствах местные администрации не стремятся искать но-
вые или апробировать альтернативные практики получения прибыли и
эффективного использования городских ресурсов.
В-шестых, внедрение механизмов редевелопмента в Приморском
крае требует создания правовой базы и внедрения программ «прираще-
ния налоговых поступлений».
Насколько эффективна система редевелопмента в России, пока-
жет время. «Первое пришествие» агентств развития территорий в на-
чале 90-х годов XX в. не принесло значительных результатов. Однако
полученный опыт даёт возможность проведения тщательного анализа
с целью выявления дальнейших перспектив отечественного редевелоп-
мента. Успешная практика редевелопмента в г. Санкт-Петербурге и в
г. Москве последнего десятилетия позволяет, с одной стороны, утверди-
тельно заявить о состоятельности данного проекта на российской почве,
а с другой, позволяет выявить пласт проблем, который естественным об-
разом встанет перед любым российским муниципалитетом, пожелавшим
использовать опыт редевелопмента.

Литература
1. Агентство развития территории Выборгской стороны: Недвижимость
надо использовать рационально. // Строительство и городское хозяйство. № 49
2002. [Электронный ресурс]. URL: http://art.becar.ru/press/020117.shtml (дата
обращения 02.02.2010 г.).
2. Гор Э. Почему нужен разумный рост. Из выступления вице-президента
США Элла Гора. Институт Брукингса, Вашингтон, округ Колумбия, 2 сентября
1998 г. Всё о США. Электрон. дан. и прогр. М.: Ген. Консульство США в Москве,
2003. Электрон. опт. диск (CD-ROM)
3. Иванова В. Переделка заводов [Электронный ресурс]. URL: http://old.
konkurent.ru/print.php?id=3717 (дата обращения 04.10.2014 г.).
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 115
4. Иванова Е. Промышленная революция [Электронный ресурс]. URL:
http://www.kommersant.ru/doc/722394 (дата обращения 04.10.2014 г.).
5. Марченко Г., Мачульская О. Эффективность действий аппарата
управления по привлечению инвестиций в регионы. Рейтинг инвестиционной
привлекательности российских регионов: 2002-2003 годы // Эксперт. 2003.
№ 43.
6. Оутмен Б. Городская культура: крупные города Америки. Всё о США.
Электрон. дан. и прогр. М.: Ген. Консульство США в Москве, 2003. Электрон.
опт. диск (CD-ROM)
7. Руденко В. На одной купле-продаже квартир рынок не разовьешь
[Электронный ресурс]. URL: http://www.bazar2000.ru/Old/realestate/ipoteka/
ipoteka002.htm (дата обращения 04.02.2010 г.).
8. Сносить нельзя, перепрофилировать [Электронный ресурс]. URL: http://
www.redeveloper.ru/ru/np1.html (дата обращения 04.10.2014 г.).
9. Ступин И. Эволюция «плохого» района // Квартира, дача, офис. № 70.
17.04.01
10. Ступин И. ЧП районного масштаба // Эксперт № 24 [Электронный ре-
сурс]. URL: http://art.becar.ru/press/020624_1.shtml (дата обращения
03.02.2010 г.).
11. Beatty D. Redevelopment in California, 2nd Edition, Solano Press Books,
Point Arena, California, 1995.
12. California Community Redevelopment Law. Effective January 1, 2003.
Prepared by: Stradling Yocca Carlson & Rauth a Professional Corporation
Attorneys at Law. [Электронный ресурс]. URL: http://www.redevelopmentlaw.com
(дата обращения 07.08.2010 г.).
13. Clinton B., Gore А. HUD Secretary Andrew Cuomo. «The state of the cities
1999». Third Annual Report, June 1999. [Электронный ресурс]. URL: http://
www.huduser.org/publications/polleg/tsoc99/tsoc_99.html (дата обращения:
13.01.2004 г.).
14. Dardia M. Subsidizing Redevelopment in California Subsidizing
Redevelopment in California. Public Policy Institute of California, San Francisco.
Working Paper, 1998.
15. Davis T., Margolis K. Brownfields: A Comprehensive Guide to Redeveloping
Contaminated Property. American Bar Association. 1997. [Электронный ресурс].
URL: http://www.abanet.org/rppt/ (дата обращения: 18.09.2003 г.).
16. Gotham К, Greenberg М. Crisis Cities: Disaster and Redevelopment in
New York and New Orleans Paperback. New York, Oxford University Press, 2014.
352 p.
17. Peter B., Kenneth M., Chilton M. Environmental Insurance for Brownfields
Redevelopment: A Feasibility Study. Louisville, 1997.
18. Pitkin B. The Politics of Slum Reform in Los Angeles, 1948-2001. University
of California, Los Angeles, 2002.
19. Rafson H., Rafson R. Brownfields: Redeveloping Environmentally Distressed
Properties, 1999.
20. Redevelopment: The Unknown Government. A Report to the People
of California [Электронный ресурс]. URL: http://www.cotce.ca.gov/meetings/
testimony/documents/CHRIS%20NORBY%20-%20ATTACH.PDF (дата обращения
04.10.2014 г.).
21. Roberts N.A., Basile R.J. Public real estate asset management. – Wash.:
Publications Departement of National League of Cities, 1990.
22. Simons R. Turning brownfields into greenbacks: Developing and Finanсing
Environment. Washington D.C. Urban Institute of the Ground Property? 1998.
116 Ойкумена. 2014. № 4
Транслитерация по ГОСТ 7.79-2000 Система Б
1. Аgentstvo razvitiya territorii Vyborgskoj storony: Nedvizhimost’ nado
ispol’zovat’ ratsional’no. // Stroitel’stvo i gorodskoe khozyajstvo. № 49 2002.
[EHlektronnyj resurs]. URL: http://art.becar.ru/press/020117.shtml (data
obrashheniya 02.02.2010 g.).
2. Gor EH. Pochemu nuzhen razumnyj rost. Iz vystupleniya vitse-prezidenta
SSHА EHlla Gora. Institut Brukingsa, Vashington, okrug Kolumbiya, 2 sentyabrya
1998 g. Vsyo o SSHА. EHlektron. dan. i progr. M.: Gen. Konsul’stvo SSHА v Moskve,
2003. EHlektron. opt. disk (CD-ROM)
3. Ivanova V. Peredelka zavodov [EHlektronnyj resurs]. URL: http://old.
konkurent.ru/print.php?id=3717 (data obrashheniya 04.10.2014 g.).
4. Ivanova E. Promyshlennaya revolyutsiya [EHlektronnyj resurs]. URL:
http://www.kommersant.ru/doc/722394 (data obrashheniya 04.10.2014 g.).
5. Marchenko G., Machul’skaya O. EHffektivnost’ dejstvij apparata upravleniya
po privlecheniyu investitsij v regiony. Rejting investitsionnoj privlekatel’nosti
rossijskikh regionov: 2002-2003 gody // EHkspert. 2003. № 43.
6. Outmen B. Gorodskaya kul’tura: krupnye goroda Аmeriki. Vsyo o SSHА.
EHlektron. dan. i progr. M.: Gen. Konsul’stvo SSHА v Moskve, 2003. EHlektron.
opt. disk (CD-ROM)
7. Rudenko V. Na odnoj kuple-prodazhe kvartir rynok ne razov’esh’
[EHlektronnyj resurs]. URL: http://www.bazar2000.ru/Old/realestate/ipoteka/
ipoteka002.htm (data obrashheniya 04.02.2010 g.).
8. Snosit’ nel’zya, pereprofilirovat’ [EHlektronnyj resurs]. URL: http://www.
redeveloper.ru/ru/np1.html (data obrashheniya 04.10.2014 g.).
9. Stupin I. EHvolyutsiya «plokhogo» rajona // Kvartira, dacha, ofis. № 70.
17.04.01
10. Stupin I. CHP rajonnogo masshtaba // EHkspert № 24 [EHlektronnyj resurs].
URL: http://art.becar.ru/press/020624_1.shtml (data obrashheniya 03.02.2010 g.).
11. Beatty D. Redevelopment in California, 2nd Edition, Solano Press Books,
Point Arena, California, 1995.
12. California Community Redevelopment Law. Effective January 1, 2003.
Prepared by: Stradling Yocca Carlson & Rauth a Professional Corporation Attorneys
at Law. [EHlektronnyj resurs]. URL: http://www.redevelopmentlaw.com (data
obrashheniya 07.08.2010 g.).
13. Clinton B., Gore А. HUD Secretary Andrew Cuomo. «The state of the
cities 1999». Third Annual Report, June 1999. [EHlektronnyj resurs]. URL: http://
www.huduser.org/publications/polleg/tsoc99/tsoc_99.html (data obrashheniya:
13.01.2004 g.).
14. Dardia M. Subsidizing Redevelopment in California Subsidizing
Redevelopment in California. Public Policy Institute of California, San Francisco.
Working Paper, 1998.
15. Davis T., Margolis K. Brownfields: A Comprehensive Guide to Redeveloping
Contaminated Property. American Bar Association. 1997. [EHlektronnyj resurs].
URL: http://www.abanet.org/rppt/ (data obrashheniya: 18.09.2003 g.).
16. Gotham K, Greenberg M. Crisis Cities: Disaster and Redevelopment in
New York and New Orleans Paperback. New York, Oxford University Press, 2014.
352 p.
17. Peter B., Kenneth M., Chilton M. Environmental Insurance for Brownfields
Redevelopment: A Feasibility Study. Louisville, 1997.
18. Pitkin B. The Politics of Slum Reform in Los Angeles, 1948-2001. University
of California, Los Angeles, 2002.
19. Rafson H., Rafson R. Brownfields: Redeveloping Environmentally Distressed
Properties, 1999.
20. Redevelopment: The Unknown Government. A Report to the People of
California [EHlektronnyj resurs]. URL: http://www.cotce.ca.gov/meetings/testimony/
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент … 117
documents/CHRIS%20NORBY%20-%20ATTACH.PDF (data obrashheniya
04.10.2014 g.).
21. Roberts N.A., Basile R.J. Public real estate asset management. – Wash.:
Publications Departement of National League of Cities, 1990.
22. Simons R. Turning brownfields into greenbacks: Developing and Finansing
Environment. Washington D.C. Urban Institute of the Ground Property? 1998.
118 Ойкумена. 2014. № 4

Автор публикации

0

не в сети 7 лет

Kunnuev

Комментарии: 0Публикации: 11Регистрация: 20-04-2016