На современном рынке недвижимости существует тенденция увеличения спроса на встроенные коммерческие помещения жилых домов, которые имеют индивидуальные конструктивные и архитектурные решения, предусмотренные еще на стадии проектирования. Чаще всего в таких помещениях располагаются предприятия, ориентированные на предоставление услуг и продажу товаров жильцам зданий, в которых они располагаются, а также жителям близлежащих домов. С одной стороны, для собственников жилых помещений это удобно, но в некоторых случаях такая ситуация может обернуться и рядом неприятностей: от шума автомобилей при разгрузке продукции, парковки машин посетителей данных организаций до проблем с инженерными системами. Поэтому застройщику необходимо проверить соответствие объекта строительства государственным строительным стандартам и нормам и урегулировать отношения собственников помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации. При подготовке проекта размещения встроенных коммерческих помещений в предынвестиционный период заказчик учитывает ликвидность объектов, которая существенно влияет на финансовый результат инвестиционно-строительной деятельности. Чтобы величина прибыли не была минимальной, инвестору следует оценить экономические возможности проектируемых зданий, провести маркетинговый анализ недвижимости в рассматриваемом районе по соответствующим сегментам рынка, оценить возможности арендаторов, учесть индивидуальные особенности помещений, рассмотреть альтернативные варианты их использования.
Таким образом, при решении всех вопросов устройства коммерческих помещений на первом этаже жилых зданий следует принять во внимание некоторое количество показателей, учитывающих как интересы самого застройщика, так и жителей рассматриваемых и близлежащих домов и районов:
1) Нормативное регулирование;
2)Ликвидность коммерческих помещений;
3) Соответствие свойств рассматриваемых площадей требованиям потребителей;
4)Стоимость помещений.
В первую очередь при устройстве общественных помещений в многоквартирном доме решается задача нормативного регулирования и согласования с надзорными органами. Согласно:
− СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные»:
• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, подвергающих опасности жизнь человека, а также приносящих дискомфорт в жизнь людей.
− СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:
• Нежилые помещения в многоквартирном доме могут располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.
• Организациям, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.
• Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.
• Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.
− СанПиН 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»
• В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации на площади не более 700 м2 с числом посадочных мест не более 50.
• Допускается размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.
• Для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.
• Сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование касается и предприятий общественного питания.
Ввиду определения недвижимости как товара инвестиционного характера и высокой капиталоемкости строительных объектов одним из важнейших факторов, определяющих выгоду инвестора является ликвидность объекта недвижимости.Необходимо правильно оценить ее степень и осуществить качественное управление данным показателем. На ликвидность объекта строительства оказывают воздействие:
• Фактор местоположения. Жилой дом должен располагаться в месте повышенной активности, на улицах с большой проходимостью, сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Должен быть обеспечен свободный доступ на транспортные магистрали, развязки, проходимую или проезжую зону. При отсутствии благоприятных условий для функционирования организаций, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, сравнительная ценность такого объекта недвижимости заметно снизится.
Кроме того на ликвидность помещений существенно влияет наличие аналогов в относительной близости к объекту. В большинстве случаев на коммерческих площадях в жилых домах устраиваются предприятия, ориентированные на предоставление услуг местным жителям: продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, кафе то есть организации и учреждения, необходимые человеку в первую очередь для комфортной жизни, соответственно, если на небольшом расстоянии от рассматриваемого дома не расположено наиболее выгодных во всех отношениях аналогов, то такие заведения будут востребованными. Поэтому при подборе арендаторов коммерческих площадей компания-застройщик руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого дома набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, стараясь диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жителей района. Очевидно, что нет необходимости делать большое количество встроенных коммерческих помещений в районах, где изначально расположено много объектов коммерции. Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.
Существует прямая зависимость между количеством жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме: чем масштабнее проект, тем больше в нем предусмотрено коммерческой инфраструктуры. В целом, в проектах многоэтажной застройки доля коммерческих помещений должна составлять примерно 5% от площади квартир. Если строительство ведется в новом квартале, тем более начатом с нуля, — коммерческие помещения жизненно необходимы, и они всегда имеют высокий спрос со стороны инвесторов.
• Техническое состояние здания
Техническое состояние здания — совокупность свойств, которые характеризуют в данный момент времени соответствие нормативным требованиям техническогосостояния объекта недвижимости.
К ним относятся: конструктивные и архитектурные решения строительного объекта, общее состояние помещения, состояние несущих конструкций, состояние внутренней отделки, современность материалов, использованных для отделки, площадь помещения, этажность, состояние инженерных сетей, возможность перепланировки.
Исходя из технического состояния помещений складывается стоимость объекта недвижимости, а также определяется его положение на рынке.
Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.
Следующим из рассматриваемых вопросов является соответствие свойств рассматриваемых помещений требованиям потребителей и заинтересованность жильцов данного дома и близлежащего района в размещении определенныхобщественных предприятий. После того, как будут учтены выше рассмотренныефакторы, необходимо учесть непосредственно интересы потребителей. Инвестор может это сделать различным способами. В последнее время застройщики и собственники коммерческих помещений в многоквартирных домах ответственно подходят к данному вопросу. Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания «Региондевелопмент» на территории проекта «Жилой квартал 9-18» в Мытищах: еще на начальной стадии проекта была продумана концепция инфраструктуры и предложена возможность покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы; в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия, также популярностью пользовался салон красоты, спа-салон, по итогам собранных данных по всем категориям объектов были проведены тендеры и выбраны наилучшие и наиболее полезные организации. Таким образом, проведя опрос, застройщик обеспечил для помещения лучшее наиболее эффективное использование, а для себя максимальную прибыль.
Большую роль в необходимости устройства таких помещений играет то, что многие граждане не заинтересованы в покупке недвижимости на первом этаже ввиду таких факторов как сырость, близкое расположение мусорного бака, шум с улицы, высокая вероятность грабежа. Кроме того, немаловажным является непривлекательный вид из окна и небольшое количество естественно солнечного света днем. Доход от продажи таких квартир сравнительно невелик. Они являются наименее ликвидными по отношению к аналогичным помещениям на других этажах. Нежилые же помещения на первых этажах домов, напротив, пользуются спросом. Доход они приносят стабильный и меньше всего подвержены кризису.Это можно увидеть на примере квартиры на первом этаже дома, расположенного в начале Кутузовского проспекта, стоимость которой 10 млн руб., то есть около 7 тыс./долл./кв. м, и спрос на такое жилье невелик. Но после перевода помещения в категорию нежилого востребованность объекта резко возрастает вместе с ценой — 25 тыс./долл./кв. м».
Одним из ключевых показателей товара является стоимость. Стоимость объектов недвижимости зависит от ряда факторов в том числе и перечисленных выше. Самый востребованный метраж коммерческих помещений — от 50 до 150 м2. При этом быстрее всего находят покупателя помещения минимальных площадей: такое предложение актуально для инвесторов, впервые выходящих на рынок коммерческой недвижимости, а также для тех, кто располагает строго определенной суммой. В настоящее время стоимость квадратного метра встроенных помещений в среднем составляет 110–140 тыс. рублей. Рыночная цена аренды коммерческих помещений варьируется от 550 до 1500 рублей за 1 м2 в спальных районах.
Как правило, коммерческие помещения с высокой инвестиционной привлекательностью продаются, а менее ликвидные — сдаются в аренду. При этом отмечают, что грамотный застройщик обладает эффективными инструментами для повышения инвестиционной привлекательности объекта. К примеру, сданное в аренду помещение формата стрит–ретейл аккумулирует потребительский спрос в районе, формируя так называемые «муравьиные тропы». А через 2–3 года застройщик может продать не просто помещение, а раскрученный бизнес с развитой клиентской базой. При грамотном подходе девелопера встроенные коммерческие помещения не остаются пустыми: наибольшее число сделок заключается на старте продаж, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию уже реализовано не менее 90% встроенных помещений. Спрос на такие объекты стабильно высокий и за последнее время не изменился. Покупатели стремятся приобрести помещения на начальном этапе строительства, потому что на более поздних сроках реализации проекта, как правило, в продаже уже не найти помещений нужной площади, а стоимость их возрастает.
Из выше изложенного можно сделать вывод о том, что количество коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в значительной мерезависит от ряда факторов: нормативное регулирование, предполагаемая ликвидность, стоимость и.т.д. Каждый из них для высокой эффективности вложенных средств должен учитываться и просчитываться застройщиком рассматриваемых зданий еще на этапе проектирования в зависимости от конструктивных особенностей, окружающей застройки и местоположениястроящихся зданий. О влиянии же общественных помещений на комфорт жизни людей, а также о пользе и вреде можно говорить, только тщательно изучив инфраструктуру и назначение предприятий, расположенных на этих площадях.
Автор публикации
