В статье рассмотрен иной подход к управлению процесса жизненного цикла девелоперского проекта, базирующийся на применении инструментов информационного моделирования (BIM).
Ключевые слова: информационное моделирование (BIM), жизненный цикл объекта недвижимости, BIM-модель, инвестицонно-строительный проект девелоперский проект, участники инвестиционно-строительного проекта
Объективная потребность инвестиционно-строительного проекта в инструментах информационного моделирования
В современных условиях реализации инвестиционно-строительного проекта неизбежно связана с возникновением потребностей в изменениях по ходу проекта, вызванных чаще всего внештатными ситуациями и ситуативными влияниями объективного и субъективного характера, непосредственно затрагивающими подсистемы проекта. Готовность участников такого проекта к изменениям в ходе реализации проекта и ее способность эффективно управлять процессами изменений является не только показателем профессионализма собственно участников, но, как следствие, и одним из важнейших факторов надежности инвестицинно-строительного проекта в условиях риска. В этой связи целесообразно проанализировать особенности применения инструментов информационного моделирования (BIM) на различных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.
Информационное моделирование сооружений (BIM) — процесс коллективного создания и использования информации о сооружении, формирующий основу для всех решений на протяжении жизненного цикла объекта недвижимости (от планирования до проектирования, выпуска рабочей документации, строительства, эксплуатации и сноса). В основе BIM лежит трехмерная информационная модель, на базе которой организована работа всех участников инвестиционно-строительного проекта (инвестора, заказчика, ген. проектировщика, ген. подрядчика, эксплуатирующей организации и др.).
Зеленым выделена кривая возможности влияния на стоимость и функциональные характеристики объекта недвижимости; красным – затраты на внешние изменения; фиолетовым – пик активности при традиционном механизме реализации инвестиионно-строительного проекта; синим – кривая Мак-Лими, выделяющая наиболее эффективные усилия по реализации проекта – предпочтительный процесс, когда затраты на внесения изменений минимальны, а результат таких изменений наиболее значим.
Информационное моделирования (BIM) на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости
BIM охватывает все этапы жизненного цикла сооружения: планирование, составление технического задания, проектирование и анализ, выдача рабочей документации, производство, строительство, эксплуатация и ремонт, демонтажа.
Данные добавляются в информационную 3D-модель на протяжении всего жизненного цикла сооружения. Они необходимы для планирования бизнеса, проектирования, закупки материалов, координации работы на различных участках проекта, логистики, монтажных работ и сборки, строительства, передачи в эксплуатацию. BIM-технология позволяет объединить информацию, которой уже владеет организация, с новыми знаниями, которые появляются у компании при переходе на BIM. Она обеспечивает обмен данными между существующими системами предприятия и BIM-моделью. Информационная модель становится поставщиком данных для системы закупок, системы календарного планирования, системы управления проектами, внутренней ERP-системы.
Определение уровня детализации BIM-модели на каждом этапе жизненного цикла является одним из ключевых элементов внедрения технологии BIM. Проблемой может стать как нехватка информации, так и ее избыток. Модель должна содержать ровно тот объем данных, который позволит принимать необходимые и заранее определенные управленческие решения именно в тот момент, в который это необходимо. Кто и в какой момент закладывает информацию в BIM-модель или получает ее, каким образом информация перемещается с одного этапа проекта на другой, описывается в BIM-процессах.
Задачи и преимущества информационного моделирования на стадии предпроектной подготовки
С помощью инструментов информационного модеирования создается модель, на которой инвестор может видеть, как именно «работают» его деньги, может правильно планировать денежные потоки, увязывая их с календарным графиком проекта. В реализации девелоперского проекта нередки случаи, когда инвестор, профинансировав 30 % стоимости проекта, приезжал на объект и не видел обещанного результата. Применение инструментов информационного моделирования (BIM) может значительно сократить подобные риски. Прозрачность BIM-модели становится хорошим аргументом при поиске финансирования.
На данной стадии решаются задачи:
- создание концепт-модели будущего объекта, переходящей без потери данных на следующую стадию;
- многовариантное проектирование;
- получение ТЭО;
- размещение объекта строительства в существующую застройку;
- предоставление проекта на рассмотрение заинтересованным лицам;
- оценка стоимости вариантов;
- и др.
Применение механизма BIM имеет следующие преимущества:
- оперативное воплощение концепции проекта планировки и объемно- планировочного решения в 3D модели;
- удобная визуальная оценка предлагаемых проектных решений;
- возможность изучения нескольких вариантов и выбор оптимального на основе проектных данных и оценочной стоимости строительства;
- предварительный анализ энергоэффективности;
- расчет ТЭО объекта строительства за короткие сроки;
- предварительный анализ видимости;
- предварительный анализ затенённости;
- ускорение процесса проектирования за счет использования данных предпроектной стадии на последующих этапах без потери данных;
- и др.
Задачи и преимущества информационного моделирования на стадии проектирования
На данной стадии инструменты информационного моделирования (BIM) позволяют на ранних стадиях выявлять коллизии проектных ошибок, эффективно работать с изменениями, что позволяет сократить время принятия решений – все это влечет за собой снижение сроков работ по подготовке проектной и рабочей документации до двух раз.
На данной стадии решаются задачи:
- качественное проектирование согласно установленным срокам;
- создание информационной модели;
- коллективная работа территориально отдаленных коллективов;
- координация всех разделов;
- получение проектной и рабочей документации;
- однозначное понимание, кто и каким образом изменил данные;
- отсутствие дублирующихся данных;
- и др.
Применение механизма BIM имеет следующие преимущества:
- устранение ошибок в проекте за счет сборки всех разделов в едином пространстве;
- устранение потерь проектной информации при передаче данных между отделами и платформами;
- эффективная коллективная работа;
- повышение наглядности и качества передаваемой информации;
- снижение сроков рассмотрения проблемных мест и принятия решений;
- поиск проектных ошибок и устранение до того, как они выявятся на стройплощадке;
- отслеживание внесения изменений;
- выпуск аккуратной и актуальной проектной документации;
- импорт и экспорт файлов в формате *.DWG: обмен данными с субподрядчиками.
Задачи и преимущества информационного моделирования на стадии строительства
На данной стадии используется сформировавшиеся единая модель с архитектурно-конструкторской, технологической, экономической и иной информацией об объекте недвижимости и ее взаимосвязями и зависимостями.
На данной стадии решаются задачи:
- взаимодействие проектного отдела со строителями;
- подготовка организации и управления строительством;
- сроки — календарный и сетевой график производства работ;
- стоимость — укрупненный расчет стоимости строительства;
- расчет потребности в материалах;
- организация и управление строительством;
- осуществление строительного надзора;
- отслеживание динамики выполнения работ;
- сравнение плана и факта;
- контроль отклонений (совмещение облака точек с моделью);
- своевременная сдача объекта;
- и др.
Применение механизма BIM имеет следующие преимущества:
- устранение ошибок в проекте за счет сборки всего проекта в едином информационном пространстве;
- наложение календарных графиков из программ планирования на модель и визуализация;
- возможность создания инвестиционного плана на основе точных цифровых данных;
- поиск и разрешение пространственно-временных коллизий;
- доступ всех участников к информации: связь проектного бюро, управленцев, строителей и подрядчиков;
- централизация данных: связь проектного бюро, управленцев, строителей и подрядчков;
- отслеживание процессов ввода оборудования в эксплуатацию;
- обеспечение комплекса мер по охране труда;
- снижение временных затрат и устранение дублирования информации в системе по ходу строительства;
- сокращение ошибок и времени строительства;
- и др.
Задачи и преимущества информационного моделирования на стадии эксплуатации
На стадии эксплуатации есть возможность установить системы мониторинга несущих конструкций (акселерометры, инклинометры, геодезические датчики, контролирующие абсолютные координаты конструкций), инженерных сетей и оборудования. Установка осуществляется на стадии строительства и используется во время эксплуатации для обнаружения на ранней стадии негативных факторов, способных повлечь ухудшение технического состояния объекта недвижимости или вовсе его разрушение. Работа датчиков, установленных на конструкциях и инженерных сетях и оборудовании, отражается на BIM-модели, что упрощает поиск, возникших дефектов.
На данной стадии решаются задачи:
- быстрый поиск информации по объекту;
- достоверная информация;
- связь с системами эксплуатации;
- и др.
Применение механизма BIM имеет следующие преимущества:
- возможность получения и внесения информации по эксплуатируемому объекту;
- наглядность;
- построение системы эксплуатации на основе точных цифровых данных об объекте;
- скорость и качество технического обслуживания и ремонта;
- и др.
Информационное моделирование (BIM) в России
Наиболее инновационные российские предприятия активно переходят на BIM и уже почувствовали преимущества от использования технологии. Большая часть из тех, кто пока не перешел на BIM, осознали необратимость изменений, происходящих в архитектурно-строительной отрасли, и сегодня выбирают оптимальный метод внедрения информационного моделирования. Важный шаг для внедрения BIM в России был сделан 4 марта 2014 года на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по модернизации экономики и инновационному развитию России. Так, Минстрою России, Росстандарту совместно с Экспертным советом при Правительстве Российской Федерации и институтами развития было предписано «разработать и утвердить план поэтапного внедрения технологий информационного моделирования в области промышленного и гражданского строительства, включающий предоставление возможности проведения экспертизы проектной документации, подготовленной с использованием таких технологий». Следующая веха на пути внедрения BIM на государственном уровне — 14 июля 2014 года. В этот день Мосгосэкспертиза выпустила новые требования к электронным документам для проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации. Среди них — возможность подавать на экспертизу в качестве дополнительной справочной информации 3D-информационную (BIM) модель объекта в форматах *IFC (2×3), 3D *PDF, 3D *DWFX или NWD (Navisworks).
Заключение
Важно понимать, что сейчас применение инструментов информационного моделирования (BIM) значит намного больше ,чем просто новый инструмент в реализации инвестиционно-строительного проекта. Теперь это также принципиально иной подход к проектированию, возведению, оснащению, обеспечению эксплуатации и ремонту объекта недвижимости, к управлению жизненным циклом объекта, включая его экономическую составляющую. Это изменившееся отношение к зданиям и сооружениям вообще.
В будущем только применение инструментов информационного моделирования (BIM) позволит оставаться лидером в отрасли строительства. Благодаря этой технологии развивается коммуникация с участниками девелоперского проекта (заказчиками, подрядчиками, проектировщиками и др.), появляется возможность определять и оперативно устранять коллизии задолго до начала строительства объектов недвижимости, снижать финансовые издержки и экономить время, уменьшать риск возможных конфликтов.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
- Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «ACB», 1999 г. стр. 15-65.
- Козлов И. М. Оценка экономической эффективности внедрения информационного моделирования зданий // Архитектура и современные информационные технологии, стр. 54-89 // AMIT: электрон. журн. 2010 г. 1(10).
- Green BIM. How Building Information Modeling is Contributing to Green Design and Construction. – McGraw-Hill Construction, 2010.
- Информационное моделирование объектов промышленного и гражданского строительства ̶ autodesk.ru/suites, www.autodesk.ru/bim.
- Управление рисками в недвижимости: учебник/ под общ. ред. П.Г. Грабового. – Москва: Проспект, 2012 г. стр. 296-321.
- Талапов В.В. Основы BIM: введение в информационное моделирование зданий, стр. 5-37 // ДМК, 2013 г.
- Организация, планирование и управление строительством: учебник / под общ. ред. П.Г. Грабового и А.И. Солунского. – Москва: Проспект, 2013 г. стр. 9-55.
- Сборник тезисов по результатам VIII Московской научно-практической конференции «СТУДЕНЧЕСКАЯ НАУКА», Савелов А.Р., Лайко М.Ю. / 2014 г. стр. 1091-1092 (статья Кирдина Д.Ю. — «Рекомендации строительной организации по внедрению BIM-технологии»).
- Сборник докладов за 2013-2014 г. по результатам научно-технической конференции МГСУ: сборник трудов / М-во образования и науки Росс. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. Москва : МГСУ, 2014 г. стр. 276-280 (статья Кирдина Д.Ю. — «BIM-технологии в России. Сон или реальность?»).
- http://isicad.ru
Автор публикации
