Особенности Fee- и Speculative девелопмента в России


На Российском рынке недвижимости набирает популярность такая схема создания строительного проекта, как Fee-девелопмент.

Рассмотрение лишь одного Fee-девелопмента без упоминания о Speculative- девелопменте было бы неправильным. Поэтому следует провести сравнительную характеристику обоих терминов, раскрыть их суть, а также выявить плюсы и минусы, характерные каждому направлению девелопмента по отдельности. Девелопмент (от англ. «развитие»)- это деятельность по созданию объектов недвижимости с целью получения прибыли.Как было сказано выше, принято разделять два основных вида девелопмента- fee-development  и speculative development.

Fee-development- это такой вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора, получая при этом фиксированный доход, доля которого составляет около 10% от стоимости реализации всего проекта. При этом девелопер не рискует своими денежными средствами. Данный вид девелопмента, как правило, распространен в деятельности тех компаний, которые только вышли на рынок. Далее, по мере развития, компании из fee-девелоперов превращаются в Speculative-девелоперов, что позволяет им развиваться и получать большую прибыль от реализации проектов.

Однако, следует учитывать, что использования той или иной схемы зависит и от внешней конъюнктуры. Например, в условиях кризиса, когда цены на такой актив, как земельные участки возросли, некоторые компании переориентировали свою деятельность со Speculativedevelopment на fee-development. Например, известная на рынке ГК «Баркли», именно из-за поднятия цен на земельные участки, теперь работает по схеме fee-development.[1]Использование схемы fee-development, также целесообразно для банков, которые в результате тех или иных причин оказались владельцами недостроенных земельных участков, брошенных зданий и сооружений, а также прочих объектов незавершенного строительства. Использование данной схемы будет выгоднее, потому что заключение контракта с профессиональным игроком на рынке недвижимости приведет к качественному и быстрому результату, а именно строительству и реализации проекта, что является существеннее дешевле , чем создание отдельного подразделения. Иногда непрофильные компании пытаются завершить строительство своими силами, однако не имея опыта в данном сегменте рынка, они часто сталкиваются с повышением затрат и увеличением времени на строительство. В итоге, все равно приходится обращаться за помощью к профессиональному девелоперу, чтобы он завершил начатый проект.

Speculativedevelopment- это такой вид девелопмента, при котором девелопер сам выступает организатором процесса строительства объекта, вкладывает свои собственные денежные средства и несет все риски, связанные с реализацией заданного проекта. В данном виде девелопмента прибыль оказывается намного выше, чем при схеме fee-development, однако и риски, которые несет девелопер намного значительнее. Данный подход также намного сложнее, так как девелоперу надо совмещать в одном проекте финансовые, проектировочные, архитектурные, инжиниринговые, риелторские и другие мероприятия.

Что касается активного распространения схемы fee-development в России, то следует заметить следующие особенности:

 

  1. В условиях сложившихся отношений на рынке недвижимости инвестор мало доверяет компании, работающей по данной схеме, так как фи девелопер не рискуя собственными средствами может быть не заинтересован в сдаче объекта в срок. Поэтому добросовестному девелоперу приходится вкладывать свои денежные средства в проект, чтобы инвестор увидел заинтересованность первого в качественном и своевременном завершении проекта. Именно с такой проблемой столкнулась компания StormProperties.StormProperties – крупный девелопер, за плечами которого внушительный портфель реализованных проектов в Москве и других городах России. Первым проектом, в котором компаниявыступила соинвестором вместе с фондом MarbletonPropertyFund (Совместный фонд американской JERPartners и AlfaCapitalPartners), стал бизнес-парк K[2]

 

  1. Некий толчок к развитию в России, fee-девелопмент получил после того, как известные и зарекомендовавшие себя на рынке команды девелоперов (такие, как вышеназванная ГК «Баркли») остались без достаточных денежных средств после очередного кризиса. Имея навыки, но не обладая средствами, они вышли на рынок и стали предлагать себя как fee-девелоперы инвесторам.

Теперь выведем сравнительную таблицу с двумя схемами девелопмента.

Таблица 1 – Сравнительная характеристика Fee и Speculative девелепмента

  Fee-development Speculative-development
Вознаграждение 5-10%  
Вовлеченность  в проект денежными средствами За счет инвестора Собственными денежными средствами
Риск низкий Высокий (рискует собственными денежными средствами)

 

Как мы видим, оба вида девелопмента имеют совершенно разную характеристику, которая обусловлена различным уровнем риска, вовлеченностью денежных средств на создание проекта и вознаграждение для девелопера. Поэтому, в разных экономических ситуациях имеет смысл использования того или иного вида девелопмента. Но при нестабильной экономической ситуации, в частности кризисе, очень большой популярностью будет пользоваться именно схема fee-девелопмент, потому что у небольших компаний, ограниченных в бюджете будет возможность за вознаграждение 5-10% реализовать проект.

Услуги fee-девелоперов будут становиться все более востребованными на Российском рынке недвижимости. Данная услуга могла бы широко развиться, если бы на российский рынок вышли иностранные девелоперы, готовые вкладывать свои средства в разные сегменты недвижимости.

Литература

  1. Звонов И.А., Славин А.М. Методические указания для студентов — бакалавров по направлению подготовки 08.03.01 «строительство», профиль промышленное и гражданское строительство» Москва, 2014.
  2. Манухина Л.А.Условия комфортности селитебной территории / Недвижимость: экономика, управление. 2011. № 1. С. 50-53.
  3. Манухина Л.А., Казарновский В.А. Экологический фактор комфортности при оценке привлекательности селитебной территории / Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании. Сборник трудов Международной научной конференции. заведующая РИО О.А. Гладкова. 2011. С. 495-498.
  4. Нарежная Т.К., Соколова М.С. Управление развитием городской среды на основе учета медико-экологических факторов / Инновации в отраслях народного хозяйства, как фактор решения социально-экономических проблем современности. Сборник докладов и материалов Международной научно-практической конференции. Институт непрерывного образования, Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства. Москва, 2011. С. 258-261.
  5. Щусь Е.Г., Нарежная Т.К. Современная инженерная инфраструктура как важная составляющая комфортной жизни / Развитие научной школы теории управления недвижимостью. Международный научно-практический семинар, посвященный 85-летию кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» НИУ МГСУ. 2015. С. 236-240.
  6. Алаева А.В., Филиппов Г.Б., Слепкова Т.И. Виды инжиниринговой деятельности в строительстве[Текст] / Алаева А.В., Филиппов Г.Б., Слепкова Т.И. // 21 век: фундаментальная наука и технологии. Материалы VI международной научно-практической конференции. н.-и. ц. «Академический». — North Charleston, SC, USA, 20-21 апреля 2015 г.
  7. Ященко А.А., Слепкова Т.И. Имитационно – информационная модель при оценке эффективности строительных инновационных процессов [Текст] / Ященко А.А., Слепкова Т.И. // Международный журнал экспериментального образования.- 2015г.-№10-С.56-59

 

 

Рейтинг: 0

Автор публикации

0
не в сети 4 года

PavelKrestin

Комментарии: 0Публикации: 5Регистрация: 11-02-2016

Оставьте комментарий


Яндекс.Метрика
Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*

Генерация пароля