В последнее время девелоперы предпочитают строить кварталами. Такие проекты соответствуют последним тенденциям мирового урбанизма и, главное, сулят большую доходность. На Западе практика квартальной застройки — на обширной территории в черте города возводится целый комплекс жилых домов с объектами социального, спортивного, досугового и торгового назначения — укоренилась уже в течение нескольких десятилетий. Естественно, комплексное освоение территорий — задача во много раз более трудная, чем точечная застройка.Начало формы
Конец формы
Московские девелоперы охотно подхватили мировой тренд: комплексное строительство значительно обгоняет точечную застройку.
Комплексное освоение территорий — это сейчас основная тенденция развития рынка жилой недвижимости в Москве и Подмосковье. Комплексная застройка должна прийти на смену точечной, тогда обустройство жилых микрорайонов будет соответствовать современным мировым тенденциям.
Комплексная застройка — это строительство полноценных жилых районов с комфортной средой обитания, т.е. с качественной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Профессиональный застройщик должен представить концепцию всего проекта целиком: жилой квартал должен иметь единый архитектурный облик, полноценную социальную инфраструктуру, включающую детские сады, школы, поликлиники, а также продуманную коммерческую и бытовую составляющую — необходимые конкретному микрорайону магазины, сервисные службы, спортивные комплексы, паркинги. Важным элементом комплексной застройки является благоустроенная внутренняя территория: зеленые прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак.
Среди наиболее заметных проектов, возводимых в центре Москвы, можно выделить ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках, ЖК «Английский квартал» на Мытной. Также можно отметить ЖК «Загорье» в Бирюлево. Ряд крупных проектов возводится в «новой Москве».
Технические трудности
Реализация таких проектов сопряжена с немалыми проблемами.
Точечная застройка в центре Москвы может оказаться сложнее, чем массовая, — все зависит от проекта.
И у точечной застройки, и у комплексной есть особенности, требующие вложений в дополнительные инженерные изыскания и работы. Точечную застройку осложняют наличие плотной окружающей застройки, соседство исторических зданий, высокая концентрация коммуникаций. Комплексное освоение территории в центре города — это часто вывод предприятия в другой район и обязательно огромный объем предпроектных исследований и проектных работ.
Основная сложность состоит в освобождении площадок от существующих строений, выводе производств на другие площади, рекультивации земель и реконструкции существующих инженерных сетей, не рассчитанных на новую нагрузку. Также в последнее время стало сложно получить разрешение на строительство от столичных властей в связи с проводимой ими политикой сокращения строительства.
Ключевой вопрос при реализации масштабных проектов — поиск подходящего участка.
Помимо проблем, связанных с согласованием, здесь перед девелоперами встают и трудности технического характера.
Масштабные проекты, возводимые в области, в основном реализуются на бывших сельхозземлях, и главной сложностью при реализации таких проектов является обеспечение всеми необходимыми инженерными сетями — их приходится заново проектировать и строить, что сопровождается существенными затратами.
Истоки этой тенденции понятны, и дело тут не столько в абстрактных ценностях мирового урбанизма, сколько в экономической выгоде от работы с большими объемами и в позиции городских властей, которые начали в последнее время требовать от девелоперов развития соответствующей инфраструктуры.
Как можно сейчас планировать города? Например, составляют мастер-план. Он отличается от генплана: менее конкретен, не имеет юридического статуса и не является собранием законов. Стратегический мастер-план – это скорее видение города на долгую перспективу и набор ключевых понятий и принципов. Уральск может развиваться как компактный город. Город не растягивать вширь и отказаться от строительства панельных районов (некоторые предлагают восстановить завод по производству панельного жилья) на окраинах в пользу среднеэтажной квартальной застройки. Приоритетным сделать развитие общественного транспорта. Для Европы сегодня очевидно: невозможно сделать комфортным город, где каждый пользуется только собственным автомобилем и обеспечить достаточное количество дорог и парковочных мест. Город пространственно трансформируется, чтобы кардинально улучшить качество жизни. Например, главными идеями мастер-плана могут быть: 1) отказ от экстенсивного развития города; 2) переход к квартальной застройке; 3) приоритетное развитие общественного транспорта; 4) трансформация существующих общественных зон; 5) развитие города через строительство ключевых культурных объектов. Мастер-план создается с акцентом на общественные интересы и гармоничную городскую среду. Нужно планировать наши города вокруг компактных и плотных урбанистических форм, требующих минимума ресурсов для поддержания и позволяющих горожанам прямо по соседству иметь доступ к разным городским структурам и службам, а так же к пространству для отдыха и охраняемым природным средам. Город должен быть экономным в отношении своих ресурсов, своей почвы, перемещений людей и энергетики. Огромное внимание должно уделяться землепользованию.
Для покупателей жилья эконом класса важно, прежде всего, само наличие квартиры определенной площади. Каким будет район, насколько далеко квартира находится от места работы и есть ли поблизости школы и детские сады, его, конечно, интересует, но в гораздо меньшей степени. Класс «комфорт» выбирают люди, которые не готовы мириться с типовыми планировками и отсутствием во дворе места для парковки. Для них важно развитие инфраструктура района. Ступенькой повыше – премиум класс, это жилье еще более высокого качества, его покупатели стремятся не просто к комфорту.
На первый план в этом случае выступает местоположение жилого дома, качество находящейся в районе инфраструктуры и однородность социального окружения.
Автор публикации
